TP.HCM phê duyệt gần 940 ha TOD dọc Metro số 2, tạo dư địa phát triển mới cho đô thị và bất động sản

MTXD – UBND TP.HCM vừa phê duyệt ranh giới nghiên cứu quy hoạch 5 khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương với tổng diện tích gần 940 ha. Đây được xem là bước đi quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, đồng thời mở ra dư địa tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản thành phố trong những năm tới.

TP.HCM đang đẩy mạnh phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), gắn quy hoạch không gian đô thị với các tuyến metro. Ảnh: Anh Hào.

Theo quy hoạch, các khu vực TOD được nghiên cứu phát triển dọc toàn tuyến Metro số 2 dài gần 11,3 km, kết nối trung tâm TP.HCM với khu vực Tây Bắc thành phố. Tuyến metro này gồm 10 ga ngầm, 1 ga trên cao và khu depot tại Tham Lương, dự kiến hoàn thành vào năm 2030.

Việc hình thành các khu TOD là một trong những nội dung trọng tâm trong quá trình triển khai Nghị quyết 98 của Quốc hội, cho phép TP.HCM áp dụng nhiều cơ chế đặc thù nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất và phát triển đô thị gắn với hệ thống đường sắt đô thị.

Trong tổng diện tích gần 940 ha được phê duyệt nghiên cứu, khu vực ga Bến Thành và Tao Đàn có quy mô khoảng 188 ha. Đây là khu vực trung tâm với giá trị thương mại hàng đầu thành phố, tập trung các hoạt động tài chính, dịch vụ, du lịch và thương mại cao cấp.

Khu vực ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền có tổng diện tích khoảng 265 ha. Với lợi thế dân cư đông đúc, hạ tầng hiện hữu tương đối hoàn chỉnh và vị trí kết nối thuận lợi, khu vực này được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm thương mại, dịch vụ và nhà ở mật độ cao trong tương lai.

Tại khu vực ga Nguyễn Hồng Đào, phạm vi nghiên cứu khoảng 44 ha, đóng vai trò là điểm kết nối giữa các khu dân cư hiện hữu của quận Tân Bình cũ với các trục giao thông quan trọng của thành phố.

Trong khi đó, khu vực quanh các ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh có diện tích khoảng 149 ha. Nằm gần sân bay Tân Sơn Nhất và các khu công nghiệp lớn, khu vực này được đánh giá có tiềm năng phát triển mạnh các tổ hợp thương mại, văn phòng và dịch vụ logistics.

Lớn nhất trong số các khu TOD là khu vực ga và depot Tham Lương với quy mô khoảng 293 ha. Đây được xác định là đầu mối giao thông quan trọng phía Tây Bắc TP.HCM, đồng thời là quỹ đất chiến lược để phát triển các khu đô thị mới trong tương lai.

Theo định hướng của thành phố, TOD không chỉ đơn thuần là phát triển các dự án quanh nhà ga metro mà hướng đến xây dựng các trung tâm đô thị đa chức năng. Người dân có thể tiếp cận nơi làm việc, dịch vụ công cộng, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí và các tiện ích đô thị khác thông qua hình thức đi bộ hoặc giao thông công cộng.

Các khu vực này sẽ được ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, công trình công cộng và các không gian mở. Mô hình này được kỳ vọng sẽ gia tăng mật độ dân cư và hoạt động kinh tế quanh các nhà ga, đồng thời tạo nguồn khách ổn định cho hệ thống metro sau khi đi vào vận hành.

Theo các chuyên gia quy hoạch, một trong những lợi ích lớn nhất của TOD là khả năng khai thác giá trị gia tăng từ đất đai sau khi hạ tầng giao thông được đầu tư. Kinh nghiệm tại nhiều đô thị lớn trên thế giới cho thấy giá trị bất động sản quanh các nhà ga metro thường tăng đáng kể khi tuyến đường sắt đô thị đi vào hoạt động.

Việc phát triển các khu đô thị mật độ cao quanh nhà ga cũng giúp chính quyền địa phương tạo thêm nguồn thu từ đấu giá đất, đấu thầu dự án và các hoạt động thương mại để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông.

Đáng chú ý, theo Nghị quyết 98, TP.HCM được phép sử dụng vốn đầu tư công để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại các khu vực TOD. Đây được xem là cơ chế quan trọng giúp thành phố chủ động tạo lập quỹ đất sạch trước khi lựa chọn nhà đầu tư triển khai các dự án.

Giới chuyên gia nhận định việc hình thành gần 940 ha TOD dọc Metro số 2 sẽ tạo ra những tác động đáng kể đối với thị trường bất động sản khu vực trung tâm và Tây Bắc TP.HCM. Các khu vực như Bến Thành, Tao Đàn, Dân Chủ hay Bảy Hiền được dự báo tiếp tục thu hút các dự án thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp nhờ lợi thế kết nối giao thông.

Trong khi đó, các khu vực như Tây Thạnh, Phạm Văn Bạch, Bà Quẹo và Tham Lương được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển nhờ quỹ đất lớn và khả năng hình thành các khu đô thị mới quy mô lớn trong tương lai.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng lợi ích từ TOD sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng. Các dự án chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá nhưng thiếu nền tảng hạ tầng hoặc chưa rõ định hướng phát triển sẽ khó tạo sức hút như trước.

Trong bối cảnh Metro số 1 đã đi vào vận hành và Metro số 2 đang được thúc đẩy triển khai, TP.HCM đang từng bước chuyển đổi sang mô hình phát triển đô thị dựa trên giao thông công cộng. Gần 940 ha TOD dọc tuyến Metro số 2 được kỳ vọng sẽ trở thành động lực quan trọng cho quá trình chỉnh trang đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững của thành phố trong nhiều năm tới.

ANH HÀO