Cơ chế chuyển dịch đất đai để nâng cấp đô thị dựa vào hệ thống giao thông công cộng

MTXD - Cơ chế “chuyển dịch đất đai” phù hợp nhất tại các “đô thị mắt lưới” chính là cơ chế “góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai”. Vấn đề là, tìm ra lộ trình thực hiện cho phù hợp với hiện trạng “đô thị mắt lưới”…

I. Mở đầu

Trong khoảng 15 năm gần đây, xu hướng phát triển đô thị Việt Nam rất quan tâm tới phương thức quy hoạch và tổ chức không gian đô thị dưới dạng “Transit Oriented Development - TOD”, mà hiểu theo ngữ nghĩa tiếng Việt là cơ chế quy hoạch và phát triển đô thị dựa trên hệ thống giao thông công cộng. Mục tiêu chủ yếu của TOD là tạo ra các khu vực đô thị dễ dàng tiếp cận bằng phương tiện giao thông công cộng, giảm sự phụ thuộc vào ô tô cá nhân và thúc đẩy một lối sống bền vững, thân thiện với môi trường.

Chúng ta có thể hình dung các đô thị thường được tổ chức dưới dạng một mạng lưới các đô thị, được nối với nhau bằng các tuyến giao thông công cộng, mà mỗi đô thị tại các mắt lưới giao thông công cộng thường có mật độ dân cư cao, kết hợp đa dạng các chức năng như nhà ở, nơi làm việc, cơ sở thương mại - dịch vụ, giải trí, mà tại đây con người có thể chỉ cần đi bộ hoặc xe đạp hoặc các phương tiện giao thông đơn giản đến các trạm giao thông công cộng.

Mô hình TOD bắt nguồn từ những năm 1960-1970 tại nhiều quốc gia trên thế giới khi tại đây người ta nhận thấy những hạn chế trong phát triển các siêu thành phố làm tăng rất nhanh lượng ô tô cá nhân gây tắc nghẽn giao thông đô thị và khó có thể tổ chức hệ thống dịch vụ công cộng hoạt động có hiệu quả.

Các nhân tố cấu thành TOD. Ảnh minh họa. Nguồn: ITN.

Ở Mỹ, TOD được thúc đẩy mạnh mẽ trong những năm 1980 và 1990, như một phần của phong trào "New Urbanism" nhằm khôi phục các không gian đô thị, tạo điều kiện cho giao thông công cộng và hạn chế sự phát triển không thể kiểm soát được.

Ở châu Á, TOD được nhìn nhận như một giải pháp hiệu quả cho các thách thức về giao thông và môi trường đô thị. Nhật Bản là một trong những quốc gia tiên phong với việc phát triển các trung tâm giao thông như Shibuya và Shinjuku ở Tokyo, nơi mà hệ thống giao thông công cộng đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch và phát triển đô thị.

Trung Quốc cũng đã áp dụng mô hình TOD vào quy hoạch của các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải, trong đó các khu vực xung quanh ga tàu điện ngầm được phát triển thành các trung tâm đa chức năng.

Nguồn gốc của mô hình phát triển TOD là giải quyết tốt vấn đề giao thông đô thị, không gây ách tắc trong cuộc sống đô thị hướng theo chất lượng dịch vụ công cộng ngày càng cao.

Đến nay, định hướng phát triển nói chung là phát triển sạch, tức là phát triển không phát thải carbon. Vì vậy, mô hình TOD trong phát triển đô thị tạo được khả năng rất cao trong tổ chức không gian các “đô thị mắt lưới” theo hướng “cuộc sống sạch” không phát thải và giao thông công cộng giữa các “đô thị mắt lưới” cũng dễ dàng chuyển sang “giao thông sạch” không phát thải (chúng ta gọi các đô thị là điểm nút của các tuyến giao thông công cộng là “đô thị mắt lưới”, như các mắt của mạng lưới giao thông công cộng). Như vậy, phát triển đô thị theo mô hình TOD, từ chỗ chỉ để giải quyết vấn đề tắc nghẽn giao thông đô thị, đã trở thành giải pháp phát triển “đô thị sạch” hướng theo chiến lược bảo vệ hành tinh Trái đất.

