FDI tăng, bất động sản công nghiệp phía Nam thêm dư địa phát triển

MTXD - Dòng vốn FDI tiếp tục tăng trong 8 tháng đầu năm 2026, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng lớn. Tại phía Nam, cùng với quá trình mở rộng không gian kinh tế của TP.HCM và đầu tư hạ tầng liên vùng, dòng vốn này đang tạo thêm nhu cầu đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất, logistics.

Hạ tầng giao thông liên vùng được đầu tư, góp phần tăng khả năng kết nối các khu công nghiệp phía Nam với cảng biển, sân bay và trung tâm logistics. Ảnh: Anh Hào.

Chính sách và hạ tầng mở rộng không gian công nghiệp

Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện.

Dòng vốn FDI vào sản xuất tiếp tục tạo động lực cho nhu cầu mặt bằng công nghiệp. Đặc biệt, khi các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, máy tính, sản phẩm quang học và công nghệ cao mở rộng hoạt động tại Việt Nam, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và dịch vụ logistics cũng gia tăng theo.

Đối với khu vực phía Nam, tác động của dòng vốn này đang gắn với quá trình mở rộng không gian công nghiệp và tăng cường kết nối giữa TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh cùng các khu vực lân cận. Đây cũng là cơ sở để thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục mở rộng sang các địa bàn có quỹ đất và hạ tầng kết nối phù hợp.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, các nhà đầu tư quốc tế hiện không chỉ quan tâm đến điều kiện thương mại mà ngày càng chú trọng tính minh bạch của môi trường đầu tư, sự ổn định của chính sách cũng như khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án.

Những yếu tố này có tác động trực tiếp đến tiến độ đầu tư và hiệu quả vận hành của doanh nghiệp FDI. Với bất động sản công nghiệp, khả năng triển khai dự án đúng tiến độ cũng đồng nghĩa với việc nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, nhà kho có thể được đưa vào thị trường nhanh hơn.

Trong thời gian qua, Chính phủ tiếp tục hoàn thiện chính sách thu hút FDI theo hướng ưu tiên các dự án có công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững.

Nghị quyết số 10-NQ/TW định hướng thu hút FDI thế hệ mới, đồng thời đặt vấn đề phát triển đồng bộ hệ sinh thái đầu tư gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, hạ tầng logistics, khu thương mại tự do và các trung tâm tài chính quốc tế.

Bên cạnh đó, Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96/2026/NĐ-CP tiếp tục hoàn thiện môi trường đầu tư theo hướng minh bạch, thuận lợi hơn. Cơ chế “thủ tục đầu tư đặc biệt” được áp dụng đối với một số dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao, góp phần rút ngắn thời gian triển khai trên cơ sở cam kết tuân thủ quy định.

Các chính sách ưu đãi đối với những lĩnh vực công nghệ chiến lược như bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và 5G cũng đặt ra yêu cầu mới đối với hạ tầng công nghiệp. Không chỉ cần quỹ đất, các dự án FDI công nghệ cao còn đòi hỏi mặt bằng sản xuất có tiêu chuẩn kỹ thuật, hạ tầng điện, nước, viễn thông và logistics phù hợp.

Tại phía Nam, những thay đổi về chính sách diễn ra trong bối cảnh TP.HCM mở rộng không gian phát triển và tăng cường liên kết với các địa phương trong vùng.

Hệ thống Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài cùng các tuyến giao thông kết nối với Đồng Nai, Tây Ninh đang được triển khai hoặc định hướng đầu tư. Các tuyến giao thông này có vai trò kết nối khu công nghiệp với cảng biển, sân bay, trung tâm logistics và các khu vực tiêu thụ.

Nguồn cung nhà kho xây sẵn tại phía Nam tiếp tục được bổ sung, đáp ứng nhu cầu sản xuất và logistics từ dòng vốn FDI. Ảnh: Anh Hào.

Nguồn cung dịch chuyển, nhà xưởng và nhà kho đón nhu cầu mới

Cùng với dòng vốn FDI và hạ tầng, nguồn cung bất động sản công nghiệp phía Nam cũng đang có sự dịch chuyển. Trong quý II/2026, nguồn cung đất khu công nghiệp phía Nam chưa ghi nhận dự án mới do TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6% theo năm nhờ các dự án đã đưa vào vận hành trước đó.

Trong khi đó, nguồn cung nhà kho xây sẵn ghi nhận thêm khoảng 56.000 m2 tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 6,85 triệu m2.

Diễn biến này cho thấy thị trường phía Nam đang đứng trước giai đoạn điều chỉnh về không gian phát triển. Trong ngắn hạn, tiến độ hoàn thiện quy hoạch và thủ tục đầu tư có thể ảnh hưởng đến tốc độ bổ sung nguồn cung mới. Tuy nhiên, về dài hạn, các khu vực có quỹ đất và hạ tầng kết nối tốt vẫn có dư địa đón dòng vốn sản xuất.

Cùng với đất khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp FDI. Đặc biệt, yêu cầu về mặt bằng sản xuất đang thay đổi khi dòng vốn ngày càng hướng vào các ngành điện tử, công nghệ cao và các hoạt động có giá trị gia tăng lớn hơn.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, nhà xưởng cao tầng có thể phù hợp với các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và hoạt động R&D. Trong khi đó, nhà kho cao tầng có thể đáp ứng nhu cầu logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại các khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông.

Với phía Nam, xu hướng này có thể rõ nét hơn khi nhu cầu sản xuất và logistics tiếp tục tăng, trong khi quỹ đất tại một số khu vực công nghiệp truyền thống ngày càng chịu áp lực. Các dự án nhà xưởng, nhà kho cao tầng cũng đòi hỏi tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn, từ tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, hệ thống bốc dỡ hàng hóa đến kết cấu và hạ tầng phụ trợ.

Trong bối cảnh FDI tiếp tục là một trong những động lực của sản xuất công nghiệp, sự phát triển của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ gắn chặt hơn với chính sách đầu tư, quy hoạch và hạ tầng giao thông. Việc mở rộng không gian phát triển và bổ sung nguồn cung phù hợp sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu mặt bằng sản xuất, logistics và chuỗi cung ứng đang ngày càng đa dạng.

ANH HÀO