Đô thị nén sự lựa chọn hình thái của các đô thị phát triển theo hướng sinh thái ở Việt Nam

MTXD - QCVN 01:2019 đã làm rõ nội dung về kiểm soát mật độ dân số trong các đồ án quy hoạch gồm Mật độ dân số toàn đô thị và Chỉ tiêu đất đơn vị ở. Bên cạnh đó, hình thái công trình cũng được kiểm soát bởi chỉ số Hệ số sử dụng đất (tối đa) nhằm giới hạn các khối tích không gian công trình, đặc biệt là công trình cao tầng trong đô thị. Bài viết này đưa ra một số góc nhìn về sự phát triển, quan điểm tiếp cận của mô hình đô thị nén ở một số quốc gia trên thế giới và xu thế phát triển đô thị nén theo hướng sinh thái là sự lựa chọn phát triển bền vững đối với các đô thị ở Việt Nam.

Mật độ có thể được hiểu là Mật độ xây dựng công trình; Mật độ dân số, được tính trên quy mô khu vực là mật độ gộp và trên quy mô ô đất là mật độ thuần. Chính sự đa dạng về cách tiếp cận này cũng cho thấy sự phức tạp trong bài toán kiểm soát về mật độ. Tuy nhiên để cảm nhận được mức độ đông đúc của khu vực, mật độ dân số thuần hay được sử dụng là chỉ số kiểm soát, nó chịu tác động chủ yếu bởi diện tích sàn và chỉ tiêu m2sàn/ng hay tính quy đổi là số lượng căn hộ/ha.

Nhiều quốc gia kiểm soát chỉ số gộp (mật độ gộp) về số lượng căn hộ/ha làm chỉ số thống nhất để đảm bảo mức độ nén trung bình về mặt dân số đối với các khu vực trong đô thị, sau đó các chỉ số trung bình này sẽ được phân chia dựa vào sự phân bổ dân số trên các hình thái cư trú của khu vực đó là thấp tầng, hỗn hợp thấp tầng hay cao tầng. Cách phân chia này đảm bảo mức độ khung kiểm soát tổng thể và sự linh hoạt trong thực hiện dự án chi tiết.

Các quốc gia không có sự thống nhất hoàn toàn về mức độ đông đúc (mật độ cao) do các ảnh hưởng phong tục, tập quán, văn hóa khác nhau, do vậy ngưỡng mật độ dân số của các đô thị ở Việt Nam cũng có sự khác biệt, phụ thuộc vào lối sống, văn hóa và các giá trị được xác lập đối với các khu vực trong đô thị mà do quy hoạch chung đô thị xác lập.

1-Khái niệm về đô thị nén

 Hiện nay có nhiều định nghĩa về đô thị nén, đô thị nhỏ gọn (Compact City) hay đô thị có khoảng cách ngắn (or City of short distances), đô thị tăng trưởng thông minh (Smart Growth), cùng chung mục tiêu tạo ra những lợi ích hấp dẫn đối với người dân đô thị như thời gian đi lại ngắn hơn, giảm tác động đến môi trường, giảm tiêu thụ nhiên liệu và năng lượng hóa thạch. Đây cũng được cho là một loại hình định cư đô thị bền vững hơn so với sự mở rộng đô thị vì nó ít phụ thuộc vào ô tô hơn, đòi hỏi cung cấp cơ sở hạ tầng bình quân đầu người ít hơn (và rẻ hơn) (Williams, 2000).

Hình ảnh đô thị mật độ cao ở Newyork. Ảnh nguồn internet

Ở Bắc Mỹ, thuật ngữ 'tăng trưởng thông minh' ngày càng trở nên phổ biến gắn liền với khái niệm 'thành phố thông minh'. Khái niệm 'tăng trưởng thông minh' rất giống với “đô thị nén”, mặc dù 'tăng trưởng thông minh' mang ý nghĩa chuẩn mực mạnh mẽ hơn, ngầm chấp nhận sự nhấn mạnh trong các cuộc tranh luận chính thống hiện nay rằng tăng trưởng là cần thiết và tốt. Tăng trưởng thông minh là một lý thuyết về quy hoạch đô thị và giao thông nhằm tập trung tăng trưởng vào các trung tâm đô thị nhỏ gọn có thể đi bộ để tránh sự ngổn ngang. Nó cũng ủng hộ việc sử dụng đất nhỏ gọn, theo định hướng giao thông công cộng, có thể đi bộ, thân thiện với xe đạp , bao gồm các trường học lân cận, đường phố hoàn chỉnh và phát triển khu phức hợp với nhiều lựa chọn nhà ở.

Đô thị nén đạt được không chỉ có nghĩa là tăng mật độ đô thị tự thân hoặc trên khắp các khu vực của thành phố. Nó có nghĩa là quy hoạch tốt để đạt được một hình thái đô thị tổng thể nhỏ gọn hơn. Thuật ngữ thành phố nhỏ gọn lần đầu tiên được đặt ra vào năm 1973 bởi George Dantzig và Thomas L. Saaty , hai nhà toán học có tầm nhìn không tưởng chủ yếu được thúc đẩy bởi mong muốn thấy việc sử dụng tài nguyên hiệu quả hơn.

