Giải pháp nào cho chung cư mini ?

MTXD - Thời gian qua, loại hình chung cư mini, thực chất là các phòng trọ cho thuê, được các chủ đầu tư tư nhân xây dựng dày đặc trong các ngõ ngách tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, việc quản lý xây dựng chung cư mini lại bị buông lỏng, Việc xây vượt tầng, sai giấy phép, không an toàn về lối thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy… bị bỏ qua. Đây là nguyên nhân chính khiến người dân sống tại các chung cư nhà trọ kiểu này gặp rủi ro cao khi có sự cố... Vụ cháy chung cư mini ở phố Khương Hạ quận Thanh Xuân, Hà Nội, khiến 56 người tử vong trong ngày 12.9 vừa qua là một ví dụ điển hình.

Vậy giải pháp nào cho các chung cư mini phát triển đúng quy chuẩn an toàn, khi đây đang là loại nhà ở phù hợp với đa số dân đô thị có thu nhập trung bình? Bài viết nêu ra những “khoảng trống” trong pháp lý về loại  hình nhà ở này và các giải pháp khắc phục trong thực tế vận hành.

Hàng loạt khu chung cư mini đã đua nhau mọc lên len lỏi trong các ngõ, ngách nhỏ, khu dân cư đông đúc… Ảnh: Tiền Phong

1/ Chung cư mini trong hệ thống văn bản pháp luật: Có hay không?
Theo Luật nhà ở 2014 (văn bản hợp nhất số 04/VBHN- VPQH ngày 21/5/2022), khái niệm nhà ở riêng lẻ được định nghĩa là Nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Cũng theo văn bản này, nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Dẫn ra những quy định trong Luật Nhà ở để thấy rằng, mặc dù loại nhà ở “chung cư mini” không được chỉ tên và định nghĩa một cách rõ ràng, nhưng lại dễ dàng nhận diện bởi nó phù hợp với loại hình nhà ở căn hộ, nhiều tầng cho thuê đang phát triển ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM. Mặc dù là loại hình nhà ở cho thuê rất phổ biến tại các đô thị lớn, nhưng trong các văn bản quy phạm pháp luật thì hầu như thiếu những quy định cụ thể cho loại hình này và như vậy hệ luỵ tất yếu sẽ xảy ra.

Chung cư mi ni - Hiểm họa khôn lường (Nguồn Internet)

2/ An toàn cháy cho chung cư mini - Những khoảng trống “chết người”
Những vụ cháy trong thời gian vừa qua và đặc biệt là vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ-Khương Đình - Thanh Xuân - Hà Nội hôm 12/9 đã có nhiều người đặt câu hỏi về công tác an toàn cháy của loại hình nhà ở này. Theo Nghị định 06/2021- NĐ- CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng và Thông tư 10/2021/BXD hướng dẫn thực hiện NĐ 06 quy định: Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Việc thiết kế và thẩm tra thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện. QCVN 06: 2022/BXD- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình cũng quy định: Nhà ở riêng lẻ có chiều cao từ 7 tầng trở lên hoặc có nhiều hơn 1 tầng hầm đến 3 tầng hầm; nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh với diện tích sàn dành cho mục đích sản xuất, kinh doanh chiếm trên 30% tổng diện tích sàn phải tuân thủ các quy định về an toàn cháy theo văn bản này. Điều này có nghĩa là nhà ở dưới 7 tầng khi xin giấy phép xây dựng, hồ sơ xin giấy phép xây dựng chỉ cần đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng như mật độ, chiều cao, khoảng lùi, chỉ giới mà không phải thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy.

QCVN 06 không yêu cầu cụ thể về phòng cháy đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng (trừ nhà kết hợp kinh doanh). Đây chính là kẽ hở của pháp luật, bởi loại hình chung cư mini là loại hình nhà cho thuê trọ, tập trung đông người trong cùng một thời điểm; đối tượng thuê khác nhau: công nhân, sinh viên; gia đình trẻ…; tập trung nhiều thiết bị đun nấu (bếp ga, bếp điện…). Tầng hầm thường được bố trí là nơi để xe, máy phát điện, nơi sạc điện… nên có nguy cơ cháy nổ rất cao.

Do sở hữu khu đất thường là của các hộ gia đình, cá nhân nên có diện tích hẹp. Lối thoát nạn duy nhất trong công trình chính là cầu thang bộ, do vậy khi xảy ra cháy, thời gian thoát người lâu - tiềm ẩn nguy cơ cao. Lối ra vào tầng hầm sử dụng thường sử dụng cửa cuốn, hoặc cửa sắt xếp. Hầu hết không có lối thoát từ ban công, logia bởi đã bị hàn kín bằng lồng sắt.

Các logia đều bị hàn kín bằng các lồng sắt (Nguồn Internet)
 

Cháy chung cư mini tại Khương Hạ, Hà Nội hôm 12/9 (Nguồn Internet)

Thiếu, không hoạt động hoặc không được trang bị phương tiện báo cháy tự động. Khu đất xây dựng thường xây dựng xen kẹt trong các khu dân cư có mật độ cư trú cao, không có đường cho xe chữa cháy tiếp cận.