Ở Việt Nam, từ năm nay ở cả 2 siêu đô thị gồm Thủ đô Hà Nội và TP.HCM đều muốn lấy mô hình TOD làm chủ thuyết quy hoạch và phát triển đô thị trong thời gian tới. Hà Nội muốn đưa trực tiếp mô hình phát triển này vào Luật Thủ đô (sửa đổi), và TP.HCM muốn đưa trực tiếp mô hình này vào Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế đặc thù cho TP.HCM. Đây là xu hướng đúng đắn trong quy hoạch và phát triển 2 thành phố loại đặc biệt này.

Mô hình phát triển dựa vào mạng lưới giao thông công cộng (TOD) có một số đặc điểm chung như sau:

1. Các cư dân đô thị sinh sống tại các “đô thị mắt lưới” được tổ chức dưới dạng các đô thị nén nhằm giảm bớt nhu cầu giao thông tại chỗ. Mật độ đô thị trở nên rất cao với các tòa nhà ở, trung tâm thương mại có mật độ cao;

2. Các tòa nhà thường có dạng đa dạng chức năng, kết hợp giữa nhà ở, văn phòng, cửa hàng và các tiện ích công cộng khác tạo nên một cộng đồng đa dạng, có thể đáp ứng nhu cầu hàng ngày của cư dân mà không cần di chuyển xa;

3. Không gian sống tại đây thân thiện với người đi bộ, đi xe đạp và nhiều loại phương tiện giao thông đơn giản khác làm cho tổ chức đô thị cũng thay đổi theo hướng không sử dụng ô tô cá nhân;

4. Kết nối giao thông công cộng giữa các “đô thị mắt lưới” là giao thông công cộng tốc độ cao dưới dạng tàu điện trên cao hay tàu điện ngầm làm cho cư dân tiếp cận nhanh và dễ dàng tới các khu vực khác của thành phố.

Về ý tưởng, ai cũng thấy mô hình TOD có nhiều lợi ích, nhưng khi thực hiện cũng gặp những thách thức cần tiên liệu trước. Trước hết, đó là chi phí tổ chức đô thị theo mô hình TOD cần tới kinh phí khá lớn. Tiếp theo là sự không đồng thuận của cộng đồng cư dân hiện đang sinh sống tại đây.

Như một quy luật chung, mọi sự thay đổi luôn cần tới kinh phí để thay đổi và sự đồng thuận của mọi cư dân. Vì vậy, mọi quy hoạch và kế hoạch thực hiện đều phải xem xét kỹ lưỡng, phân tích chi phí - lợi ích thật rõ ràng và lấy ý kiến cư dân để tăng tỷ lệ đồng thuận lên mức cao nhất. 

Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, TOD đang ngày càng được nhìn nhận như một giải pháp bền vững đối với các thách thức về môi trường và giao thông trong các khu vực đô thị. Các thành phố trên khắp thế giới đang nỗ lực tìm kiếm cách thức để tích hợp mô hình TOD vào quy hoạch đô thị của mình, nhằm tạo ra những không gian sống hiện đại, thuận tiện và thân thiện với môi trường.

Trong tương lai, mô hình TOD có thể tiếp tục phát triển và được tinh chỉnh để phù hợp hơn với các yêu cầu và điều kiện cụ thể của từng khu vực, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của các đô thị trên toàn cầu.

Nói như vậy có nghĩa rằng, áp dụng mô hình TOD vào mỗi đô thị cũng cần xem xét lộ trình, các biện pháp cụ thể sao cho phù hợp với các hoàn cảnh riêng. TOD chỉ là ý tưởng khái quát, không phải là một mô hình thống nhất để áp dụng không cần suy tính cho mọi đô thị hiện hữu.