Jane Jacobs với cuốn sách Cái chết và cuộc sống của các thành phố vĩ đại của nước Mỹ (1961), một bài phê bình về các chính sách quy hoạch theo chủ nghĩa hiện đại mà Jacobs tuyên bố là đang phá hủy nhiều cộng đồng thành phố. Jacobs đã chỉ trích xu hướng kế thừa từ phong trào thành phố vườn, hướng tới việc giảm mật độ nhà ở trong các khu vực thành thị. Bốn điều kiện cần thiết để tạo ra sự đa dạng cần thiết cho việc đổi mới đô thị: Mục đích sử dụng hỗn hợp, các dãy nhà nhỏ có thể đi bộ, sự kết hợp giữa các loại và tuổi công trình, và "sự tập trung đủ dày đặc của người dân". Mật độ đô thị đề cập đến việc có bao nhiêu người sống trên một khu vực đất, nó được sử dụng như một chỉ số để đánh giá mức độ đáng sống của thiết kế thành phố. Mật độ đô thị tối ưu cho các thành phố nhỏ đủ cao để giữ cho cư dân gần các tiện ích cộng đồng nhưng đủ thấp để cho phép cư dân tiếp cận với không gian xanh, tự nhiên và sự riêng tư hợp lý và tầm nhìn chấp nhận được. Mật độ 'đủ' sẽ thay đổi tùy theo hoàn cảnh địa phương, Tại Mỹ, 100 ngôi nhà trên một mẫu Anh (tương ứng 247 ngôi nhà/ha) được coi là cao nhưng lại được coi là mức tối thiểu, khá phổ biến ở các thành phố châu Âu và châu Á.

Trên thế giới hiện không có chỉ tiêu thống nhất nào về mật độ đô thị, thường được kiểm soát bởi chỉ tiêu về số lượng căn hộ/ ha, số người/ha, người/km2.

2. Mật độ dân số trong quá trình gia tăng dân số đô thị

Sự phát triển nhanh chóng của dân số đô thị chủ yếu đến từ tăng trưởng cơ học, những đột biến về dân số trong thời gian ngắn và tập trung dân phân bố tại một số khu vực đô thị mới phát triển theo quy hoạch hoặc gia tăng tại khu vực đô thị hiện hữu đều là những thách thức đối với sự phát triển bền vững của đô thị.

Song song với các lợi ích của tăng trưởng kinh tế từ đô thị từ sự tập trung dân số, tại các nước đang phát triển quá trình đô thị hóa thiếu bền vững đã tạo ra các lựa chọn phải đánh đổi giữa tăng trưởng và các hậu quả của tắc nghẽn giao thông, nước sạch, nước thải, ô nhiễm môi trường, ô nhiễm khí thải, thiếu việc làm chính thức, gia tăng tệ nạn xã hội, thiếu vắng không gian xanh, không gian mở… và sự phân vùng cư trú trong các đô thị theo mật độ và hình thái đô thị.

Sự gia tăng dân số và sự khác biệt về số liệu về mật độ dân số phụ thuộc nhiều vào tổng diện tích tính toán mật độ dân số theo vùng đô thị, đô thị hay khu đô thị…, các chỉ tiêu này có thể hoàn toàn khác nhau, do vậy quốc tế sử dụng cách tính toán dựa trên diện tích xây dựng (diện tích phát triển đô thị) hay có thể coi là mật độ thuần, nó đảm bảo có cái nhìn chính xác hơn đối với phần diện tích, không gian mà con người sử dụng, khai thác, vận hành.

3. Quan điểm và cách tiếp cận về phát triển đô thị nén trên thế giới

a. Tiếp cận về đô thị nén

Đô thị nén được tiếp cận nghiên cứu trên nhiều góc độ khác nhau gồm: Góc độ về sinh thái môi trường; Góc độ xã hội học đô thị; Góc độ phát triển kinh tế đô thị;

- Đóng góp của mô hình đô thị nén vào tiến bộ xã hội:

+ Tự do: đô thị chính là cơ hội lựa chọn, với 3 chỉ số lượng hoá chính là tổng dân số, mật độ và độ đa dạng thì mô hình đô thị nén chính nhằm đảm bảo yếu tố này. Vì vậy khi nói nén thì quan trọng là mật độ và độ đa dạng của những thành phần cao cấp mới là thứ họ mong đợi, chứ không phải là nén bất kỳ.

- Công bằng, bình đẳng: Theo ý nghĩa về công bằng bình đẳng là khả năng tiếp cận dịch vụ hạ tầng cho tất cả mọi người thì đô thị nén cũng là một giải pháp tốt. Việc tất cả mọi tầng lớp, mọi nhóm xã hội cùng ở chung với nhau trong một khu đô thị đa chức năng thể hiện sự bình đẳng cao hơn hẳn việc phân chia riêng khu giàu khu nghèo, hay phân theo sắc tộc. Việc nén cũng dẫn tới khả năng cung cấp hạ tầng công cộng hiện đại hơn, rẻ hơn, phục vụ được cho tất cả mọi người, nhất là người nghèo.

- Sinh kế: Đô thị nén từ xa xưa vốn là một hình thức đảm bảo nhất đối với sinh kế của người nghèo đô thị. Vì thế, những khu nghèo, mật độ cao luôn luôn nằm trong vùng lõi trung tâm. Trong những thời kỳ đầu thế kỷ 20, người ta cho rằng đó là sự kiện bất thường, không nên khuyến khích, vì khu trung tâm được coi là khu đất vàng, chỉ nên cho người giàu, cửa hàng sang trọng. Vì thế, người ta luôn muốn giải toả các khu nghèo, khu ổ chuột ra khỏi vùng này. Mô hình đô thị nén tìm cách dàn xếp, tổ chức một cách hiệu quả, hợp lý không gian sống cho những người nghèo và các loại thành phần trong cùng một khu đô thị, khi đó vừa đảm bảo được sinh kế cho họ, vừa tránh được tình trạng tiêu cực của các khu ổ chuột.

