Tổng quan về mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và bất động sản

Một góc quy hoạch TP HCM- ảnh Internet

I/ Góc nhìn tổng quan

Sau 35 năm thực hiện công cuộc đổi mới (1986-2021), với sự điều hành quyết liệt và quyết tâm cao của Chính phủ, Việt Nam đã từng bước đổi mới mô hình tăng trưởng. Điều này được thể hiện trong phát triển kinh tế, đặc biệt trong mảng kinh tế đô thị gắn liền với hình thành các đô thị trung tâm cùng việc tập trung nguồn lực xã hội khổng lồ như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương…

 Một điểm dễ nhận thấy, đó là song hành cùng mỗi thành tựu về phát triển kinh tế xã hội đều có dấu ấn của quá trình nghiên cứu quản lý phát triển đô thị. Ngược lại, chính những kết quả thu được từ quá trình phát triển kinh tế xã hội đã sản sinh ra nhiều nguồn lực mới để các đô thị tiếp tục phát triển. Như một kết quả tất yếu, ngày càng nhiều các doanh nghiệp bất động sản hình thành và thị trường bất động sản được tạo dựng, đóng góp quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội và xây dựng không gian các đô thị.

Một điểm không thể phủ nhận đó là ngành bất động sản (real estate) luôn có tác động to lớn đến kinh tế quốc gia do sử dụng nguồn lực đất đai và lực lượng lao động lớn, có tính liên kết chặt chẽ với các định chế tài chính (Financial Institution), quan trọng phải kể đến như ngân hàng, quỹ đầu tư... Bởi vậy, thị trường bất động sản ổn định, phát triển bền vững được đánh giá là chỉ tiêu vô cùng quan trọng với bất kỳ quốc gia nào trên thế giới.

Mối quan hệ cộng sinh giữa bất động sản và quy hoạch đô thị đã và đang là chủ đề của nhiều nghiên cứu, tuy nhiên việc tối ưu hoá được lợi ích cho cả hai phía còn gặp nhiều hạn chế do thiếu sót trong việc tạo dựng một bộ khung nhất quán chung nhằm chỉ ra mối liên hệ giữa quy hoạch đô thị và bất động sản.

Làm thế nào để nhận định quy hoạch đô thị có chi phối hay chỉ là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến bất động sản? Tình hình bất động sản tác động như thế nào đến quy hoạch đô thị? Một cuộc luận đàm nghiêm túc về những câu hỏi này hiếm khi được trình bày trong các nghiên cứu hàn lâm (và có lẽ thậm chí hiếm hơn cả trong các nghiên cứu phi học thuật).

Trong khuôn khổ nội dung, bài viết sẽ tập trung nghiên cứu một số điểm chính về“ Tác động của việc lập quy hoạch đối với thị trường bất động sản” và các điểm quan trọng cần tập trung trong quy hoạch đô thị nhằm đảm bảo “ Sự phát triển bền vững và cân bằng của thị trường bất động sản trong quá trình phát triển đô thị thông qua quy hoạch ”

II/ Quy hoạch đô thị và bất động sản

Giữa quy hoạch đô thị với thị trường bất động sản, giữa chất lượng không gian đô thị với chất lượng dự án bất động sản có quan hệ mật thiết, khăng khít. Ở Việt Nam, mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. Theo xu hướng chung, thị trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường cũng tồn tại những rủi ro như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn, bất động sản phát triển ko bài bản, chạy theo lợi nhuận, không phát triển theo đúng giai đoạn khiến áp lực lên kết cấu hạ tầng ngày càng lớn. Hệ quả là nhiều hệ luỵ cho xã hội và chất lượng sống cộng đồng, không gian đô thị bị tổn thương, méo mó...

Vì vậy, không thể để thị trường tự quyết định mà chính quyền phải quan tâm, can thiệp ở mức độ cần thiết nhằm hạn chế các điểm yếu của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính, quản lý đô thị thông qua quy hoạch hoặc các quy chế, quy định... Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các điểm yếu như tình trạng quan liêu, duy ý chí, làm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu.