Có thể nói, mỗi đô thị cần phải xác định con đường phát triển phù hợp với hoàn cảnh riêng của mình.

II. Đổi mới cơ chế chuyển dịch đất đai (land conversion)

Trong mọi quá trình phát triển mà cần tới sử dụng đất, thực tế luôn đòi hỏi phải có sự thay đổi về đất đai: Đất được sử dụng vào mục đích này được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác (sao cho có hiệu quả cao hơn). Và đất do người này sử dụng được chuyển sang cho người khác sử dụng (sao cho có hiệu quả cao hơn).

Sự thay đổi này tiếng Anh đặt tên là “Land Conversion”. Dịch sang tiếng Việt, có người gọi là “chuyển đổi đất đai” và cũng có người người gọi là “chuyển dịch đất đai” vì e rằng “chuyển đổi đất đai” có thể có nhầm lẫn với “quyền chuyển đổi đất đai” giữa 2 người đổi đất cho nhau. Vì vậy, nên gọi quá trình thay đổi về đất đai phục vụ phát triển là “chuyển dịch đất đai” sẽ hợp lý hơn.

Như vậy, “Chuyển dịch đất đai” là một khái niệm pháp lý mang tính thống nhất để mô tả quá trình “đất đai được chuyển từ tay những người đang sử dụng có hiệu quả thấp sang tay những người sử dụng đất có hiệu quả cao hơn, trong đó có nhiều trường hợp ít hay nhiều có gắn với lợi ích phát triển kinh tế đất nước. Nói chung, “chuyển dịch đất đai” luôn phức tạp do có một nhóm người mất đất và một nhóm người được đất và nếu mất đất thì họ được gì bù lại.

Nếu “chuyển dịch đất đai” không gắn với mục tiêu lợi nhuận thì vấn đề đỡ phức tạp vì người bị mất đất không nhận thấy người được đất có lợi cụ thể nào về tài chính. Lúc này pháp luật chỉ cần quan tâm tới việc “chuyển dịch đất đai” có gây ra lãng phí đất đai hay không. Nếu “chuyển dịch đất đai” có mục tiêu lợi nhuận thì vấn đề trở nên rất phức tạp vì người được đất có thể tạo ra lợi nhuận tính được bằng tiền từ đất đó.

Theo pháp luật đất đai của Việt Nam, cho đến Luật Đất đai hiện nay cũng chỉ quy định 2 dạng “chuyển dịch đất đai”: Một là “chuyển dịch đất đai bắt buộc” mà ta vẫn gọi là cơ chế “Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao cho người có nhu cầu sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội và an ninh, quốc phòng.

Và hai là “chuyển dịch đất đai tự nguyện” dựa trên thỏa thuận theo quan hệ thị trường giữa người cần đất và người đang sử dụng đất.

Cả 2 cơ chế này đều có ưu điểm và nhược điểm riêng thể hiện tính “cực đoan” của cơ chế. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất luôn gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất khá cao. Cơ chế tự thỏa thuận luôn gây ra tình trạng người cần đất không thể nhận được toàn bộ đất mình cần, nhiều dự án quan trọng có thể không thực hiện được do không có đủ đất. Chính vì vậy mà việc “chuyển dịch đất đai” ở Việt Nam luôn luôn là một gánh nặng trong thực thi pháp luật đất đai.

Ở các nước công nghiệp mới, người ta tư duy tới một giải pháp “trung dung” sao cho khắc phục được nhược điểm của cả hai cơ chế “cực đoan” nói trên.

Về mặt nguyên tắc, cơ chế “trung dung” này là “chuyển dịch đất theo đồng thuận của đại đa số thành viên cộng đồng những người đang sử dụng đất”. Bình thường, đồng thuận của đại đa số luôn được hiểu là đồng thuận với ít nhất 2/3 số lượng thành viên toàn cộng đồng. Trong các trường hợp cụ thể như giá đất cao, hiện trạng sử dụng đất phức tạp, cộng đồng có thể đề nghị tăng hơn tỷ lệ đồng thuận cao hơn như 70%, 80% hay thậm chí tới 90%.