+ Về phát triển kinh tế đô thị: mô hình đô thị nén hỗ trợ quy luật về tập trung, cộng hưởng của tiêu dùng, dịch vụ cũng như gia tăng cạnh tranh thị trường.

b. Quan điểm phát triển đô thị nén

Trong các thành phố, các nghiên cứu từ nhiều học giả đã chỉ ra rằng các khu vực đô thị dày đặc hơn, sử dụng nhiều đất hơn và giao thông công cộng tốt hơn có xu hướng sử dụng ô tô thấp hơn các khu dân cư ngoại ô và ngoại ô ít mật độ hơn. Tuy nhiên, điều này không nhất thiết ngụ ý rằng sự phát triển lan rộng ở ngoại ô khiến việc sử dụng xe hơi nhiều hơn. Một yếu tố gây nhiễu, đã là chủ đề của nhiều nghiên cứu, là sự lựa chọn của khu dân cư: những người thích lái xe có xu hướng di chuyển đến các vùng ngoại ô mật độ thấp, trong khi những người thích đi bộ, đạp xe hoặc sử dụng phương tiện công cộng có xu hướng di chuyển đến các khu vực đô thị mật độ cao hơn, được phục vụ tốt hơn bằng phương tiện giao thông công cộng.

Một ưu điểm khác của các thành phố nhỏ gọn là chúng được coi là sự phát triển bền vững. Tuy nhiên, các nghiên cứu gần đây cho thấy những phát triển này không như mong đợi. Trong nghiên cứu của Rérat, tác giả đã thảo luận ba điểm phê phán mô hình thành phố nén.

+ Đầu tiên là việc điều chỉnh cung và cầu là không khả thi trong một số trường hợp: Điều này có nghĩa là có những giới hạn về số lượng người có thể ở trong một không gian vì những hạn chế về nguồn lực và thiết kế.

+ Thứ hai đối với thành phố nhỏ gọn là để tạo ra điều kiện sống đáng mơ ước và chất lượng cuộc sống cao thì chi phí sinh hoạt cần phải tăng lên. Do đó, việc tích hợp những đặc điểm mong muốn vào các thành phố nhỏ gọn khiến không gian sống trở nên đắt đỏ, khiến các gia đình có thu nhập thấp phải trả giá, làm gia tăng thêm sự chênh lệch về sự giàu có và chất lượng cuộc sống.

+ Thứ ba là tác động môi trường của nó rất đáng kể, mật độ dân số dày đặc đồng nghĩa với việc chất thải và ô nhiễm cũng dày đặc hơn. Rérat không phải là nhà nghiên cứu duy nhất đưa ra bằng chứng cho thấy các đô thị nén không bền vững như mong đợi. Nghiên cứu của Westernick et al. cũng cho thấy có sự đánh đổi về tính bền vững trong các thiết kế đô thị nén. Westernick và cộng sự. so sánh các thành phố nén với các thành phố phân tán để xem các yếu tố bền vững khác nhau ở đâu:

+ Các phát hiện cho thấy các thành phố nén vượt trội trong việc sử dụng đất hiệu quả, mô hình sử dụng đất linh hoạt hơn, hiệu quả chi phí phát triển và bảo trì, đồng thời giảm sự phụ thuộc vào nhiên liệu hóa thạch và phương tiện cơ giới.

+ Ngược lại, những bất lợi về tính bền vững bao gồm tính dễ bị tổn thương cao hơn trước tác động của thiên tai, ít không gian cá nhân hơn, ít không gian xanh hơn nơi con người sinh sống và tác động môi trường cao hơn do mật độ dân cư đông đúc.

Các mô hình đô thị nén (Compact urban form) Tại Bắc Mỹ, mô hình đô thị nén chủ yếu tại khu trung tâm đô thị, là một nỗ lực tái thiết trung tâm. Tại châu Âu, xu hướng ủng hộ đô thị nén chủ yếu được phát động từ góc độ xã hội học.

Nhóm các nước châu Á đang phát triển, mô hình đô thị nén là tập trung đông người, nguồn lao động, nén về lượng, không phải về chất và đi kèm với nó là hình thức cư trú nén (chỉ tiêu m2/người thấp). Đồng thời phát triển hệ thống GTCC năng lực vận tải lớn để phục vụ các trung tâm đô thị khu dân cư, kết nối trung tâm cũ và trung tâm mới.

Vương quốc Anh Chính sách quy hoạch ở Vương quốc Anh giai đoạn 1997–2010. đã đưa ra báo cáo Hướng tới Phục hưng Đô thị, ban hành chính sách về Nhà ở, trong đó đưa ra mục tiêu 60% vùng đất nâu, hướng dẫn mật độ dân cư ròng tối thiểu là 30 căn nhà trên một ha và chính sách tăng cường xung quanh các nút giao thông công cộng. Trong những năm tiếp theo, các mục tiêu này đã vượt xa một cách đáng kể, với tỷ lệ diện tích đất nâu đạt 80% vào năm 2009 và mật độ trung bình là 43 ngôi nhà trên một ha.

