Bất động sản phía Nam điều chỉnh giá, người mua thận trọng trước áp lực lãi suất

MTXD – Thị trường bất động sản nhà ở trong quý III/2026 ghi nhận nguồn cung mới và lượng giao dịch giảm so với cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Tại khu vực phía Nam, giá bán căn hộ điều chỉnh khoảng 5 - 10% so với quý trước, trong khi nhà thấp tầng và đất nền giảm phổ biến 10 - 15%, phản ánh xu hướng người mua ngày càng chú trọng pháp lý, giá trị sử dụng và khả năng tài chính.

Dự án TT Genesis vừa được giới thiệu ra thị trường, bổ sung nguồn cung căn hộ tại khu Nam TP.HCM. Ảnh: CĐT.

Nguồn cung phía Nam duy trì, sức mua có dấu hiệu chững lại

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao và chính sách tín dụng thận trọng. Những yếu tố này ảnh hưởng đến quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính, kéo dài thời gian cân nhắc và khiến hoạt động giao dịch trở nên chọn lọc hơn.

Trên phạm vi cả nước, nguồn cung bất động sản nhà ở mới trong quý III/2026 đạt khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 40% so với quý trước và 54% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, miền Bắc chiếm 40% và miền Nam chiếm 36% tổng nguồn cung mới.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Miền Bắc chiếm 43%, trong khi miền Nam chiếm 36%. Nguồn cung tiếp tục được bổ sung từ các dự án khu đô thị quy mô lớn của nhóm chủ đầu tư như Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes, Ecopark...

Theo ghi nhận, nguồn cung mới tại khu Nam TP.HCM đang được bổ sung từ nhiều dự án căn hộ. Tại khu vực Nhà Bè, dự án TT Genesis thuộc khu dân cư Đào Sư Tích do TT Capital đầu tư; dự án Arcadia at Lavila do liên doanh giữa Groupe PierreVal (Pháp) và Kiến Á Group đầu tư cũng đang triển khai. Bên cạnh đó, thị trường còn ghi nhận dự án Vlasta Premier Phú Thuận của Văn Phú Invest tại khu vực Phú Thuận; phân khu Trellia Cove thuộc khu đô thị Mizuki Park do Nam Long phát triển tại Bình Chánh.

Xét tổng nguồn cung sơ cấp, bao gồm sản phẩm mới và nguồn hàng tiếp tục được chào bán từ các dự án hiện hữu, khu vực miền Nam ghi nhận khoảng 37.592 sản phẩm trong 9 tháng đầu năm, chiếm 33% tổng nguồn cung sơ cấp cả nước. Miền Tây chiếm 8% với khoảng 9.700 sản phẩm. Con số này cho thấy thị trường phía Nam vẫn duy trì quy mô nguồn hàng đáng kể, dù hoạt động mở bán mới trong quý III có xu hướng chậm lại.

Tuy nhiên, nguồn cung lớn chưa đồng nghĩa với khả năng hấp thụ đồng đều. Theo DXS-FERI, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trên cả nước trong 9 tháng đầu năm đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16% so với cùng kỳ năm 2025. Miền Nam chiếm 42% tổng lượng hấp thụ, đứng sau miền Bắc với tỷ trọng 47%.

Riêng quý III/2026, lượng hấp thụ ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này phản ánh sự thận trọng của khách hàng trước chi phí vốn cao và những cân nhắc về khả năng chi trả trong dài hạn.

Dù vậy, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, giá bán phù hợp và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ khả quan hơn. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác trong trung và dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn có xu hướng hạn chế.

Pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng tài chính là những yếu tố được người mua ưu tiên khi lựa chọn bất động sản. Ảnh: Anh Hào.

Giá bán điều chỉnh, pháp lý và khả năng tài chính được đặt lên hàng đầu

Một trong những diễn biến đáng chú ý của thị trường phía Nam trong quý III/2026 là mặt bằng giá bán có xu hướng điều chỉnh ở nhiều loại hình bất động sản. Theo số liệu DXS-FERI cung cấp, giá căn hộ tại miền Nam giảm khoảng 5 - 10% so với quý II/2026, hiện dao động trong khoảng 36 - 145 triệu đồng/m2 tại miền Nam và 30 - 55 triệu đồng/m2 tại miền Tây.

Đối với nhà thấp tầng trong các dự án khu đô thị, giá bán tại miền Nam dao động khoảng 50 - 320 triệu đồng/m2, giảm 10 - 15% so với quý trước. Riêng tại miền Tây lần lượt ghi nhận mức giá 45 - 200 triệu đồng/m2 và 30 - 100 triệu đồng/m2, cùng giảm khoảng 10% - 15% so với quý trước.

Trong khi đó, giá đất nền tại miền Nam dao động khoảng 25 - 135 triệu đồng/m2, cũng ghi nhận mức điều chỉnh phổ biến 10 - 15%. Riêng tại miền Tây cùng ghi nhận mức giảm 10% - 15%, tương ứng với mức giá 10 - 40 triệu đồng/m2.