Theo cơ chế “đồng thuận của đại đa số cộng đồng”, chính quyền địa phương cấp có thẩm quyền quản lý có trách nhiệm quản lý và giám sát toàn bộ quá trình chuyển dịch đất đai kể từ bước đầu tiên là đề xuất quy trình thực hiện tới bước cuối cùng là phê duyệt phương án thực hiện chuyển dịch đất đai.

Trong quá trình thực hiện, việc đầu tiên là chính quyền phải thuê một tổ chức tư vấn lập phương án chuyển dịch đất đai sao cho khách quan và độc lập với các bên có lợi ích liên quan và chính quyền. Phương án đó được lấy ý kiến của cộng đồng những người đang sử dụng đất và điều chỉnh phương án sao cho hợp lý về mặt chia sẻ lợi ích. Cuối cùng, cần ghi nhận thật rõ nhóm thiểu số không đồng thuận là vì lý do gì, khi những lý do không đồng thuận là “vô lý” thì chính quyền quyết định phê duyệt dự án.

Tại Hội Nghị lần thứ 5 Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XIII (tháng 6/2022), Tổng Bí thứ Đảng đã phát biểu và đặt ra 2 vấn đề lớn: (1) tại sao khiếu nại của dân về đất đai vẫn chiếm tới 70% tổng khiếu nại dân sự? và (2) tại sao số lượng cán bộ nhà nước rơi vào vòng lao lý do vi phạm pháp luật đất đai ngày càng tăng cao?

Hai câu hỏi tại sao này có câu trả lời là cần đổi mới quá trình “chuyển dịch đất đai”, một mặt cần tới việc phân tích lợi ích thật cụ thể để thực hiện tốt cơ chế “chia sẻ lợi ích”. Mặt khác cần tới việc thực hiện sự đồng thuận cộng đồng của những người mất đất. Phát triển kinh tế là quan trọng nhưng bền vững xã hội còn là yếu tố quan trọng hơn.

Về phạm vi thực hiện cơ chế “Nhà nước thu hồi đất”, Hiến pháp 2013 đã quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Khoản 3 Điều 54).

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã đặt ra yêu cầu “Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”; tiếp theo “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”; và “Quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai (Land Pooling/Readjustment) đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn”.

Đến đây, có thể thấy yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW đối với các dự án chỉnh trang đô thị chỉ có 2 cách thực hiện: Một là tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và những người đang sử dụng đất. Và hai là thực hiện cơ chế “góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai”.

Cơ chế “góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai” là cơ chế dựa trên đồng thuận theo đại đa số cộng đồng để chuyển dịch đất đai, trong đó có xem xét khả năng giá đất đai tăng lên do đô thị được nâng cấp mang lại, được triển khai rất mạnh, rất thành công tại Hàn Quốc, Nhật Bản. Ngân hàng Thế giới đã thử nghiệm một dự án nâng cấp đô thị tại tỉnh Trà Vinh ở Việt Nam.

Trên thực tế, cơ chế này cũng đã được thực hiện không đầy đủ trong “dồn điển, đổi thửa” đối với đất nông nghiệp, “xây dựng nông thôn mới”, mở rộng các ngõ, ngách nhỏ, cải tạo nhà chung cư cũ nát.

III. Chuyển dịch đất đai trong mô hình TOD

Trong mô hình TOD, chúng ta cần quan tâm tới 2 vấn đề chuyển dịch đất đai: Một là đất để phát triển các tuyến giao thông công cộng nối giữa các “đô thị mắt lưới”. Và hai là sự chuyển dịch đất đai để tổ chức lại các không gian đô thị tại các “đô thị mắt lưới”. Đối với đất để phát triển các tuyến giao thông công cộng, cơ chế Nhà nước thu hồi đất được áp dụng là hoàn toàn hợp lý vì đây là các dự án hạ tầng vì lợi ích công cộng không vì mục tiêu lợi nhuận.