Ở Nga và các nước thuộc Liên Xô cũ khác Hầu hết các thành phố ở Nga như thủ đô khu vực Yaroslavl, Krasnodar, Novosibirsk v.v..., cũng như các thành phố và thị trấn ở các quốc gia thuộc Khối Đông Âu cũ khác như Trencin hoặc Zvolen ở Slovakia, có thể được coi là thành phố nén nơi hầu hết người dân sống trong các khu dân cư được tạo thành từ các khu chung cư lớn từ 3 đến 8 tầng, trong các công viên đầy cây xanh, hoa, sân chơi, ghế dài, v.v. với các cửa hàng và quán cà phê nhỏ ở tầng trệt hoặc cụm xung quanh các con đường chính. Mật độ dân số cao có nghĩa là mọi người phải đi bộ những khoảng cách nhỏ hơn để đến siêu thị, trường học, nhà trẻ, quán rượu, nhà hàng, tạp hóa, thư viện, phòng tập thể dục hoặc tiếp cận hệ thống giao thông công cộng - sự kết hợp giữa xe buýt công cộng, xe điện và xe buýt nhỏ tư nhân. Hầu hết mọi người ở những thành phố đó không sở hữu ô tô hoặc nếu có, họ chỉ sử dụng nó vào mùa hè để lái xe đến nơi ở của mình.

Hình ảnh đô thị Ocean Park 2

4. Đô thị Việt Nam phát triển với hình thái thấp tầng là chủ yếu nhưng có mật độ xây dựng lớn, khai thác tối đa, hỗn hợp hình thái phát triển cao tầng và thấp tầng.

a. Mật độ dân số trên phạm vi đô thị

Để có thể so sánh mối tương quan cần quan tâm đến quy mô dân số đô thị và diện tích đô thị nhằm tạo nên sự tương đồng dữ liệu khi so sánh chỉ tiêu mật độ dân số giữa các thành phố. Số liệu về dân số đô thị thế giới (Demographia World Urban Area (04/2019) cho thấy các bối cảnh khác nhau với các vấn đề chung và những thách thức nổi bật của các đô thị đang phát triển:

+ Thành phố Mumbai, Ấn Độ, có hơn 23 triệu dân (TOP6), mật độ dân số 26.900 người/km2 với nhiều khu ổ chuột (slum) trải dài khắp thành phố, đối mặt với vấn đề chính sách phát triển nhà ở; (Trong thống kê chính thức, các đô thị Việt Nam không có các khu ổ chuột mà chỉ có các khu vực nhà ở dạng phi chính thức (lấn chiếm) và có thể được hợp thức hóa (trước năm 2004) và tái định cư như chương trình 20.000 căn nhà “ổ chuột” ven kênh rạch tại TP HCM.

+ Thủ đô Jakarta, Indonesia với hơn 34 triệu dân (TOP2), mật độ dân số 10.200 người/km2 đối mặt với áp lực tắc nghẽn, sụt lún, nguy cơ ngập lụt và chính phủ đang dự kiến di chuyển thủ đô. (Jakarta có diện tích 3.367km2 tương đương thành phố Hà Nội, 3.329km2 nhưng có mật độ dân số cao gấp hơn 4,2 lần thủ đô Hà Nội (TOP45) với 8 triệu người, 2.419 người/km2).

+ Thủ đô BangKok, Thái Lan cũng đứng trước nhiều áp lực về hạ tầng giao thông, tắc nghẽn nghiêm trọng, mặc dù đã có các hệ thống tàu điện trên cao, đường cao tốc xuyên thành phố. Bangkok có 16 triệu dân (TOP17) , mật độ dân số 5.300 người / km2, thấp hơn 6.700 người/km2 ở TP Hồ Chí Minh nhưng có quy mô diện tích 3.000ha cao gần gấp đôi so với TP Hồ Chí Minh (TOP34 - 1.645km2 - 8,9 triệu người). Tại các nước phát triển, các chỉ tiêu mật độ dân số thường có xu thế thấp hơn do các đặc điểm của quá trình đô thị hóa và mức độ đô thị hóa có sự khác biệt về chất và lượng. Sự tương đồng về số liệu mật độ dân số cấp độ đô thị chỉ cung cấp bức tranh toàn cảnh nhưng không cung cấp được đầy đủ về hình thái, chất lượng đô thị của các thành phố cũng như sự phân bố dân cư trong thành phố.

+ Thành phố Đà Nẵng (đô thị đáng sống) thành phố trực thuộc trung ương năm 2019 có dân số 1,13 triệu người (TOP500 - số liệu quốc tế 1 triệu người) có diện tích 414km2, mật độ dân số khoảng 2.600 người/km2, tương đương với mật độ dân số của thành phố Auckland, New Zealand (TOP355); thành phố Hamburg (TOP261); nhỏ hơn TP Moscow (TOP16) 2.900 người/ km2 và gần gấp đôi thành phố NewYork (TOP8) 1.700 người/km2.

+ Singapore (TOP77) có chỉ tiêu mật độ dân số ước tính 10.900 người/km2, diện tích 518km2, dân số 5.67 triệu người) cao gấp 6,4 lần thành phố NewYork, 1,6 lần Tp Hồ Chí Minh và 4,5 lần Hà Nội nhưng có hình thái đô thị với mật độ xây dựng thấp hơn Tp Hồ Chí Minh và được mệnh danh là thành phố trong vườn (A city in a garden). Đây là một phần kết quả của việc áp dụng hiệu quả mô hình phát triển lựa chọn hình thái đô thị với kiểm soát mật độ cư trú (7.800 người/km2). Có thể thấy, nếu lấy số liệu so sánh trên quy mô đô thị, với các diện tích khác nhau hoặc tương đương, chỉ tiêu mật độ dân số sẽ phán ánh mức độ tập trung dân số ở tầm nhìn vĩ mô, chủ yếu để phân tích về phân bố dân cư hệ thống đô thị trong các hoạch định chính sách vĩ mô.

