Cơ sở hạ tầng xanh - Chất xúc tác cho việc tái tạo đô thị: Trường hợp dự án khôi phục dòng suối Cheonggye

1.Giới thiệu
Những lợi ích về môi trường của cơ sở hạ tầng xanh đã được công nhận rộng rãi. Gần đây, sự tập trung chính sách và học thuật ngày càng tăng đã hướng tới các đồng lợi ích từ các khía cạnh kinh tế và xã hội, bên cạnh những đóng góp về môi trường (Mell, 2022; Otsuka và cộng sự 2021; Kaplan và cộng sự, 2013; Lim và cộng sự, 2013; Hale và Sadler, 2012; Quỹ Joseph Rowntree, 2000). Về mặt khái niệm, dự án cơ sở hạ tầng xanh công cộng liên quan đến việc chuyển đổi các không gian đô thị bị bỏ hoang hoặc ít được sử dụng thành các khu vực xanh và xanh rực rỡ có thể cải thiện môi trường đô thị. Bằng cách chuyển đổi các tòa nhà hoặc đường sá cũ từ thời kỳ công nghiệp thành cơ sở hạ tầng xanh, ô nhiễm môi trường sẽ giảm, không gian trở nên hấp dẫn hơn và giao thông tích cực có thể tăng lên (Zhang và cộng sự, 2020). Trên thực tế, các dự án cơ sở hạ tầng xanh công cộng nhằm biến cơ sở hạ tầng xám xịt của thời công nghiệp thành cơ sở hạ tầng xanh đã trở nên phổ biến như một phương tiện nhằm hồi sinh những khu vực thiếu thốn (Sun & Chen, 2021; Kullmann, 2011). Hơn nữa, cơ sở hạ tầng xanh công cộng, như không gian mở, có thể cải thiện khả năng kết nối trong khu vực lân cận, thông qua chính không gian mở hoặc bằng cách nhận biết hệ thống giao thông xung quanh kết hợp với cơ sở hạ tầng xanh (Lim và cộng sự, 2013; Choi & Shin, 2001) . Do đó, cơ sở hạ tầng xanh có thể tái tạo cảnh quan bằng cách thúc đẩy sự phát triển tư nhân và tích hợp các khái niệm về kết nối, tiếp cận thiên nhiên và đa chức năng (Mell, 2022; Amirtahmasebi và cộng sự, 2016).

2. Đánh giá các tài liệu hiện hành

Các nghiên cứu trước đây đã chỉ ra rằng các dự án cơ sở hạ tầng xanh có thể làm tăng giá trị đất đai và tài sản ở các khu vực lân cận. Điều đó cho thấy tác động tiềm tàng của nó đối với chức năng kinh tế xã hội của khu vực. Một số ví dụ về các dự án cơ sở hạ tầng xanh như vậy bao gồm High Line ở New York (Jo Black và Richards 2020; Levere 2014),
Bryant Park (Klenosky et al. 2017; New Yorkers for Parks 2003), Atlanta’s Beltline (Immergluck và Balan 2018; Weber và cộng sự 2017; Immergluck 2009), Dựán Big Dig của Boston (Robinson 2008; Tajima 2003), Khu vực Vịnh Osaka của Nhật Bản (Otsuka và cộng sự 2021) và Công viên Rừng Tuyến Kyungui ở Seoul (Park và Kim 2019; Jung và cộng sự. 2016). Trong phần lớn các nghiên cứu, tác động của cơ sở hạ tầng xanh đến các khu vực xung quanh đã được kiểm tra bằng cách sử dụng mô hình giá hưởng thụ để đánh giá mức tăng giá trị đất hoặc giá cho thuê (Immergluck & Balan, 2018; Jung và cộng sự, 2016; Latinopoulos, Mallios, & Latinopoulos, 2016; Hackett & Dissanayake, 2014; Immergluck, 2009; Tajima, 2003). Ví dụ, Immergluck và Balan (2018) đã phân tích ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xanh đến giá trị tài sản của các khu vực xung quanh Vành đai Atlanta và nhận thấy rằng một ngôi nhà cách Đoạn Tây Bắc nửa dặm, vào năm 2015, dự kiến sẽ có giá trị 21,5 (53,7 phần trăm–32,2 phần trăm) điểm phần trăm nhiều hơn một ngôi nhà tương tự khác không gần Vành đai. Một số nghiên cứu đã điều tra hiệu ứng khu phố về mặt tái sinh (Jo Black và Richards 2020; Park và Kim 2019; Klenosky và cộng sự 2017; Robinson 2008; New Yorkers for Parks 2003).

