Đánh thuế nhà thứ 2 - góc nhìn từ Hoa Kỳ

MTXD - Tại chương trình làm việc Kỳ họp bất thường lần thứ 5, sáng 18/01, Quốc hội đã tiến hành biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, một số vấn đề về chống đầu cơ nhà ở BĐS thì liên quan đến nhiều bộ, ngành.

Vấn đề đánh thuế chống đầu cơ nhà ở, BĐS, từ năm 2023 Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều cuộc họp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Quan điểm của Bộ Tài chính là mỗi chính sách thuế đều có những tác động khác nhau, sắc thuế đưa ra có thể đạt được mục tiêu tránh đầu cơ nhưng lại hạn chế cầu với thị trường BĐS, nên phải xem xét, đánh giá mục tiêu trước mắt, trung hạn hay dài hạn với thị trường, bổ sung sắc thuế phải đảm bảo mục tiêu phát triển thị trường phát triển bền vững.

Ảnh minh họa- Internet

Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế BĐS, trong đó có nghiên cứu về thuế đối với nhà ở thứ 2, thuế đối với nhà, đất bỏ trống, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Liên quan đến vấn đề này có nhiều ý kiến, ví dụ người có 1 nhà, đất ở diện tích hoặc giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu hai nhà, đất ở diện tích, giá trị nhỏ lại chịu thuế cao. Ngoài ra, việc chưa số hóa giấy tờ giao dịch BĐS là kẽ hở để nhiều tổ chức, cá nhân lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên, nên việc đưa ra thí điểm đánh thuế cao với BĐS thứ 2 lúc này chưa phù hợp... Tuy nhiên việc đánh thuế nhà thứ 2 vẫn là con đường phải hướng tới. Dưới đây là một số kinh nghiệm tại Hoa Kỳ về việc đánh thuế nhà thứ 2.

Hoa Kỳ là nước phát triển với hệ thống pháp lý quản lý BĐS hàng trăm năm, tuy nhiên việc đánh thuế BĐS đối với nhà thứ 2, đặc biệt đối với đầu tư mua nhà không dễ dàng. Người bán, người mua kinh doanh đều tìm cách đối phó với cơ quan thuế.

1. Thế nào là căn nhà thứ 2?

Rõ ràng là căn nhà thứ 2 phải khác với căn nhà thứ nhất (là nơi ở chính và đăng ký hộ khẩu). Căn nhà thứ 2 được mua từ bao lâu? được sử dụng làm kinh doanh không? (cho thuê làm văn phòng hay nhà ở...), rồi bạn là người thất nghiệp hay đi làm? Thu nhập 1 năm của bạn là bao nhiêu? Được áp vào mức nào của thuế thu nhập cá nhân? Bạn đang độc thân hay có gia đình?... Tất cả những điều này đều ảnh hưởng đến việc thu, đánh thuế đối với căn nhà thứ 2.

2. Tiền lãi khi bán căn nhà thứ hai khác với căn nhà chính

Khi bán căn nhà thứ 2 để kiếm lời, Sở thuế vụ liên bang (IRS) 1 sẽ coi khoản lợi nhuận đó là thu nhập chịu thuế. Thuế thu nhập từ đầu tư vốn (từ dùng trong Thông tư 111/2013/TTBTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính) 2 được tính vào bất kỳ khoản lãi nào bạn kiếm được sau khi tài sản được bán. Ví dụ: nếu bạn mua một căn nhà với giá 500 nghìn USD và bán nó với giá 650 nghìn USD, bạn sẽ có tổng lợi nhuận là 150 nghìn USD. 150 nghìn USD là số tiền mà IRS coi là phải chịu thuế. Tuy nhiên, có những loại trừ trong luật thuế.

3. Loại trừ thu nhập từ đầu tư vốn vốn áp dụng cho nơi ở chính

Nếu bán căn nhà chính với giá cao hơn số tiền đã mua, có một ngoại lệ đối với các quy tắc tiêu chuẩn của IRS về việc đánh thuế trên lợi nhuận ròng, được gọi là loại trừ tiền lãi bán nhà và cho 250 nghìn USD đối với những người đăng ký độc thân, hoặc 500 nghìn USD cho các cặp là vợ chồng được loại trừ khi tính thuế thu nhập đầu tư vốn.

Tuy nhiên, việc bán loại trừ thuế cho ngôi nhà thứ 2 không giống nhau, vì các lợi ích đi kèm với nơi ở chính. Vì ngôi nhà thứ 2 không phải là nơi sống hầu hết thời gian, nên sẽ không có lợi ích tài chính cho việc loại trừ thuế này. IRS đã bỏ việc loại trừ thuế khi bán căn nhà thứ hai bằng cách đưa ra Đạo luật hỗ trợ nhà ở năm 2008. IRS coi nơi cư trú chính là nơi đã sống ít nhất hai trong số 5 năm trước khi bán.