Hình 1. 2 Thực tiễn phát triển hỗn hợp đan xen theo mô hình các khu đô thị mới thuộc quận Thanh Xuân và Cầu Giấy, thuộc khu nội đô mở rộng phía Tây Hà Nội (ảnh: sưu tầm Internet)

b. Trên phạm vi khu vực trong đô thị

Trên thực tế phát triển tại các đô thị lớn, trong khu vực đô thị trung tâm cơ bản các chức năng chính vẫn tập trung chủ yếu. trường hợp ở thành phố Hà Nội, khu vực Nội đô lịch sử, thu hút lượng lao động dịch chuyển thường xuyên từ các khu vực xung quanh trong đô thị trung tâm ra vào nội đô rất lớn, đặc biệt tạo nên áp lực lên hệ thống giao thông đô thị. Hiện tượng giao thông con lắc này chủ yếu do sức hút khu vực lõi trung tâm và do các trung tâm phân tán bên ngoài chưa hình thành theo quy hoạch; Dân số, khách du lịch tập trung chủ yếu tại khu vực các quận vành đai 3 gồm Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy với mật độ dân số rất cao, gây áp lực quá tải về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, không chỉ ở khu vực hiện hữu, làng xóm trong quá trình đô thị hóa mà còn ở cả các khu đô thị mới. Về hình thái và mật độ đô thị: Hình thái phát triển đô thị chủ yếu là thấp tầng tại khu vực nội đô và phát triển hỗn hợp cao tầng, thấp tầng tại các khu vực nội đô mở rộng. Việc lựa chọn phát triển theo hình thái thấp tầng (hiện hữu), đan xen cao tầng thấp tầng (tự do), hỗn hợp cao tầng – thấp tầng (quy hoạch) cơ bản sử dụng nhiều quỹ đất của đô thị. Mật độ xây dựng của các công trình cao, tối đa chỉ tiêu, chỉ tiêu kiểm soát về mật độ dân số, chỉ tiêu đất đơn vị ở rất cao trong giai đoạn 2008-2019. Các công trình cao tầng đa chức năng, hỗn hợp phát triển mạnh tạo điểm nhấn đô thị, các khu đô thị mới cao tầng phát triển rất nhanh đã tạo nên lối sống đô thị với hình thái cao tầng. Đã có kiểm soát về chỉ tiêu m2/ người nhưng chưa có kiểm soát về số lượng căn hộ/ha, chỉ tiêu mật độ cư trú người/diện tích xây dựng còn rất cao.

+ Hình thái cao tầng: Hình thái và mô hình phát triển theo các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đã tạo nên bộ mặt đô thị hấp dẫn, tuy nhiên phát triển hỗn hợp gây nên áp lực phát triển lớn khi các hệ thống hạ tầng còn chưa phát triển đồng bộ, đặc biệt là giao thông và các không gian, chức năng công cộng, công viên vườn hoa còn hạn chế. Sự phát triển hỗn hợp giữa nhà ở cao tầng và nhà ở thấp tầng tạo nên mật độ cư trú lẫn mật độ xây dựng cao do các diện tích trống phía mặt đất vốn là ưu thế của hình thái cao tầng lại được dành cho quỹ đất xây dựng nhà ở thấp tầng với nhược điểm là chiếm quỹ đất lớn; Mô hình này được cộng dồn thêm hình thái phát triển hỗn hợp đa chức năng gồm ở

+ thương mại

+ văn phòng (officetel).

+ Hình thái thấp tầng: Hình thái phát triển thấp tầng và xen cấy cao tầng chủ yếu tập trung tại khu vực nội đô lịch sử và nội đô mở rộng, khu vực làng xóm đã bị đô thị hóa. Các khu vực này có sự phát triển rất nhanh chóng đã góp phần đáp ứng một phần lớn nhu cầu ở người dân, tuy nhiên cũng tạo nên các thách thức phát triển, cung cấp dịch vụ đô thị ở khu vực này, đặc biệt là giao thông, không gian công cộng, công viên vườn hoa.

Các khu vực dân cư hiện hữu thấp tầng của thành phố Hà Nội phần lớn là các khu vực làng xóm trước đây, trong quá trình đô thị hóa đã phát triển rất nhanh do nhu cầu về nhà ở cao và các chính sách sau ĐỔI MỚI 1986, đã tạo nên một thị trường bất động sản có mức độ giao dịch cao, thúc đẩy các hoạt động xây dựng phi chính thức (tự do) lớn.

Ở Việt Nam phương tiện xe máy cung cấp một lợi thế to lớn để tiếp cận đến hầu hết các vị trí trong đô thị, tạo nên dòng chảy “mạch máu” li ti nuôi dưỡng các cấu trúc đô thị đậm đặc nhất. Do vậy tại Hà Nội, các khu vực hiện hữu là các làng xóm trước đây trong quá trình đô thị hóa, tiếp tục phát triển mạnh mẽ chủ yếu dựa trên hạ tầng sẵn có, với dạng nhà ống thấp tầng, đan xen cao tầng đáp ứng nhu cầu dân cư lớn.

