Giao dịch bất động sản giảm, tồn kho đất nền tăng mạnh trong quý III/2026

MTXD – Thị trường bất động sản cả nước ghi nhận dấu hiệu chững lại trong quý III/2026 khi lượng giao dịch giảm so với quý trước, trong khi tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, sức mua suy yếu và áp lực trái phiếu đáo hạn gia tăng, khả năng hấp thụ sản phẩm và duy trì dòng tiền đang trở thành những vấn đề đáng chú ý của doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận lượng giao dịch giảm so với quý trước, trong khi tồn kho đất nền tăng hơn 75%. Ảnh: Anh Hào.

Giao dịch giảm, tồn kho đất nền tăng hơn 75%

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổng hợp từ báo cáo của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và UBND TP.HCM, cả nước hiện có 2.221 dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, với tổng mức đầu tư khoảng 6,868 triệu tỷ đồng.

Trong số này, 102 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tổng mức đầu tư khoảng 1,086 triệu tỷ đồng. Có 83 dự án được cấp phép xây dựng mới, tổng mức đầu tư khoảng 515.275 tỷ đồng, quy mô 57.407 căn, lô, nền. Các dự án đang triển khai xây dựng là 1.850, với tổng mức đầu tư khoảng 5,159 triệu tỷ đồng và quy mô khoảng 775.992 căn, đất nền. Ngoài ra, 76 dự án đã hoàn thành xây dựng, với quy mô 29.455 căn, lô, nền.

Về dự án điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, có 110 dự án nhà ở thương mại với tổng mức đầu tư khoảng 85.266 tỷ đồng, tương ứng 59.135 căn, gồm 32.659 căn hộ chung cư và 26.476 căn nhà ở riêng lẻ.

Dù nguồn cung dự án đang triển khai có quy mô lớn, lượng giao dịch trong quý III/2026 lại có xu hướng giảm. Cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công trong 9 tháng đầu năm, gồm 80.269 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 giao dịch đất nền.

Riêng quý III, số giao dịch thành công đạt khoảng 92.004, bằng 92% so với quý II/2026. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 sản phẩm, giảm 14%; giao dịch đất nền đạt 69.157 sản phẩm, giảm 6%.

Cùng với giao dịch đi xuống, tồn kho bất động sản tại các dự án tiếp tục tăng. Theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho của chủ đầu tư trong quý III/2026 vào khoảng 51.950 căn, nền.

Đáng chú ý, tồn kho đất nền đạt 19.542 nền, tăng 75,3% so với quý II. Tồn kho căn hộ chung cư đạt 15.319 căn, tăng 19,5%; nhà ở riêng lẻ đạt 17.089 căn, tăng 11,6%. Ngoài ra, tồn kho tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng, gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú, vào khoảng 1.046 căn.

HoREA cho rằng cần đánh giá lượng tồn kho bất động sản toàn diện hơn, bao gồm cả các dự án bị đình trệ do vướng mắc kéo dài và lượng bất động sản tồn kho trên thị trường thứ cấp. Theo Hiệp hội, việc này có ý nghĩa trong nhận diện nguồn lực đất đai và vốn đầu tư đang bị chôn vào những dự án chưa thể khai thác, từ đó xây dựng cơ chế xử lý phù hợp, bổ sung nguồn cung và cải thiện cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Về diễn biến giá, Bộ Xây dựng nhận định giá căn hộ chung cư trong quý III có xu hướng giảm nhẹ tại một số khu vực, nhưng mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng và chi phí vốn gia tăng. Giá biệt thự, nhà ở liền kề tại một số nơi cũng điều chỉnh giảm, thanh khoản còn chậm. Trong khi đó, giá đất nền trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm, một phần do chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng.

Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thị trường phục hồi chậm và có sự phân hóa giữa các địa phương. Ngược lại, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi giá thuê đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn có xu hướng tăng nhẹ. Tỷ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp trọng điểm phía Nam đạt khoảng 92%; tại khu vực phía Bắc, Hà Nội và Hải Phòng đạt trên 86%, Hưng Yên đạt trên 92%.