Nếu trường hợp này xảy ra với ngôi nhà thứ 2, sẽ được loại trừ. IRS gọi yêu cầu về nơi cư trú là “bài kiểm tra sử dụng”. Các quy tắc về nơi ở chính sẽ xác định những gì phải trả tiền thuế.

4. IRS thu bao nhiêu tiền thu nhập từ đầu tư vốn?

IRS xem xét 3 yếu tố chính để quyết định số tiền cần trả cho thuế lãi vốn, đó là: Thời hạn sở hữu; Thuế suất; Sự gia tăng giá trị tài sản. Xem xét chi tiết về cách quyết định thuế lãi vốn.

5. Ngôi nhà thứ 2 được sở hữu bao lâu?

Đối với thuế lãi vốn khi bán căn nhà thứ 2, IRS phân loại quyền sở hữu và lãi vốn là ngắn hạn hoặc dài hạn, được coi là ngắn hạn nếu sở hữu ngôi nhà trong 1 năm hoặc ít hơn.

Thông thường, khoản lãi vốn được coi là dài hạn vì hầu hết các ngôi nhà thứ 2 được sở hữu trong hơn 1 năm khi bán. Đôi khi cuộc sống xảy ra với những tình huống không lường trước nên có nhu cầu bán nhà, ví dụ thay đổi nơi làm việc chẳng hạn. Nếu rơi vào loại thu nhập ngắn hạn, nó sẽ bị đánh thuế là thu nhập bình thường trong khung thuế hoặc sử dụng thuế suất biên.

Khoản thuế phải trả có thể lên tới 37% lợi nhuận kiếm được từ việc bán nhà, tùy thuộc vào khung thuế. Thuế suất thuế lãi vốn đối với quyền sở hữu ngắn hạn được xác định dựa trên thu nhập, có thể thấy, thuế lãi vốn ngắn hạn thường cao hơn.

6. Thuế suất đầu tư vốn với ngôi nhà thứ 2.

Khi bán căn nhà thứ 2 đã sở hữu hơn 1 năm, sẽ phải chịu thuế suất lãi vốn dài hạn. Thuế suất này sẽ phụ thuộc vào thu nhập, có thể là 0%, 15% hoặc 20%. Cho dù rơi vào khung thuế nào, nó sẽ thấp hơn mức thuế suất biên đối với thu nhập thông thường. Dựa trên số liệu năm 2023, thu nhập từ 41.675 USD trở xuống, thuế suất là 0% cho những người đăng ký đơn lẻ. Từ 41.676 - 459.750 USD là 15% và thu nhập trên mức đó sẽ là 20%.

Nếu đã kết hôn và khai thuế chung với vợ/chồng, thu nhập trên 83.350 USD sẽ là 15% và 20% khi kiếm trên 517.200 USD Thu nhập chịu thuế sẽ ít hơn nhiều so với quyền sở hữu ngắn hạn.

7. Thu nhập từ việc bán nhà thứ 2

Mặc dù có vẻ là đã kiếm được nhiều tiền từ việc bán căn nhà thứ 2, nhưng điều đó không đơn giản. Khi loại bỏ các khoản phí và hoa hồng khi mua, lợi nhuận thực tế sẽ giảm đi. Có thể khấu trừ bất kỳ khoản tiền nào chi cho tài sản để cải tạo hoặc sửa chữa. Vì vậy, nếu đã cải tạo tài sản, có thể khấu trừ số tiền đó để giảm thuế lãi vốn, miễn là vẫn giữ được hóa đơn.

8. Khấu hao tài sản cho thuê

Có thể sử dụng các khoản khấu trừ khấu hao nếu ngôi nhà thứ hai là nhà cho thuê, nơi có thể sử dụng khấu hao tài sản để giảm thuế thu nhập nhà cho thuê. Tài sản cho thuê có thời gian sử dụng hữu ích là 27,5 năm, nghĩa là nó khấu hao 3,636% mỗi năm so với giá gốc. Cơ sở chi phí là giá trị của tài sản cộng với phí và hoa hồng đã chi khi mua nhưng trừ đi giá trị đất. Việc tính toán trở nên phức tạp hơn khi sử dụng phần thời gian ở nhà và cho thuê phần còn lại. Vì vậy, nếu đã sử dụng BĐS như một ngôi nhà thứ 2 trong 20% thời gian của năm, và cho thuê trong thời gian còn lại của năm, thì có thể nhận được 80% khấu hao. Tuy nhiên, IRS sẽ không cho phép khi không trả lãi vốn cho khoản khấu hao này, vì vậy họ có một quy trình được gọi là thu hồi khấu hao. Tổng số tiền khấu hao yêu cầu khi thuê nhà sẽ bị đánh thuế ở mức 25% Ví dụ về tính thuế khi bán ngôi nhà thứ 2: Giả sử bạn đã mua một ngôi nhà vào năm 2011 với giá 200 nghìn USD. Bạn cũng đã chi 10 nghìn USD cho việc này bằng cách trả hoa hồng và phí, sau đó bạn chi 30 nghìn USD để sửa sang lại ngôi nhà. Như vậy, bạn đã trả tới 240 nghìn USD, nhưng bạn cũng có thể thêm chi phí khi bán nhà, bao gồm hoa hồng và chi phí sang nhượng.