Đối với các tuyến đường tàu điện trên cao, việc thu hồi đất không có gì đặc biệt, ở đây có thể đặt thêm vấn đề khai thác không gian dưới các tuyến đường tàu trên cao như thế nào cho có khả năng sinh lợi. Đối với các tuyến đường tàu điện ngầm (Metro), việc thu hồi đất để xây dựng các ga tàu là cần thiết, ngoài ra còn phải xem xét biệc bồi thường thiệt hại cho những thửa đất bên trên đường tàu điện ngầm khi không thể xây dựng nhà quá cao tầng.

Sự thực, pháp luật đất đai cần quy định cụ thể về phạm vi thực hiện quyền bề mặt của mỗi thửa đất để minh bạch phạm vi thực hiện quyền bề mặt và xác định rõ ràng mức bồi thường đối với không gian bên trên và bên dưới thửa đất. Đến nay, luật pháp chưa thống nhất cách tiếp cận cũng là một trở ngại pháp lý cho phát triển đô thị, nhất là các đô thị dạng nén.

Đối với vấn đề đổi mới cách tổ chức không gian đô thị tại các “đô thị mắt lưới”, chắc chắn không thể áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất vì không thể thu hồi toàn bộ đất của một đô thị hiện hữu. Hơn nữa, cơ chế thu hồi đất làm tăng rất cao chi phí thực hiện, thậm chí không thể tìm chi phí đủ để thực hiện. Mặt khác, áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất là trái với nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW đã giới thiệu ở trên.

Cơ chế “chuyển dịch đất đai” phù hợp nhất tại các “đô thị mắt lưới” chính là cơ chế “góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai” đã được triển khai thành công ở nhiều nước. Vấn đề còn lại là tìm ra lộ trình thực hiện sao cho phù hợp với hiện trạng “đô thị mắt lưới”.

Ở các nước công nghiệp, người ta hay áp dụng cơ chế chính quyền đô thị có một số chức năng độc lập về quyết định phát triển để tạo sức cạnh tranh giữa các đô thị. Trong cuộc cạnh tranh này, chức năng quyết định về đất đai là quan trọng nhất vì đây là nguồn lực duy nhất để phát triển đô thị. Các cư dân của một đô thị trực tiếp bầu ra người đứng đầu đô thị và bầu ra hội đồng đô thị làm cầu nối giữa cộng đồng cư dân và người đứng đầu đô thị.  

IV. Phương thức góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai 

Đây là phương thức có tên gọi tiếng Anh là “Land Pooling/Readjustment” với dấu “/” có nghĩa “hoặc - và”, tức là có thể chỉ là “góp đất” (Land Pooling), có thể chỉ “tái điều chỉnh đất” (Land Readjustment) và có thể “góp đất” rồi “tái điều chỉnh đất”. 

Phương thức này chuyển sang áp dụng ở Việt Nam đặt tên là “góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai” theo pháp luật Việt Nam (bắt đầu từ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).

Cơ chế này được nhiều quốc gia sử dụng (lân cận Việt Nam, sử dụng nhiều nhất tại Hàn Quốc và Nhật Bản) và mang lại rất nhiều thành công trong quá trình đẩy mạnh đô thị hóa. Việt Nam có thể học tập kinh nghiệm của Hàn Quốc và Nhật Bản trong việc áp dụng cơ chế này vào quá trình đô thị hóa, đẩy mạnh việc hoàn thành giai đoạn công nghiệp hóa đất nước. Để cho gọn, có thể sử dụng tên “Góp/Tái điều chỉnh đất đai”.

