TP.HCM: Căn hộ giá cao, người mua ưu tiên sản phẩm vừa túi tiền

MTXD – Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục đối mặt với áp lực giá bán cao, trong khi thanh khoản có sự phân hóa giữa các phân khúc. Nhu cầu ở thực đang thu hút sức mua tại các khu vực như Dĩ An, Thuận An, còn thị trường khách sạn, bán lẻ và văn phòng ghi nhận những chuyển động đáng chú ý.

Phối cảnh dự án Happy One Mori tại phường Lái Thiêu, cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, góp thêm nguồn cung căn hộ cho thị trường bất động sản phía Nam. Ảnh: CĐT.

Căn hộ giá cao, sức mua tập trung vào nhu cầu ở thực

Theo Avison Young, trong quý III/2026, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận khoảng 11.500 căn được chào bán mới, tập trung tại khu Nam và khu vực Tây Bắc, Đông Bắc. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá cao và những biến động kinh tế.

Sức mua có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Các sản phẩm phù hợp khả năng chi trả tại Dĩ An và Thuận An tiếp tục thu hút người mua có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, căn hộ cao cấp và hạng sang tại khu vực nội đô tiêu thụ chậm hơn.

Đáng chú ý, một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây ghi nhận mức giá 4.500 - 4.800 USD/m2 (khoảng 117 - 124,8 triệu đồng/m2). Theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu, quỹ đất khan hiếm cùng chi phí đầu vào cao tiếp tục tạo áp lực lên mặt bằng giá bán tại khu vực TP.HCM cũ, khiến nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng hạn chế.

Trong bối cảnh đó, các khu vực thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây được kỳ vọng bổ sung nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người lao động và cư dân đô thị. Giai đoạn 2027 - 2030, thị trường dự kiến có thêm hơn 25.000 căn hộ mới, đón đầu tiến độ hoàn thiện hạ tầng đến năm 2030.

Diễn biến trên cho thấy khả năng kết nối hạ tầng và mức giá phù hợp tiếp tục là những yếu tố quan trọng đối với sức mua. Khi giá nhà tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, nhu cầu có xu hướng tìm đến những địa bàn có nguồn cung đa dạng hơn và phù hợp với khả năng tài chính.

Nhận định về thị trường trong 9 tháng đầu năm 2026, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, cho rằng Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì sức hút đầu tư. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư cần được đánh giá không chỉ qua quy mô vốn thu hút mà còn ở tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Theo ông David Jackson, việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, đất đai và quy hoạch là điều kiện quan trọng để chuyển hóa dòng vốn đầu tư thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc còn thiếu hụt.

Thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận giá thuê ổn định, trong khi doanh nghiệp chú trọng tối ưu chi phí sử dụng. Ảnh: Anh Hào.

Khách sạn, bán lẻ và văn phòng chuyển động theo nhu cầu thị trường

Bên cạnh phân khúc nhà ở, các loại hình bất động sản thương mại tại TP.HCM cũng ghi nhận những chuyển động khác nhau trong quý III/2026.

Đối với bất động sản bán lẻ, sau sáp nhập, TP.HCM hình thành mạng lưới bán lẻ đa cực với quy mô lớn hơn, mở ra cơ hội phát triển cho các trung tâm thương mại, tổ hợp thương mại và điểm bán lẻ phục vụ nhu cầu tiêu dùng địa phương.

Tại khu vực trung tâm, các đơn vị vận hành tiếp tục điều chỉnh mặt bằng kinh doanh và cơ cấu khách thuê nhằm thích ứng với sự thay đổi của thị trường. Trường hợp OH!SOME rời Vincom Center Đồng Khởi, nhường vị trí cho Wilson từ tháng 7/2026, là một ví dụ về hoạt động luân chuyển thương hiệu tại các trung tâm thương mại.

Trong khi đó, thị trường văn phòng TP.HCM duy trì giá thuê tương đối ổn định. Theo báo cáo, giá thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 50 - 55 USD/m2/tháng (khoảng 1,3 - 1,43 triệu đồng/m2/tháng), còn hạng B ở mức 33,5 USD/m2/tháng (khoảng 870.000 đồng/m2/tháng).

Hoạt động thuê chủ yếu tập trung vào gia hạn hợp đồng, điều chỉnh diện tích và chuyển văn phòng. Trước những biến động kinh tế, doanh nghiệp có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về chi phí và hiệu quả sử dụng không gian, buộc các chủ tòa nhà chú trọng chất lượng vận hành, chính sách thuê và khả năng đáp ứng nhu cầu của khách thuê.

Ở phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ, du lịch quốc tế, hoạt động hội nghị, sự kiện và nhu cầu lưu trú của khách doanh nghiệp tiếp tục là những yếu tố hỗ trợ thị trường. Đáng chú ý, nguồn cung tương lai tại TP.HCM có khoảng 1.900 phòng thuộc các thương hiệu Marriott International và IHG tại Cần Giờ, dự kiến đưa vào hoạt động trong hai năm tới.

Nhìn chung, báo cáo của Avison Young cho thấy thị trường bất động sản đang có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực. Với thị trường phía Nam, bài toán không chỉ nằm ở việc gia tăng nguồn cung mà còn ở khả năng phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực tế, kiểm soát mức giá và cải thiện khả năng kết nối hạ tầng.

Trong bối cảnh đó, tiến độ triển khai dự án, tính minh bạch pháp lý và cơ cấu sản phẩm sẽ tiếp tục là những yếu tố đáng chú ý, ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của thị trường trong thời gian tới.

ANH HÀO