Giả sử những chi phí này lên tới 30 nghìn USD và nếu giá trị hiện tại tăng lên 400 nghìn USD vào năm 2023, thì bạn có khoản chênh lệch là 130 nghìn USD. Bạn khai thuế chung với vợ/chồng của mình và có thu nhập chịu thuế dự kiến là 120 nghìn USD vào năm 2023. Ngoài ra, ngôi nhà thứ 2 không đủ điều kiện để loại trừ vì đó không phải là nơi ở chính của bạn.

Trong ví dụ này, bạn sẽ trả 15% trên số tiền lãi 130 nghìn USD. Hóa đơn thuế sẽ tương đương với việc trả 19.500 USD tiền thuế lãi vốn. Nếu đã cho thuê tài sản và yêu cầu khấu hao. Yêu cầu khấu hao 50 nghìn USD, bạn sẽ phải trả 25% số tiền này cho IRS. Đây là 12.500 USD khác, tổng cộng là 32 nghìn USD để trả thuế lãi vốn. Đây không phải là chi phí thuế duy nhất phải trả, chỉ là thuế liên bang. Bạn có thể phải trả các loại thuế tiểu bang và các loại thuế khác.

9. Ngôi nhà thứ hai là nơi ở chính

Muốn tránh phải trả hoàn toàn thuế lãi vốn khi bán ngôi nhà thứ 2, nếu như sống ở đó 2 trong 5 năm với tư cách là ngôi nhà chính, không nhất thiết phải là 2 năm liên tiếp, vì vậy có thể tránh trả thuế hoàn toàn nếu dành thêm thời gian sống ở đó. Tuy nhiên, không thể sử dụng ngoại lệ cư trú chính này nhiều hơn một lần trong 2 năm. Điều này quan trọng nếu cân nhắc bán nơi ở chính sớm.

Ảnh minh họa - Internet

10. Nộp thuế lãi vốn khi mua một tài sản cho thuê khác

Để tránh trả thuế khi bán căn nhà thứ 2, có thể sử dụng tiền bán căn nhà thứ 2 mua một căn nhà khác cho thuê, sẽ tránh phải trả thuế khi bán căn nhà thứ 2. Đây được gọi là Điều trao đổi 1031 (Luật Thuế liên bang Hoa Kỳ) và cho phép tạm thời tránh phải trả thuế. Tuy nhiên, có một số quy tắc nghiêm ngặt phải tuân theo và nếu không tuân thủ, sẽ phải trả tiền lãi vốn. Những quy tắc này là: Việc bán căn nhà thứ hai phải được chuyển vào tài khoản ký quỹ và không được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào khác.

Chỉ có 45 ngày để tìm mua một BĐS khác.

Phải trả thuế trước bạ tài sản mới trong vòng 180 ngày.

11. BĐS phân loại là tài sản cho thuê

Yêu cầu sở hữu ngôi nhà ít nhất 2 năm.

Được thuê ít nhất 14 ngày trong 2 năm.

Ngôi nhà không được sử dụng làm BĐS nghỉ dưỡng quá 14 ngày hoặc 10% thời gian nó được thuê trong 2 năm. Ngoài các quy tắc này cho ngôi nhà bạn bán, chúng cũng áp dụng cho ngôi nhà mới. Nếu trao đổi theo Điều 1031, sự khác biệt giữa ngôi nhà thứ hai và tài sản cho thuê khá cụ thể.

12. Khấu trừ thuế BĐS khi bán căn nhà thứ 2

Với việc bán nơi cư trú thứ 2, mã doanh thu nội bộ cho phép khấu trừ thuế tài sản. Tuy nhiên, có những giới hạn. IRS hiện giới hạn những gì có thể làm, tuy nhiên không được khấu trừ toàn bộ số thuế BĐS.

Tổng số thuế địa phương và tiểu bang đủ điều kiện để khấu trừ được giới hạn ở mức 10 nghìn USD cho mỗi tờ khai thuế hoặc 5 nghìn USD nếu kết hôn và khai thuế riêng./.

TS LÝ VĂN VINH

...........................................

1IRS viết tắt: Internal Revenue Services - là cơ quan thuế liên bang
của chính phủ Hoa Kỳ, chịu trách nhiệm thu thuế, xử lý tờ khai thuế
và thực thi luật thuế.

2Bài viết sử dụng từ lãi vốn cho ngắn gọn.