Đối với lĩnh vực bất động sản, còn rất nhiều vấn đề vẫn đang được bỏ ngỏ. Đôi khi bất động sản được xem là một nhánh của kinh tế học kinh doanh (business economics). Tuy nhiên, số đông vẫn coi bất động sản thuộc nhóm danh mục hàng hoá và đầu tư phức tạp, phần lớn là do yếu tố đất đai. Trong bức tranh tổng thể, quy hoạch đô thị có mối quan hệ cộng sinh với bất động sản: các quy định kiểm soát phát triển, định hướng xây dựng của quy hoạch đô thị có thể làm giảm hoặc tăng giá trị tài sản gắn liền với đất (ví dụ cụ thể như tác động của việc lập quy hoạch trong việc hạn chế nguồn cung bất động sản và do đó làm tăng giá bất động sản, hoặc ngược lại...).

Dưới quan điểm của cộng đồng và môi trường xung quanh, cách tiếp cận từ quy hoạch đến bất động sản là đánh giá sự phù hợp của các quy định hiện hành. Cụ thể, nếu các giá trị phi kinh tế (Non-economic values) được coi là quan trọng hơn các giá trị kinh tế, như khía cạnh thẩm mỹ, không gian và sự phát triển bền vững của đô thị, các vấn đề xã hội hoặc môi trường sống thì các quy định và chế tài quản lý ban hành kèm theo phải đảm bảo giới hạn diện tích xây dựng, đồng thời hợp lý về quỹ đất phát triển các dự án bất động sản dựa trên các đánh giá và phân tích tổng hợp quan trọng về dân số, kinh tế xã hội. Tuy nhiên, nếu các giá trị kinh tế (economic values) đè nặng hơn, dẫn đến lợi ích kinh doanh chiếm ưu thế trong quá trình nghị sự của địa phương thì điều ngược lại sẽ được áp dụng: vì tăng trưởng kinh tế địa phương cũng cần cơ sở hạ tầng thực tế (physical capacity), do đó dễ dẫn đến tăng diện tích quỹ đất ở nhiều hơn so với nhu cầu thực tế của quá trình phát triển đô thị và mức tăng dân số trong vùng nhằm tối ưu hoá nhu cầu tăng nguồn cung bất động sản, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như lãng phí nguồn lực đất đai, hình thành các đô thị bỏ hoang ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị.

Việc cụ thể hoá các chính sách, kế hoạch và chương trình phát triển là công việc cụ thể của nhà quy hoạch, tuy nhiên cũng cần lưu ý đến yếu tố đầu cơ: không ít nhà đầu tư, giới bất động sản luôn chờ đợi các động thái chuẩn bị ban hành quy chế phân cấp trong lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch để đón đầu. Và nhiều khả năng sẽ phải điều chỉnh mọi hoạt động do không phù hợp với quy hoạch mới. Do đó về bản chất quy hoạch đô thị gắn với quá trình đô thị hoá luôn luôn có mối quan hệ cộng sinh mật thiết đối với lĩnh vực phát triển kinh doanh bất động sản.

Quy hoạch tự mình không hề có lỗi. Cả về lý thuyết lẫn thực tiễn, chính quyền không phải lập quy hoạch chỉ để nhằm kích hoạt... giá đất. Nhưng tác động của quy hoạch đô thị lên thị trường bất động sản và giá đất là có. Trong một chừng mực, tác động đó có tính tích cực, vì không lẽ nào, nhà đất lại sụt giá khi hạ tầng và bộ mặt đô thị đã được định hướng đầu tư xây dựng khang trang và hoành tráng hơn trong tương lai.

Nhưng ngược lại, điều đó không đồng nghĩa là thị trường sẽ không “tát nước theo mưa”, kiểu đồn thổi thông tin, đầu tư “bầy đàn” hay thậm chí là đầu cơ nhà đất để mong “thổi giá” kiếm lời. Tai hại hơn, những điều này dễ tạo ra cách nghĩ là những cơn sốt đất được

Từ đó ta thấy rằng việc tự quyết định của thị trường bất động sản là không phù hợp, cần có sự tham gia ở mức độ phù hợp của chính quyền, nhà nước và bàn tay của các cơ quan quản lý mà điển hình là thông qua các sản phẩm quy hoạch, nhằm hạn chế các điểm yếu của thị trường, đặc biệt là về chính sách và biện pháp kinh tế. Tuy nhiên chính quyền chỉ can thiệp, tham mưu ở góc độ quản lý mà cũng không nên chi phối hay định hướng quá sâu quá trình thực hiện quy hoạch, có thể ảnh hưởng đến tốc độ đô thị hoá, động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu. Và nếu dự án bất động sản chỉ phù hợp quy hoạch mà không đem lại lợi nhuận thì cũng không hấp dẫn các đối tượng kinh doanh bất động sản.

