TP.HCM quy định mới về diện tích tối thiểu tách thửa

MTXD - Ngày 28/8/2026, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND, quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố. Quyết định có hiệu lực ngay từ ngày ký, thống nhất quy định áp dụng tại TP.HCM sau sắp xếp đơn vị hành chính.

Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND được ban hành trên cơ sở đề nghị của Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tại Tờ trình số 8015/TTr-SNNMT-QLĐ ngày 27/3/2026 và Công văn số 23837/SNNMT-QLĐ ngày 29/7/2026; Báo cáo thẩm định số 3091/STP-VB ngày 26/3/2026 của Sở Tư pháp; Kết luận số 197-KL/ĐU ngày 24/8/2026 của Ban Thường vụ Đảng ủy UBND Thành phố và kết quả lấy ý kiến Thành viên UBND Thành phố theo Công văn số 20339/VP-ĐT ngày 7/8/2026 của Văn phòng UBND Thành phố.

Ảnh minh họa

Theo quyết định, việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai; khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội.

Đối với điều kiện về lối đi, UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo căn cứ tình hình thực tế để xem xét, xác nhận lối đi bảo đảm kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật khu vực, đáp ứng yêu cầu thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy và các điều kiện liên quan. Phần đất được xác định làm lối đi sử dụng chung cho từ hai thửa đất trở lên phải được thể hiện theo hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Quyết định chia địa bàn TP.HCM thành 5 khu vực để xác định diện tích tối thiểu đối với đất ở. Diện tích được tính sau khi trừ phần đất thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông.

Khu vực 1 gồm các phường thuộc khu vực đô thị trung tâm như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú và Phú Thạnh. Diện tích tối thiểu được tách thửa là 36m², chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2 gồm các phường Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long và An Khánh. Diện tích tối thiểu là 50m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4m.

Khu vực 3 gồm các phường Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành và Đặc khu Côn Đảo. Diện tích tối thiểu là 60m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4m.

Khu vực 4 gồm các xã Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu và Long Sơn. Diện tích tối thiểu là 80m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m.

Khu vực 5 gồm các xã Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng và Minh Thạnh. Diện tích tối thiểu là 100m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m.

Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu được tách thửa là 500m² đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.

Quyết định không áp dụng đối với trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước; đất hiến tặng Nhà nước; đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết; tách, hợp thửa để thực hiện dự án theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, nhà ở; khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt và thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi.

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhưng không đáp ứng điều kiện, diện tích và kích thước theo Điều 220 Luật Đất đai và Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND thì không thực hiện tách thửa. Ngoại lệ được áp dụng đối với bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024.

Về quản lý, Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra việc giải quyết hồ sơ của Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố và các chi nhánh, tổng hợp vướng mắc, đề xuất biện pháp xử lý vi phạm. Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Xây dựng hướng dẫn địa phương thực hiện tách thửa phù hợp với quy hoạch, quản lý xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, lối đi, phòng cháy, chữa cháy và mỹ quan đô thị.

Sở Tư pháp phải phổ biến quy định đến các tổ chức hành nghề công chứng. Các tổ chức này không được công chứng hợp đồng, giao dịch đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa không đáp ứng Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND.

UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo phải thường xuyên kiểm tra, kịp thời ngăn chặn, xử lý hành vi lợi dụng tách thửa để phân lô, đầu cơ, kinh doanh bất động sản không đúng pháp luật; báo cáo kết quả thực hiện về Sở Nông nghiệp và Môi trường trước ngày 30/11 hằng năm. Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố và các chi nhánh phải báo cáo kết quả giải quyết hồ sơ hằng tháng.

Đối với hồ sơ hợp lệ đã nộp trước khi Nghị quyết số 254/2025/QH15 có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết, cơ quan chức năng áp dụng Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND. Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp Sở Tư pháp rà soát nguyên tắc áp dụng, bảo đảm không làm bất lợi cho người đã nộp hồ sơ hợp lệ.

Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 28/8/2026, đồng thời thay thế Quyết định số 24/2024/QĐ-UBND ngày 4/9/2024 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND ngày 18/10/2024 của UBND tỉnh Bình Dương và Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của UBND TP.HCM./.

Trần Lập