Những nghiên cứu này nghiên cứu sự hồi sinh của các khu phố bằng cách giảm tỷ lệ tội phạm do mở cửa không gian xanh, hoặc tăng doanh thu kinh doanh và giá thuê văn phòng thương mại do thu hút du khách. Park và Kim (2019) gợi ý rằng công viên có thể tăng doanh thu và khôi phục sức sống kinh tế cho các khu dân cư địa phương. Các lô liền kề công viên có tổng doanh số bán hàng ban đầu thấp hơn 14% nhưng họ có thể tăng tổng doanh số bán hàng lên 28,2% so với trường hợp tham chiếu sau khi công viên mở cửa.

Tuy nhiên, các nghiên cứu hiện tại vẫn chưa đủ để giải thích tác động tái tạo đô thị lâu dài của cơ sở hạ tầng xanh, đặc biệt là chưa xem xét đến vai trò của cơ sở hạ tầng xanh như một chất xúc tác cho sự phát triển tư nhân. Cơ sở hạtầng xanh công cộng thúc đẩy sự phát triển tư nhân như thế nào?

3. Ý tưởng và phương pháp nghiên cứu

Để trả lời những câu hỏi này, nghiên cứu này đã phân tích Dự án khôi phục dòng suối Cheonggye, một trường hợp thành công trong việc tái tạo khu thương mại trung tâm lịch sử đang suy thoái của Seoul thông qua một dự án cơ sở hạ tầng xanh công cộng. Suối Cheonggye, còn được gọi là Cheonggyecheon, từng là dòng suối chảy qua nằm ở trung tâm thành phố Seoul trong nhiều thế kỷ, nhưng trong thời hiện đại, nó đã được chuyển đổi thành đường cao tốc trên cao với ô tô chạy qua do nhu cầu giao thông tăng cao.

Dòng suối Cheonggye đoạn trung tâm ở Seoul

Dự án khôi phục dòng suối Cheonggye diễn ra từ tháng 7 năm 2003 đến tháng 10 năm 2005, bởi việc phá bỏ đường cao tốc trên cao ở Jongno-gu và Jung-gu và khôi phục nó thành cơ sở hạ tầng xanh với dòng suối chảy qua. Nghiên cứu xem xét những thay đổi của Suối Cheonggye trong khoảng thời gian 10 năm, từ 1993 đến 2015, bao gồm các giai đoạn trước và sau xây dựng của dự án. Về mặt không gian, suối Cheonggye là một con sông dài kéo dài khoảng 11 km từ trung tâm khu phố cổ Seoul và có tầm ảnh hưởng lớn đến khu vực xung quanh. Trong nghiên cứu này, phạm vi của suối Cheonggye được giới hạn và được chọn làm khu vực nghiên cứu. Nghiên cứu của chúng tôi tập trung vào khu vực suối trung tâm thành phố, có chiều dài 1,7km (Hình 1).

Mô hình logit được sử dụng trong nghiên cứu này để hiểu tác động của Cheonggyecheon đối với sự phát triển tư nhân ở khu vực xung quanh. Nghiên cứu này đo lường tác động của việc thúc đẩy sự phát triển tư nhân của Suối Cheonggye bằng cách sử dụng dữ liệu giấy phép và giấy phép xây dựng.

Dựa trên việc phát triển tư nhân có xảy ra hay không, chúng tôi đã xây dựng một biến nhị phân làm biến phụ thuộc, với “1” biểu thị sự xuất hiện của phát triển tư nhân và «0» biểu thị không xảy ra. Biến “TIME” là biến giả chỉ khoảng thời gian sau khi mở cửa cơ sở hạ tầng xanh, bắt đầu từ năm 2006 đến năm 2020, nơi diễn ra các hoạt động phát triển tư nhân. Hiệu quả xử lý thuần túy của cơ sở hạ tầng xanh được đo bằng hệ số (β3) của các biến tương ứng giữa THỜI GIAN và KHOẢNG CÁCH.