Kết quả của việc phát triển với mật độ xây dựng cao, không có các cơ chế sắp xếp lại đất đai (Tái điều chỉnh đất - land adjustment) phát triển đan xen thấp tầng, cao tầng đã tạo nên các “mảng đặc” rất lớn trong không gian đô thị, nơi mà không có các con đường có thể tiếp cận bằng ô tô.

Sự phát triển của các hình thái thấp tầng phát triển mạnh mẽ tại nhiều không gian trong đô thị, nhưng gia tăng đặc biệt mạnh mẽ tại các khu vừng làng xóm đô thị hóa, nơi có nhiều quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, chia tách thửa đất, đầu tư xây dựng dễ dàng, chi phí thấp, có lượng nhu cầu lớn…công tác quản lý trật tự xây dựng chưa chặt chẽ.

Mặc dù có tỷ lệ phát triển nhà ở thấp tầng (nhà ở riêng lẻ) lớn, nhưng các chính sách xây dựng đối với khu vực này còn nhiều hạn chế và chi phối nhiều bởi chính sách đất đai. Trong báo cáo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia có đánh giá “Nhà ở riêng lẻ vẫn là loại hình nhà ở chủ đạo trên toàn quốc, trong giai đoạn 2011-2020, nhà ở riêng lẻ chiếm khoảng hơn 90% diện tích nhà ở phát triển mới. khu vực đô thị năm 2019 chiếm đến 97,8% diện tích xây dựng mới. Tổng diện tích nhà ở riêng lẻ hiện hữu đến năm 2019 đạt khoảng 2,2 tỷ m² sàn, trong giai đoạn 2011-2020 tăng trung bình khoảng 69 triệu m2 sàn/năm”.

Do vậy vấn đề kiểm soát mật độ cư trú của hình thái nhà ở thấp tầng là rất quan trọng nhằm giảm áp lực phát triển đối với khu vực này trong các chính sách cải tạo, chỉnh trang đô thị, tiến đến việc tái điều chỉnh đất (Land Adjustment) chuyển đổi hình thái cao tầng giải phóng các không gian trống trong đô thị.

5. Phát triển đô thị nén dựa trên khả năng cung ứng của hệ thống giao thông công cộng và theo định hướng phát triển giao thông công cộng vận chuyển khối lượng lớn (TOD)

Thành phố nén và sự phụ thuộc vào ô tô? Liệu thành phố nén (hay tăng trưởng thông minh) có thể giảm bớt các vấn đề phụ thuộc vào ô tô liên quan đến việc mở rộng đô thị hay không là chủ đề đã được tranh cãi gay gắt trong nhiều thập kỷ.

Nghiên cứu có ảnh hưởng vào năm 1989 của Peter Newman và Jeff Kenworthy đã so sánh 32 thành phố trên khắp Bắc Mỹ, Úc, Châu Âu và Châu Á. Phương pháp của nghiên cứu đã bị chỉ trích nhưng phát hiện chính cho thấy các thành phố có mật độ dân cư đông đúc hơn. Tuy nhiên, các nghiên cứu gần đây hơn sử dụng các phương pháp phức tạp hơn thường bác bỏ những phát hiện này: mật độ, việc sử dụng đất và khả năng tiếp cận giao thông công cộng có thể ảnh hưởng đến hành vi đi lại, mặc dù các yếu tố kinh tế và xã hội, đặc biệt là thu nhập hộ gia đình, thường có ảnh hưởng mạnh hơn.

Các đô thị Việt Nam hiện còn chưa chú trọng đến xây dựng hệ thống giao thông công cộng được tích hợp trong phát triển đô thị. Một số ý tưởng còn cho rằng việc xác lập ngay cả hệ thống giao thông bến xe đối ngoại cũng chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay, bởi hệ thống cung cấp của các dịch vụ xe tư nhân (limousin) có thể cung cấp dịch vụ đón tận nơi trong đô thị này và len lỏi đưa đến địa điểm cụ thể ở đô thị khác.

Các hệ thống giao thông công cộng vận tải khối lượng lớn như hệ thống MRT, LRT, Tramway cũng đã được thiết kế ở các đô thị lớn (đô thị loại I trở lên) nhưng cũng chưa được quan tâm, triển khai trên thực tế hoặc triển khai rất chậm (Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh) làm cản trở và thiếu định hướng phát triển nén ở xung quanh các khu vực nhà ga theo mô hình TOD. Tại thành phố Hà Nội, ý nghĩa và vai trò của một phần tuyến đường sắt đô thị Nhổn - Ga Hà Nội đi vào hoạt động đã cho thấy nhiều kết quả cũng như các thách thức phát triển đô thị gắn với mô hình đô thị nén. Trên thực tế các vị trí nhà ga của tuyến đường sắt đô thị Nhổn - Ga Hà Nội được lựa chọn nhưng không tăng cường được khả năng kết nối trực tiếp với các khu vực tập trung đông dân cư, khu vực tập trung đông người, khu trung tâm thương mại, cơ sở đào tạo…ví dụ như khu đô thị Royal City; Đại học quốc gia; cụm 03 trường Học viện An Ninh,ĐH Kiến trúc, ĐH Bưu Chính viễn thông…. Việc giảm khả năng kết nối với hệ thống MRT sẽ làm giảm hiệu quả của hệ thống và mô hình phát triển dựa trên định hướng TOD.

