Bất động sản công nghiệp phía Nam đón dư địa tăng trưởng mới

MTXD - Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục duy trì nền tảng ổn định trong quý II/2026, với tỷ lệ lấp đầy tích cực ở các phân khúc đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn. Trong đó, TP.HCM giữ lợi thế về vị trí, Đồng Nai hưởng lợi từ hạ tầng logistics, còn Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.

Bất động sản công nghiệp phía Nam duy trì sức hút với tỷ lệ lấp đầy cao tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Ảnh: Anh Hào.

Thị trường công nghiệp duy trì sức hút

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, nguồn cung đất khu công nghiệp và kho xây sẵn trong quý II/2026 không ghi nhận dự án mới, trong khi nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nhẹ 0,8% theo quý và 4,6% theo năm, chủ yếu tại Tây Ninh.

Đối với đất khu công nghiệp (KCN), tổng nguồn cung tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam duy trì ở mức 36.063 ha, không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 4,6% theo năm. Việc nguồn cung mới tạm thời chững lại diễn ra trong bối cảnh nhiều dự án tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính.

Trong khi nguồn cung chưa mở rộng, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện. Tỷ lệ lấp đầy đất KCN toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4% theo quý và 2,2% theo năm.

TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 86,1%, tăng 1,4% theo quý và 3,3% theo năm. Đồng Nai đạt 73,1%, còn Tây Ninh đạt 60,9%. Diễn biến này cho thấy nhu cầu đang có xu hướng mở rộng khỏi khu vực trung tâm, hướng đến những địa phương có quỹ đất lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Giá chào thuê đất KCN trung bình đạt 186,4 USD/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng tăng 1,7% theo năm. Đồng Nai ghi nhận mức cao nhất với 189,6 USD/m2/chu kỳ thuê, tiếp đến là TP.HCM với 187,5 USD/m2/chu kỳ thuê. Tây Ninh có mức giá 179,6 USD/m2/chu kỳ thuê, thấp hơn hai thị trường còn lại.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, thị trường ghi nhận thêm 56.000 m2 diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh trong quý II/2026, đưa tổng nguồn cung lên 6,85 triệu m2, tăng 0,8% theo quý và 4,6% theo năm.

Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao khi Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP.HCM 89,7%. Đáng chú ý, Tây Ninh ghi nhận mức tăng tỷ lệ lấp đầy 10% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu thuê tại thị trường này đang tăng nhanh.

Giá thuê nhà xưởng bình quân đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng 0,1% theo quý và 2,5% theo năm. TP.HCM có mức giá cao nhất, khoảng 5,1 USD/m2/tháng; Đồng Nai đạt 4,9 USD/m2/tháng và Tây Ninh 4,6 USD/m2/tháng.

Đối với kho xây sẵn (RBW), tổng nguồn cung đạt khoảng 6,6 triệu m2, tăng 3,4% theo năm nhưng không thay đổi so với quý trước. TP.HCM chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung, Đồng Nai 32% và Tây Ninh 23%.

Tỷ lệ lấp đầy RBW toàn thị trường đạt 91,6%, giảm nhẹ 0,2% theo quý nhưng tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 98,7%, trong khi Đồng Nai đạt 88,4% và Tây Ninh 81,7%. Giá thuê bình quân đạt khoảng 4,6 USD/m2/tháng, tăng 1% theo quý và 5,5% theo năm.

Nhìn chung, các phân khúc bất động sản công nghiệp phía Nam đang duy trì khả năng hấp thụ tích cực. Sự khác biệt về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy giữa các địa phương ngày càng thể hiện rõ vai trò riêng của từng thị trường trong chuỗi cung ứng.

Hạ tầng chiến lược mở rộng dư địa phát triển bất động sản công nghiệp phía Nam. Ảnh: KN Group.

Hạ tầng mở rộng dư địa tăng trưởng

Cùng với nhu cầu thuê duy trì ổn định, nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị tại cả TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Tuy nhiên, định hướng phát triển giữa các địa phương có sự khác biệt, qua đó hình thành sự bổ trợ trong không gian công nghiệp phía Nam.

Đồng Nai đang đẩy mạnh xây dựng 3 KCN trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 KCN với quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với tổng diện tích 3.833 ha.

Theo Cushman & Wakefield, các động thái này cho thấy nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại ba địa phương. Tây Ninh hướng đến mở rộng quỹ đất công nghiệp để đón dòng vốn mới, Đồng Nai tập trung nâng cao chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn đầu tư, còn TP.HCM hướng đến các ngành có giá trị gia tăng cao.

Đối với nhà xưởng xây sẵn, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m2 nguồn cung mới trong giai đoạn 2026-2028. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại TP.HCM, chiếm 65%, tiếp đến Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.

Dòng vốn FDI trong các lĩnh vực điện tử, bán dẫn và logistics được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê. Bên cạnh đó, khách thuê ngày càng quan tâm đến chất lượng tài sản, tiêu chuẩn ESG và tốc độ triển khai dự án.

Hạ tầng giao thông tiếp tục là yếu tố quan trọng định hình không gian công nghiệp mới. Các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3, hệ thống cao tốc và cảng Cái Mép được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối, qua đó mở rộng phạm vi hoạt động của các doanh nghiệp sản xuất và logistics.

Đáng chú ý, hạ tầng đường thủy nội địa đang được xem là động lực mới đối với phân khúc kho xây sẵn. Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam có vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026, được kỳ vọng tăng cường kết nối đa phương thức, giảm chi phí vận tải và áp lực lên hệ thống đường bộ.

Theo dự báo, thị trường RBW sẽ bổ sung hơn 680.000 m2 nguồn cung mới trong giai đoạn 2026-2028. Tây Ninh với vị trí kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới được kỳ vọng tiếp tục duy trì nhu cầu kho bãi trong trung và dài hạn.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng.

Trong 2-3 năm tới, sự kết hợp giữa quỹ đất, hạ tầng giao thông, dòng vốn FDI và nhu cầu logistics được kỳ vọng tạo động lực cho thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam. TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm, Đồng Nai phát huy lợi thế logistics, trong khi Tây Ninh có dư địa lớn để mở rộng quỹ đất và thu hút các dự án mới.

ANH HÀO