Hơn nữa, các đặc điểm KHU VỰC, SỬ DỤNG ĐẤT và VẬN TẢI được sử dụng để kiểm soát tác động của các yếu tố khác đến hoạt động phát triển (Park & Kim, 2019; Jo & Lee, 2018; Lee, 2016; Zöllig và Axhausen, 2012). Các biến kiểm soát bao gồm quy mô lô đất, việc sử dụng đất và cơ sở hạ tầng giao thông gần lô đất. Trong nghiên cứu này, khu vực nghiên cứu bao gồm năm tuyến tàu điện ngầm và do đó số lượng tuyến tàu điện ngầm trong bán kính 1km của mỗi lô đất (Jo & Lee, 2018) đã được tính toán để tính đến tác động của cơ sở hạ tầng giao thông.

4. Kết quả
Phân tích được tiến hành trên vùng đệm dài 1 km dọc theo suối Cheonggye, được chia thành 4 kỳ, mỗi kỳ 5 năm. Tổng số quan sát là 123.625 và khoảng cách từ tâm của mỗi thửa đất đến suối Cheonggye dao động từ 0 đến 999,794m. Lô đất lớn nhất trong khu vực nghiên cứu có diện tích xấp xỉ 11.412 mét vuông và số lượng tuyến tàu điện ngầm trong phạm vi 1 km xung quanh mỗi lô đất dao động từ tối thiểu là 2 đến tối đa là 16. Việc sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu là được chia thành sáu loại chính. Mỗi hạng mục có tỷ lệ diện tích sàn tối đa khác nhau, trong đó diện tích thương mại cho phép dao động từ 200% đến 1300%, chiếm tỷ lệ cao nhất là 81,51% (Bảng 1).

Các kết quả phân tích hồi quy được tóm tắt trong Bảng 2. Các biến phụ thuộc trong Mô hình 1-3 đều thể hiện sự xuất hiện của phát triển tư nhân, với “0” biểu thị không xảy ra và «1» biểu thị sự xuất hiện dưới dạng biến nhị phân. Nhìn chung, các hệ số ước lượng đều cho thấy cả kết quả mong đợi và kết quả ngoài mong đợi. TIME10 là biến giả đại diện cho khoảng thời gian 10 năm trước và sau Dự án khôi phục dòng suối Cheonggye. Trong tất cả các mô hình, nó có hệ số dương có ý nghĩa thống kê. Điều này cho thấy các hoạt động phát triển tư nhân tăng lên trong khoảng thời gian 10 năm sau Dự án Khôi phục Dòng chảy Cheonggye.

Tuy nhiên, biến khoảng cách (DISTANCE) và biến tương tác (TIME*DISTANCE), thể hiện hiệu quả xử lý thuần túy sau khi mở cửa cơ sở hạ tầng xanh, không có ý nghĩa thống kê. Những kết quả này khác với các nghiên cứu trước đây (Park & Kim, 2019; Immergluck & Balan, 2018; Jung và cộng sự, 2016; Tajima, 2003) cho thấy những tác động tích cực của cơ sở hạ tầng xanh đối với quá trình hồi sinh địa phương. kích thước thửa đất có hệ số dương có ý nghĩa thống kê trong Mô hình 2 và Mô hình 3. Điều này hàm ý rằng khi quy mô thửa đất tăng lên thì các hoạt động phát triển cũng tăng lên. LAND USE2, đại diện cho khu dân cư chung thứ hai, có hệ số đáng kể trong Mô hình 2 và Mô hình 3, và các hệ số này âm. Điều này cho thấy khu dân cư chung thứ hai có tác động tiêu cực đến hoạt động phát triển tư nhân so với khu dân cư chung thứ nhất.

Bảng 1: Tình trạng sử dụng

Table 2. Parameter estimation results

Note: *p < 0.1, **p < 0.05, ***p < 0.01
5. Thảo luận
Nghiên cứu trước đây về cơ sở hạ tầng xanh chủ yếu tập trung vào việc kiểm tra những thay đổi về giá trị tài sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này nhằm mục đích đánh giá vi mô tác động của cơ sở hạ tầng xanh đối với sự phát triển tư nhân ở cấp độ từng lô đất riêng lẻ. Kết quả là, trước hết, sự phát triển tư nhân đã được kích hoạt trong giai đoạn 10 năm trước và sau khi hình thành cơ sở hạ tầng xanh.