Do vậy, có thể thấy khả năng tích hợp hệ thống giao thông công cộng MRT, LRT, Bus… vào cấu trúc đô thị cần được nghiên cứu từ các đồ án quy hoạch chung là rất quan trọng, là cơ sở kiểm soát và thúc đẩy phát triển, tạo lập các trung tâm đô thị theo mô hình đô thị nén, giải phóng quỹ đất trống cho các dịch vụ công cộng, không gian mở, công viên…

Hình 1. 3 Dấu vết các công trình xây dựng (2023) và khoảng trống cho phép xác định mật độ và cấu trúc hình thái thấp tầng chiếm ưu thế (mức độ dầy đặc công trình) trong mô hình phân bố dân cư đô thị khu vực nội đô thành phố Hà Nội (nguồn Tác giả trích xuất dữ liệu mở từ Google maps; Open Buildings)

Hình 1. 4 Sự phát triển mở rộng khu vực làng xóm đô thị hóa khu vực Khương Hạ hiện nay giai đoạn 2008-2023, phát triển chủ yếu là hình thái thấp tầng trên nền các không gian đất nông nghiệp, mặt nước, một số khu vực phát triển cao tầng đan xen dựa trên chuyển đổi chức năng của cơ sở công nghiệp. (nguồn Tác giả trích xuất dữ liệu mở từ Google maps; Open Buildings, 2023)

6. Phát triển đô thị nén dựa trên kiểm soát phân bố dân cư và mật độ dân số với các lựa chọn hình thái phát triển đô thị

Ngưỡng mật độ dân số đối với mỗi quốc gia vùng lãnh thổ, đô thị có những quan điểm khác nhau, phụ thuộc bởi nhiều yếu tố tác động được xem xét dưới nhiều góc nhìn và quan điểm khác nhau từ kinh tế, môi trường và xã hội. Đối với mỗi bối cảnh khác nhau, các chính quyền đô thị đưa ra các phương pháp quản lý khác nhau phù hợp với mục tiêu và định hướng phát triển riêng.

Mật độ dân số có thể được kiểm soát thông qua nhiều cách, không cách nào được coi là hoàn hảo với các chỉ tiêu: m2/người, người/ km2 hoặc số lượng căn hộ/ha…

Ví dụ tại bang New South Wales, Úc quy định chỉ tiêu mật độ thuần (NET) là 25 căn hộ/ha nhưng không khuyến khích áp dụng đơn chỉ tiêu trong một khu vực mà khuyến khích tạo ra các thiết kế với các chỉ tiêu khác nhau với loại hình công trình khác nhau được phân bổ theo tỷ lệ: 10% với công trình cao tầng (150 căn hộ/ ha), 35% nhà biệt thự (15căn hộ/ha), 25% nhà lô phố (35 căn hộ/ha) và 30% biệt thự ghép (21 căn hộ/ha).[1]

Trong chương trình nghiên cứu về “Cities Urban Age” do trường Đại học Kinh tế London LSE thực hiện đã tạo ra các biểu đồ mật độ thể hiện số người sống trên mỗi km vuông của một khu vực rộng 100 km của một số thành phố.

Công cụ chủ yếu kiểm soát mật độ dân số đô thị dựa vào quy hoạch, là phương pháp cân bằng nhiều yếu tố phát triển về hình thái đô thị,hay dự báo các phát triển công trình kiến trúc với ngưỡng “chứa đựng” khác nhau. Cụ thể, hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch luôn được coi là chìa khóa quan trọng trong kiểm soát, thúc đẩy phát triển trong đô thị, trong đó kiểm soát mật độ dân số là vấn đề gốc trong việc đảm bảo phù hợp với khả năng dung nạp, đáp ứng của đất đai, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và môi trường...

Tuy vậy vẫn cần có góc nhìn tổng hợp trong đánh giá về mật độ dân số khu vực đất đai nhất định, sơ đồ dưới đây diễn tả cách Mật độ được kiểm soát thông qua 03 chỉ tiêu Hệ số sử dụng đất (FAR) – Dân số (POP) và Đơn vị nhà ở (DU). Mỗi chỉ tiêu đều diễn tả mật độ dân số theo một cách khác nhau, nhưng có mối quan hệ liên quan nhưng không hoàn toàn diễn tả chính xác các mối quan hệ này.

Mật độ dân số cũng được các đối tượng khác nhau đánh giá, xem xét dưới các góc độ khác nhau. Cụ thể, các nhà thiết kế thường chỉ quan tâm đến khối tích công trình hay Hệ số sử dụng đất (FARFloor area ratio) dưới việc xem xét mật độ công trình (Building density); Nhà đầu tư thường quan tâm đến mật độ căn hộ (Dwelling unit density) là số lượng căn nhà được bán; Nhà quản lý có các quan tâm vĩ mô đến kiểm soát mật độ dân số trên một khu vực diện tích đất

Các góc nhìn khác nhau cho thấy sự khác biệt trong hoạch định các chính sách kiểm soát dân số dựa vào công cụ quy hoạch của các đối tượng khác nhau, có tác động đến lợi nhuận của nhà đầu tư, sự phát triển bền vững đô thị và sự phát triển của thị trường bất động sản. Ở phạm vi nhỏ hơn, chỉ tiêu mật độ dân số được kiểm soát, hoạch định trong các dự báo theo quy hoạch và dân số nên được kiểm soát phát triển chi tiết đến mức độ của một đơn vị đô thị cơ bản.

Kiểm soát phân bố mật độ dân cư trong chính sách quy hoạch đô thị nén ở Việt Nam.