Trong 9 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận 110 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tín dụng bất động sản tăng, áp lực trái phiếu vẫn lớn

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước được HoREA dẫn lại, đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này ở mức 2,4%.

Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%, chiếm 49,85% tổng dư nợ lĩnh vực này. Dư nợ phục vụ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt khoảng 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02%, chiếm 50,15%.

Dù tín dụng bất động sản tiếp tục tăng, khả năng tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, những doanh nghiệp có hồ sơ pháp lý rõ ràng, phương án đầu tư khả thi và khả năng tạo dòng tiền tốt có điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Ngược lại, các dự án còn vướng mắc pháp lý, khả năng tiêu thụ hoặc trả nợ chưa rõ ràng vẫn gặp khó khăn.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay, hạn mức tín dụng và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản. Khi khả năng tiếp cận vốn bị hạn chế, sức mua có thể suy giảm, kéo theo tác động đến khả năng hấp thụ sản phẩm và thanh khoản của thị trường.

Một vấn đề đáng chú ý khác là tiến độ giải ngân các chương trình tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Theo báo cáo, đến ngày 31/8/2026, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay khoảng 50.300 tỷ đồng trong gói tín dụng nhà ở xã hội được nâng quy mô lên hơn 153.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, doanh số giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tương đương 11,44% quy mô gói tín dụng; trong đó khoảng 15.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà. Riêng giải ngân cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đạt khoảng 577 tỷ đồng.

Đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp, hoạt động phát hành có dấu hiệu phục hồi trong quý III/2026. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong 9 tháng đầu năm đạt 370.572 tỷ đồng; trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 148.228 tỷ đồng, chiếm 40%.

Việc xử lý các khoản trái phiếu chậm trả cũng ghi nhận chuyển biến tích cực. Trong quý III/2026, tỷ lệ thu hồi nợ đạt 51,5%, tăng 3,8 điểm phần trăm so với quý trước, với hơn 11.000 tỷ đồng được hoàn trả cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, áp lực thanh toán vẫn đáng kể khi giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản dự kiến đáo hạn trong quý IV/2026 vào khoảng 39.000 tỷ đồng, chiếm 55,7% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong kỳ.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục duy trì vai trò đáng kể đối với thị trường. Theo Bộ Xây dựng, trong 8 tháng đầu năm 2026, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 5,32 tỷ USD vốn FDI đăng ký, chiếm 15,7% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam và tăng 55,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 1,29 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng vốn FDI thực hiện.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, cả nước hiện có 947 dự án đang được triển khai với quy mô 910.933 căn, tổng mức đầu tư khoảng 841.338 tỷ đồng. Trong đó, 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đã khởi công, đang triển khai với 363.065 căn; 291 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 331.242 căn.

Riêng 9 tháng đầu năm 2026, có 170 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với quy mô 46.962 căn; 128 dự án được khởi công với quy mô 183.293 căn, trong đó có 42.801 căn hộ cho thuê. Theo Bộ Xây dựng, số dự án đã hoàn thành, khởi công hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đến nay đạt 91% so với chỉ tiêu đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Nhìn chung, diễn biến 9 tháng đầu năm cho thấy thị trường bất động sản đang có sự phân hóa giữa các phân khúc, đồng thời chịu sức ép từ thanh khoản, tồn kho và chi phí vốn. Trong bối cảnh đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện khả năng tiếp cận vốn và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế là những vấn đề quan trọng để hỗ trợ thị trường phục hồi ổn định hơn.

Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10/2026, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế, giải quyết các dự án tồn đọng kéo dài, kiểm soát rủi ro tín dụng, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và đánh giá sát quan hệ cung – cầu.

Định hướng này đồng thời nhấn mạnh yêu cầu phát triển nhà ở gắn với nhu cầu thực tế, thu nhập và khả năng chi trả của người dân; tăng cường các kênh huy động vốn trung và dài hạn, hướng dòng vốn vào nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

ANH HÀO