Không có trụ nước chữa cháy công cộng. Là công trình phục vụ cho nhiều hộ gia đình với số lượng từ vài căn hộ đến vài chục căn hộ, tuy nhiên các quy định về cấp phép xây dựng vẫn chủ yếu áp dụng theo nhà ở riêng lẻ. Do vậy, chủ đầu tư tự ý thực hiện việc xây dựng không tuân thủ các quy định của pháp luật, như thay đổi công năng sử dụng, xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng để ở sang kinh doanh, dịch vụ… Là loại hình nhà ở riêng lẻ thấp tầng, được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình (chủ yếu là do các đội xây dựng tự thiết kế thi công theo kinh nghiệm) dẫn đến thiếu các kiến thức đầy đủ về thiết kế an toàn cháy cho nhà. Hầu hết các cầu thang thoát hiểm (cũng chính là cầu thang bộ của toàn nhà) đều được thiết kế như cầu thang bình thường. Trong khi theo quy định, cầu thang thoát hiểm phải được sử dụng các vật liệu chống cháy để đảm bảo hiệu quả tốt nhất.

Buồng thang thoát hiểm phải được thiết kế có thông gió điều áp (có áp suất không khí dương, giúp điều tiết áp suất không khí để không tụ khói trong buồng thang, hạn chế phát tán khí độc, khói ra hành lang và không gian chung).

Thang phải có lối lên mái trong những trường hợp khẩn cấp. Còn cửa thoát hiểm phải là cửa ngăn cháy. Loại cửa này luôn ở trạng thái được đóng kín có vai trò giúp ngăn chặn hỏa hoạn một cách tối ưu khi di chuyển ra cầu thang thoát hiểm. Trong khi đó, thực tế, cửa thoát hiểm luôn ở trạng thái mở thậm chí còn bị chặn lại hoặc tại nhiều chung cư còn biến nơi đây là chỗ để các đồ vật dụng, đôi khi còn là chỗ đun nấu…

Bên cạnh đó, theo QCVN 01: 2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng thì với diện tích khu đất xây dựng từ 100- 200m2 cho phép mật độ xây dựng từ 70 - 100%. Như vậy, việc xây dựng lối thoát hiểm hay cơ sở vật chất phòng cháy chữa cháy hầu như chỉ mang tính hình thức.

Mặt khác các chung cư mi ni thường được xây dựng ở trong các ngõ, hẻm nhỏ nên khi xảy ra cháy, khả năng chữa cháy và cứu hộ bị ảnh hưởng rất lớn trong khi “thời gian vàng” để chữa cháy và cứu hộ người bị nạn là không nhiều.

3/ Cần làm gì để quản lý hiệu quả chung cư mini

Trước hết cần phải hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về loại hình nhà ở này. Nếu coi loại hình chung cư mini là đối tượng được điều tiết bởi văn bản luật thì cần phải có định nghĩa rõ ràng trong văn bản quy phạm pháp luật.

Việc quy hoạch và cấp phép xây dựng phải rõ ràng, cụ thể. Đối với các khu vực xây dựng trong ngõ, hẻm phải đảm bảo có đường cho xe chữa cháy, có trụ nước chữa cháy. Cần sớm đưa ra những quy định riêng đối với chung cư mini, từ diện tích đất đủ điều kiện xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao, các quy định về an toàn cháy. Nếu không sớm kiểm soát, việc xây dựng chung cư mini tràn lan có thể làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Việc thiết kế, xây dựng phải được các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện và phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình và thẩm duyệt PCCC trước khi xin cấp giấy phép xây dựng.

Phải đưa yêu cầu thẩm duyệt PCCC là yêu cầu bắt buộc cho tất cả các loại hình công trình nhất là các công trình có số lượng người tập trung cùng một thời điểm cao; công trình xây dựng trong các khu đất xen kẹt, mật độ dân số cư trú cao.

Để hạn chế phát triển tràn lan chung cư mini, cần xem xét lại quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/ NÐ-CP. Tại điều 46, Luật Nhà ở quy định “trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Trong thời gian qua, quy định này đã bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch mua bán và hợp thức hóa các căn hộ trong chung cư mini diễn ra. Đây cũng chính là kẽ hở để loại hình nhà chung cư mini phát triển một cách không kiểm soát và xây dựng trái phép, sai phép. Bên cạnh đó cần tăng cường hoạt động cấp phép và giám sát xây dựng. Xử lý nghiêm các hoạt động vi phạm.

Cuối cùng, để giải quyết tận gốc vấn đề này, cần phải giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân. Cần đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội và có giải pháp để người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận quỹ nhà ở và nguồn vốn vay. Có như vậy mọi người dân mới đảm bảo được sống trong an toàn và hạnh phúc./.

Từ khóa: chung cư mini; xây dựng sai phép; an toàn cháy nổ; giám sát xây dựng; quản lý cấp phép

ThS. TRẦN THỊ THANH Ý