Mật độ cư trú theo chỉ tiêu đất đơn vị ở tại QCXDVN01:2008 xác định từ 8-50m2/ người, tương đương ngưỡng kiểm soát: 50nhà/ha – 312nhà/ha (khoảng 200-1.250 người/ha). Khu vực nội đô các đô thị lớn, chỉ tiêu đơn vị ở thường phê duyệt tại ngưỡng tối thiểu 8m2/người (1.250 người/ha). Chỉ tiêu này phản ánh mức độ tập trung dân số rất cao, nếu so với một khu dân cư cao tầng tại Tseung Kwan O station, HongKong, nơi có đất đai chật chội và giá cả đắt đỏ nhưng kiểm soát chỉ tiêu mật độ cư trú: 573 người/ha (nguồn: http://densityatlas.org).

Từ ngày 01/7/2020, các đồ án quy hoạch đã áp dụng quy chuẩn quy hoạch xây dựng mới - QCXDVN01:2019, trong đó đã đề xuất 02 dạng kiểm soát chỉ tiêu mật độ gồm: Hệ số sử dụng đất và Mật độ dân số thông qua ngưỡng chỉ tiêu kiểm soát đất đơn vị ở tối đa được phân theo các vùng miền, phân loại đô thị, cho phép kiểm soát mật độ dân cư gắn với hình thái đô thị.

So sánh qua 10 năm thực hiện QCXD01:2008 với chỉ tiêu mật độ dân số kiểm soát tối thiểu 8m2/người và trung bình 50m2/người được coi là có biên độ quá lớn và khai thác quá mức đất đai đô thị do xu thế áp dụng cùng mức chỉ tiêu tối thiểu 8m2/người của các nhà đầu tư. Quy chuẩn quy hoạch xây dựng QCXDVN01:2019 điều chỉnh tăng gần gấp đôi chỉ tiêu này, tối thiểu 15m2/người và được áp dụng theo từng phân loại đô thị, trong đó đô thị loại I,II là 15-28m2/ng, tương ứng với ngưỡng kiểm soát 89-167 nhà/ha (khoảng 360-650 người/ha).

Thực thi các chính sách là công cụ có tác động mạnh đối với sự thay đổi phân bố dân cư và mật độ dân cư, tuy nhiên một số các chính sách đơn lẻ có tác động tức thời, mang tính “giải cứu” mà thiếu xem xét các tác động tổng thể lâu dài đối với đô thị có thể làm thay đổi mật độ cư trú và chỉ tiêu dân số trong một khu vực, đặc biệt đối với các công trình cao tầng có khối tích lớn (FAR lớn).

Do vậy, việc tính toán, kiểm soát dân số theo khối tích công trình cần được xử lý ngay từ khâu quy hoạch theo quy chuẩn gắn với kiểm soát số lượng căn hộ tối thiểu và trung bình/ha, tạo nên các ngưỡng kiểm soát phù hợp. Bên cạnh đó cần xây dựng các chính sách lâu dài để quản lý phù hợp mật độ dân số gắn với định hướng về mô hình cư trú, với định hướng chiến lược quốc gia, quan tâm đặc biệt đến các đối tượng như nhà ở xã hội, nhà ở dân tự xây...

Tóm lại, kiểm soát ngưỡng chỉ tiêu sử dụng đất “thuần” gắn với số lượng căn hộ/ha hoặc mật độ dân số “gộp” trung bình của một cấu trúc đơn vị đô thị dựa trên công cụ quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy hoạch là lối đi duy nhất tạo nên các mô hình đô thị nén có kiểm soát, có đặc trưng, gắn với cấu trúc giao thông công cộng tại các thành phố và các chương trình phát huy giá trị di sản đô thị, cảnh quan và môi trường, hướng đến mô hình phát triển đô thị bền vững./.

Từ khóa: Mật độ dân số ; Phân bố dân cư ; Hệ số sử dụng đất (FAR); Quy hoạch đô thị; Quản lý đô thị.

TS. KTS. NGUYỄN HOÀNG MINH, ThS. VŨ LAN ANH

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1]. Anna Petersen and Michael Wilson, Residential density guide, www.landcom.com. au, 5/2011.

[2]. Báo cáo Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam giai đoạn 2011-2020 và tình hình triển khai thực hiện Quyết định số 445/2009/QĐ-TTg ngày 07/4/2009 [3]. Nguyễn Thế Bá, Quy hoạch xây dựng đô thị, tái bản 06/2017.

[4]. Demographia World Urban area, 04/2019

[5]. Doãn Minh Khôi, Hình thái học đô thị. NXB Xây dựng năm 2017

[6]. Nguyễn Hoàng Minh (2014), Kiểm soát hệ số sử dụng đất trong quy chuẩn quy hoạch Việt Nam, Tạp chí Quy hoạch xây dựng số 69/2014.

[7]. Nguyễn Hoàng Minh (2022), Nghiên cứu mô hình phân bố mật độ dân cư và hình thái đô thị tại các đô thị lón ở Việt Nam, Đề tài NCKH cấp Bộ; [8]. VIUP (2021), Nghiên cứu, đề xuất mô hình và giải pháp quản lý phát triển đô thị nén bền vững, Đề tài nghiên cứu khoa học trọng điểm cấp Bộ; [9]. Paul Mees, How dense are we? Another look at urban density and transport patterns in Australia, Canada and the USA.

[10]. Quy chuẩn về Quy hoạch xây dựng QCVN01:2008; QCVN01:2019 [11]. Niên giám thống kê thành phố Hà Nội năm 2009, 2019;