Muốn phát triển nhà ở xã hội cần phải thống nhất các cơ chế, chính sách

MTXD - Nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) rất lớn tại đô thị, nhất là các tỉnh có tốc độ công nghiệp hóa cao, nhưng cần phải nghiên cứu kỹ cơ chế, chính sách để phát triển các loại NƠXH phù hợp với nhu cầu của người dân, tại từng địa phương.

Vướng mắc về quy trình thủ tục

Qua thực tế tìm hiểu về những quy định pháp lý đối với NƠXH, chúng tôi nhận thấy nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã “khó một” thì NƠXH lại “khó gấp đôi” nên dẫn đến kết quả thực hiện kế hoạch phát triển NƠXH giai đoạn 2016 - 2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41%; Giai đoạn 2021 - 2023, cả nước chỉ mới hoàn thành 72 dự án  với 38.128 căn hộ chỉ đạt gần 9% kế hoạch 5 năm 2021 - 2025 là 446.000 căn.

Còn đối với các dự án do DN tự tạo lập quỹ đất thì bị “ách tắc” ngay từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, do bất cập của điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, dẫn đến hệ quả làm “ách tắc” gần như toàn bộ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả các dự án NƠXH và kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại, mà đây lại là thủ tục đầu tiên nếu nhà đầu tư không làm được thì “tắc” tất cả thủ tục tiếp theo.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

Nhưng không chỉ bất cập tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP mà còn bất cập tại khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Chính vì vậy mà Quốc hội đã phải ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù cho TP Hồ Chí Minh, nhưng mới chỉ tháo gỡ được việc thẩm định sự phù hợp của dự án với các quy hoạch dự án NƠXH tại TP Hồ Chí Minh, các dự án NƠXH tại 62 tỉnh, TP khác vẫn còn bị “vướng”.

Hiện nay, nhu cầu NƠXH rất lớn tại đô thị, trước hết là các tỉnh, TP có tốc độ công nghiệp hóa cao, nhưng cần phải nghiên cứu kỹ để phát triển các loại NƠXH phù hợp với nhu cầu của người dân từng địa phương, tránh tình trạng bị “ế” như đã xảy ra. Bởi lẽ, Liên đoàn Lao động TP Hồ Chí Minh đã khảo sát, điều tra xã hội học, kết quả cho thấy có đến 60% công nhân, lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà trọ với giá thuê trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng; chỉ chịu đựng nổi chi phí thuê nhà tầm 20% thu nhập hàng tháng và chỉ muốn làm việc trong khoảng 10 - 15 năm rồi trở về quê.

Trong lúc còn rất thiếu các khu nhà lưu trú công nhân, ký túc xá của Nhà nước hoặc DN đầu tư, thì có đến 60.470 cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư xây dựng các khu nhà trọ với nhiều phòng trọ cho thuê hoặc nhà ngăn phòng cho thuê với tổng số 560.219 phòng trọ, bao gồm 38.800 khu nhà trọ (tập trung) với 357.246 phòng trọ và 25.670 nhà (căn hộ) ngăn phòng cho thuê với 202.973 phòng trọ, góp phần giải quyết nhu cầu thuê phòng trọ cho hơn 1,4 triệu công nhân, lao động, người nhập cư và có cả thành phần trí thức, chuyên viên. Nhưng thuế thu nhập cá nhân đang áp dụng cho chủ nhà trọ bằng 7%/doanh thu hiện nay là khá cao, chưa thật hợp tình hợp lý.

Đâu là giải pháp?

Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án NƠXH nhằm tăng nguồn cung, chúng tôi xin được đề xuất một số giải pháp: Thứ nhất, đề nghị tháo gỡ ngay thủ tục về “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với tất cả dự án NƠXH và cả nhà ở thương mại trong phạm vi cả nước, thông qua việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Đồng thời để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP.

Thứ hai, đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) các địa phương thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án NƠXH (và cả dự án nhà ở thương mại) đã có chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, vận dụng theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội. Bởi theo quy định của Luật Nhà ở thì dự án NƠXH được ưu đãi tăng 1,5 lần mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất so với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nên cần phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, làm cơ sở phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án NƠXH.

Thứ ba, về quỹ đất để phát triển NƠXH, đề nghị các địa phương triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Luật Đấu thầu 2023, để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả quỹ đất công (đất sạch) đã được quy hoạch để phát triển NƠXH, khắc phục tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì các địa phương còn có thể triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án NƠXH trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, xen cài đất công với đất tư theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024.

Phát triển NƠXH cần đồng bộ các cơ chế, chính sách.

Thứ tư, về nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NƠXH, đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách Nhà nước trung hạn để bố trí tái cấp vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank,Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Bởi trong giai đoạn 2015 - 2020, do chưa bố trí được nguồn vốn chi, nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NƠXH gần như không được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có tác dụng tích cực  với  chủ đầu tư và cả người mua nhà tại các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhưng lại chưa phù hợp với người mua, thuê mua NƠXH không chỉ vì phải chịu lãi suất cao 7,5%/năm mà áp dụng trong thời hạn 5 năm và các mức lãi suất này còn được điều chỉnh mỗi 6 tháng/1 lần, sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, “thả nổi” nên người mua, thuê mua NƠXH có tâm lý “bất an, ngại vay”. Do vậy, đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8 – 5/năm, thời hạn vay tối đa 25 năm mà Bộ đã đề xuất ngày 17/2/2023.

Thứ năm, đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NƠXH để khuyến khích, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án, cụ thể: xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư lên 15% (thay vì chỉ 10%); Cho phép chủ đầu tư thế chấp chính dự án để vay vốn ưu đãi sau khi đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Bởi hiện nay, các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng thực hiện dự án NƠXH; Đồng thời bổ sung các Luật Thuế quy định giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án NƠXH cho thuê như đã quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, để khuyến khích phát triển nhiều dự án NƠXH cho thuê. 

Thứ sáu, đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét bổ sung quy định chuyển tiếp trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển NƠXH để xử lý “bất cập” về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển NƠXH, bởi Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng NƠXH trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được xây NƠXH trong dự án hoặc hoán đổi quỹ đất có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền.

Thứ bảy, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất Chính phủ bổ sung đối tượng “chủ nhà trọ” được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở khi tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở phù hợp với thực tiễn của từng địa phương, bởi đối tượng này đã góp phần rất quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở ngày càng có chất lượng tốt hơn cho công nhân, lao động, người nhập cư; Đồng thời, Bộ Tài chính xem xét đề xuất Chính phủ quy định mức  thuế thu nhập cá nhân bằng 5%/doanh thu dối với các chủ nhà trọ thì hợp tình hợp lý hơn.

Thứ tám, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023, bởi suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH theo Quyết định 510/QĐ-BXD chỉ bằng 76% suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại cùng loại là chưa hợp lý, chưa đảm bảo thực hiện mục tiêu nâng cao chất lượng công trình NƠXH để người dân yên tâm, tin tưởng vào chính sách của Nhà nước.

Theo Lê Hoàng Châu – kinhtedothi.vn

(Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh) 

Link gốc: https://kinhtedothi.vn/muon-phat-trien-nha-o-xa-hoi-can-phai-thong-nhat-cac-co-che-chinh-sach.html