Thứ hai, sự phát triển tư nhân ở cấp độ lô đất riêng lẻ thể hiện một đặc điểm trong đó các hoạt động phát triển diễn ra thường xuyên hơn ở các lô đất lớn hơn. Thứ ba, khoảng cách từ suối Cheonggye không làm giảm sự phát triển của tư nhân./.

Từ khóa: Cơ sở hạ tầng xanh, Phát triển tư nhân, Chất xúc tác, Tái tạo đô thị

GYU SEOMUN 1
JAEMIN SONG 2

TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Bộ Thông tin và Truyền thông, Quy hoạch hAmirtahmasebi, R., Orloff, M., Wahba, S., & Altman, A. (2016). Tái tạo đất đô thị: Hướng dẫn
của người thực hiện để tận dụng đầu tư tư nhân. Ấn phẩm của Ngân hàng Thế giới.
Choi, M., & Shin, S. (2001). Một phân tích thực nghiệm về ảnh hưởng của lượng người đi bộ đến doanh số bán lẻ. Tạp chí của Hiệp hội các nhà quy hoạch Hàn Quốc, 36(2), 75-83.
Hackett, S., & Dissanayake, S. T. (2014). Kinh tế tài nguyên và môi trường: Lý thuyết, chính sách và xã hội bền vững. Routledge.
Immergluck, D. (2009). Các sáng kiến Tái phát triển lớn, Giá trị Nhà ở và Sự chỉnh trang đô thị: Trường hợp Vành đai Atlanta. Nghiên cứu Đô thị,
46(8), 1723–1745.
Immergluck, D., & Balan, T. (2018). Bền vững cho ai? Phát triển đô thị xanh, chỉnh trang môi trường và Vành đai Atlanta. Địa lý đô thị, 39(4), 546-562.
Jo Black, K., & Richards, M. (2020). Quá trình đô thị hóa sinh thái và những người được hưởng lợi từ tiện ích xanh đô thị: Đường cao tốc của NYC. Quy hoạch cảnh quan và đô thị, 204(103900), 103900.

Jo, Y. S., & Lee, S. I. (2018). Phân tích các mô hình thay đổi và các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng từng tòa nhà trước và sau khi mở các ga đường sắt mới ở quận Gangnam, Seoul. Tạp chí Hiệp hội Kế hoạch Hàn Quốc, 53(2), 23-43.
Jung, E., Choi, Y., & Yoon, H. (2016). Tác động của dự án Công viên Tuyến đường Kyungui đến giá trị bất động sản dân cư ở Seoul, Hàn Quốc.
Môi trường sống quốc tế, 58, 108–117. Kaplan, A., Velibeyoğlu, K., Kılıçaslan, Ç., Özeren, M., & İnce, İ. (2013). Xem xét lại việc tái tạo đô thị Brownfield và hơn thế nữa trong lăng kính quản lý và thiết kế dựa trên cơ sở hạ tầng xanh. Kỷ yếu của Hội nghị Fábos về Quy hoạch Cảnh quan và Đường xanh, 4(1), 38.
Klenosky, D. B., Snyder, S. A., Vogt, C. A., & Campbell, L. K. (2017). Nếu chúng ta biến đổi bãi rác, liệu chúng có đến không? Dự đoán chuyến thăm tới Công viên Freshkills ở Thành phố New York. Quy hoạch Cảnh quan và Đô thị, 167, 315–324.
Kullmann, K. (2011). Công viên mỏng/cạnh dày: hướng tới kiểu hình công viên tuyến tính cho các địa điểm cơ sở hạ tầng (sau). Tạp chí
Kiến trúc Cảnh quan, 6(2), 70-81.
Latinopoulos, D., Mallios, Z., & Latinopoulos, P. (2016). Định giá lợi ích của dự án công viên đô thị: Nghiên cứu định giá ngẫu nhiên ở Thessaloniki, Hy Lạp. Chính sách sử dụng đất, 55, 130-141.

Lee, JW. (2016). Nghiên cứu về sự thay đổi mô hình phát triển do thay đổi quy định phân vùng, Đại học Hongik, Luận án tiến sĩ.
Đòn bẩy, M. (2014). Công viên Highline và thời điểm vốn hóa hàng hóa công. Giấy làm việc.

(1) Seoul National University,
narin0811@snu.ac.kr
(2) Seoul National University,
jaemins@snu.ac.kr