Biên độ giá rộng cho thấy sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực, vị trí và loại hình sản phẩm. Xu hướng giảm giá được đánh giá là phản ứng của thị trường trước sức mua suy yếu, chi phí vay vốn cao và nhu cầu điều chỉnh giá bán để phù hợp hơn với khả năng hấp thụ thực tế.

Áp lực tài chính tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà. Trong quý III/2026, lãi suất vay mua bất động sản cố định trong 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8,5 - 11,5%/năm; sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên 13 -  15%/năm.

Mặt bằng lãi suất này khiến người mua phải tính toán kỹ hơn về khoản trả nợ hàng tháng, nhất là đối với những trường hợp sử dụng vốn vay để mua nhà. Sau thời gian ưu đãi, chi phí trả nợ có thể tăng đáng kể, làm gia tăng yêu cầu về thu nhập ổn định và nguồn dự phòng tài chính.

Trước bối cảnh đó, các chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh chính sách bán hàng theo hướng linh hoạt hơn. Bên cạnh chiết khấu cho khách hàng thanh toán nhanh, một số dự án áp dụng tiến độ thanh toán kéo dài, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ 2 - 5 năm hoặc các phương án thanh toán định kỳ nhằm giảm áp lực vốn ban đầu.

Tuy nhiên, chính sách thanh toán thuận lợi không thay thế được yêu cầu về pháp lý và khả năng tài chính dài hạn. Người mua vẫn cần đánh giá tổng giá trị phải thanh toán, điều kiện áp dụng ưu đãi, thời điểm kết thúc hỗ trợ lãi suất và nghĩa vụ tài chính phát sinh sau đó.

Kết quả khảo sát 968 người do DXS-FERI thực hiện từ ngày 1/7 đến 30/9/2026 cho thấy pháp lý dự án là tiêu chí được quan tâm hàng đầu, với tỷ lệ 74%. Uy tín chủ đầu tư và giá bán cùng đạt 72%; vị trí, khả năng kết nối đạt 67%; khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực đạt 50%. Trong khi đó, phương thức thanh toán được 46% người tham gia khảo sát lựa chọn, còn giải pháp tài chính dài hạn đạt 39%.

Các số liệu cho thấy quyết định mua bất động sản ngày càng dựa trên sự kết hợp giữa mức độ an toàn pháp lý, uy tín đơn vị phát triển, giá trị sản phẩm và khả năng cân đối dòng tiền. Giá bán vẫn là yếu tố quan trọng, nhưng không còn đứng riêng lẻ mà được đặt trong mối tương quan với khả năng sở hữu thực tế.

Thời gian cân nhắc trước khi giao dịch cũng có xu hướng kéo dài. Chỉ 24% người được khảo sát cho biết có thể quyết định mua trong vòng 1 - 2 tháng; 38% cần 3 - 4 tháng, 20% cần 5 - 6 tháng và 18% cần trên 6 tháng. Như vậy, 76% người tham gia khảo sát cần ít nhất 3 tháng để cân nhắc trước khi đưa ra quyết định.

Đối với thị trường phía Nam, nơi nguồn cung căn hộ, nhà thấp tầng và đất nền có sự phân hóa về mức giá, khả năng kết nối và đặc điểm pháp lý, xu hướng này đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng sản phẩm và tính minh bạch thông tin. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và phương án thanh toán phù hợp sẽ có lợi thế trong việc tiếp cận khách hàng.

Bên cạnh hoạt động bán hàng, thị trường cũng ghi nhận xu hướng tái cơ cấu danh mục tài sản và tìm kiếm cơ hội mua bán, sáp nhập (M&A). Theo DXS-FERI, trong tháng 7 và tháng 8/2026, tổng giá trị các thương vụ M&A được thống kê đạt hơn 22.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương 13.000 tỷ đồng.

Hoạt động M&A diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp tăng cường rà soát danh mục đầu tư, tìm kiếm đối tác và phân bổ lại nguồn lực cho những dự án có khả năng triển khai. Với các doanh nghiệp có năng lực tài chính và kinh nghiệm phát triển, đây cũng là cơ hội tiếp cận quỹ đất hoặc dự án phù hợp với chiến lược trung và dài hạn.

Nhìn chung, thị trường bất động sản phía Nam trong quý III/2026 vẫn duy trì nguồn cung và nhu cầu giao dịch, nhưng khả năng hấp thụ đang chịu tác động rõ nét từ lãi suất và khả năng chi trả. Việc giá bán điều chỉnh chưa đồng nghĩa thị trường đã phục hồi đồng đều, mà cho thấy các chủ đầu tư và người mua đang phải thích ứng với mặt bằng chi phí vốn mới.

Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào khả năng kiểm soát chi phí tài chính, tiến độ triển khai dự án, mức độ hoàn thiện pháp lý và sự phù hợp giữa giá bán với nhu cầu thực tế. Đối với người mua, việc thẩm định pháp lý, tính toán dòng tiền và đánh giá khả năng thanh toán dài hạn vẫn là những yếu tố cần được ưu tiên trước khi quyết định giao dịch.

ANH HÀO