Đề giải quyết và đưa ra đáp án về quản lý vấn đề này, quy hoạch và quản lý đô thị cần tập trung hướng đến các mục tiêu quan trọng sau:

1. Quản lý và dự báo về tốc độ gia tăng dân số trong khu vực;

2. Quy hoạch và xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị phát triển như một bước đệm hoặc phát triển song song với các dự án bất động sản (tránh việc các dự án bất động sản hình thành trước gây áp lực lên kết cấu hạ tầng hiện hữu);

3. Quản lý chặt chẽ về chức năng sử dụng đất được quy định trong quy hoạch các cấp...;

4. Xác định các chỉ tiêu và giới hạn với các khu đất;

5. Xây dựng một vài hoặc các điểm, phân khu có chức năng linh hoạt nhằm ứng phó với các biến đổi trong quá trình phát triển đô thị;

6. Xác định các phân vùng khuyến khích, xây dựng các chính sách ưu đãi với các dự án bất động sản ưu tiên phát triển hạ tầng xã hội, hoặc hy sinh các quỹ đất thương mại cho các dự án không gian mở, công viên... phục vụ cộng đồng;

7. Xây dựng quyền chuyển giao phát triển và quản lý đô thị một cách hài hoà và hợp lý cho các nhà phát triển dự án bất động sản đối với các dự án do họ xây dựng phát triển;

8. Xác định phân kỳ đầu tư và xây dựng lộ trình phát triển đô thị phù hợp đảm bảo cân bằng giữa hạ tầng kỹ thuật chung đô thị với các dự án bất động sản;

9. Minh bạch các đồ án quy hoạch, phổ biến rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng và xin ý kiến cộng đồng cư dân, các cơ quan có liên quan trong quá tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch.

Do vậy nhìn nhận một cách tổng thể, quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản có mối quan hệ cộng sinh, tạo điều kiện tương hỗ để cùng phát triển, mặc dù lại rất khác nhau nếu xét về vai trò, mục đích, phạm vi và thời hạn hoạt động của mỗi bên.

Sự cộng sinh này thể hiện tập trung nhất trong lĩnh vực sử dụng đất và quy hoạch đô thị nhằm tạo giải pháp để cân bằng, đồng thời đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển kinh tế  xã hội và bảo vệ môi trường, tránh không để cho thị trường bất động sản vì chạy theo lợi nhuận mà lấn áp các mặt phát triển khác. Quy hoạch đô thị do đó cũng là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và ngược lại.

Ths. Quy hoạch vùng và đô thị SẦM MINH TUẤN

Ths. Kỹ thuật dân dụng và môi trường LÊ ĐẠI DƯƠNG

Tài liệu tham khảo

1. Ratcliffe, J., Stubbs, M., & Keeping, M. (2009). Urban Planning and Real Estate Development (3rd ed.). Routledge. https://doi.org/10.4324/9780203935729
2. Real Estate Crowdfunding and Urban Planning. Conference: Cascais Urban 2013. Proceedings of the X Biennial of European Towns and Town PlannersAt: Cascais, Portugal.
3. Institutions at the Interface of Urban Planning and Real Estate, Tom Kauko, page 17-30, https://doi.org/10.2478/remav-2019-0022
4. Tom Kauko, How to balance the goals of urban planning and real estate? A view from above the parapets, October 2020, DOI: 10.13140/RG.2.2.28358.50249
5. Tom Kauko, On the difficulty of knowledge transfers between urban planning and real estate in the light of recent experiences involving sustainability, Presentation, March 2021.

(Nguồn:Tạp chí quy hoạch xây dựng (số 109+110))