Nguyên tắc chính của cơ chế này là “khu dân cư phát triển thì giá đất tăng lên, mà giá đất tăng lên thì diện tích đất đai nhỏ lại”. Từ nguyên tắc này, có thể đề xuất phương án mọi người góp một phần đất để nâng cấp khu đô thị hoặc xây dựng mới khu đô thị. Đất góp vào để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng khu dân cư, cũng để bán đấu giá lấy tiền triển khai dự án. Khi khu dân cư mới được thành lập hoặc khu dân cư hiện hữu được nâng cấp thì mọi người đều có đất đai còn lại với giá đất cao hơn nhiều.

Phương thức này có bản chất là sử dụng giá trị đất đai tăng thêm do khu đô thị mới mang lại vào ngay việc đầu tư phát triển, nâng cấp khu đô thị. Đây vừa là phương thức chuyển dịch đất đai theo đồng thuận của đa số cộng đồng, vừa là biện pháp thu giá trị đất đai tăng thêm.

Trên thực tế, nhiều quốc gia đã ban hành Luật về Góp/Tái điều chỉnh đất đai như: Thái Lan, Nepan, Hàn Quốc, Nhật Bản… Cơ chế này bao gồm nội dung chính như sau:

1. Nguyên tắc đồng thuận cộng đồng, trong đó có tỷ lệ đồng thuận (2/3 hay 70% hay 80%...), những nội dung phải lấy ý kiến về tỷ lệ đồng thuận như tỷ lệ góp đất, phương án tái điều chỉnh đất đai;

2. Lập phương án Góp/Tái điều chính đất đai bằng cách thuê tư vấn có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm, có đạo đức nhằm dễ tạo được đồng thuận cộng đồng, phù hợp quy hoạch và khả thi. Kinh phí thuê tư vấn là kinh phí chuẩn bị đầu tư, được trừ vào kinh phí thực hiện dự án sau này. Thuê tổ chức tư vấn nào có thể do chính quyền thực hiện hoặc có thể do cộng đồng dân cư đề nghị theo đại đa số;

3. Tìm giải pháp đối với những thửa đất quá hẹp, những thửa đất chưa được công nhận quyền sử dụng, những thửa đất thuộc công sản…

4. Tìm biện pháp xử lý đối với nhóm người không đồng thuận với phương án Góp/Tái điều chỉnh đất đai, có thể thu hồi đất hoặc buộc phải thực thi dự án;

5. Cách thức hoàn tất thủ tục pháp lý về đất đai sau tái điều chỉnh.

Quá trình thực hiện dự án Góp/Tái điều chỉnh đất đai cũng được quy định theo cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp nhà thầu không bỏ tiền thực hiện dự án.

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chưa cụ thể về cơ chế Góp/Tái điều chỉnh đất đai, trong đó giao Chính phủ quy định chi tiết. Cách tiếp cận khung pháp luật như vậy là chưa đủ để Chính phủ quy định chi tiết sao cho bảo đảm tính khả thi. Từ đây, có thể quy định chi tiết hơn tại Luật Thủ đô và Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế đặc thù cho TP.HCM. Các nội dung cần đề cập trong văn bản luật hoặc Nghị quyết bao gồm:

1. Đây là cơ chế chuyển dịch đất đai theo đồng thuận của đại đa số cộng đồng đối với tỷ lệ đất góp, phương án điều chỉnh lại đất đai, lựa chọn tư vấn lập phương án, phương thức sử dụng quỹ đất đã góp, phương thức lựa chọn nhà thầu thực hiện dự án;

2. Quá trình thực hiện dự án phải đảm bảo các nguyên tắc của quản trị đất đai tốt gồm có sự tham gia của cộng đồng dân cư, minh bạch thông tin và trách nhiệm giải trình của cán bộ quản lý, tư vấn và nhà thầu dự án;

3. Tư vấn dự án được lựa chọn phải bảo đảm tính độc lập, khách quan trong lập phương án điều chỉnh lại đất đai.

4. Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đối với nhóm thiểu số không đồng thuận với phương án góp đất, điều chỉnh lại đất đai.

5. Nhà thầu thực hiện dự án được lựa chọn theo phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

6. Khi dự án kết thúc, phải hoàn tất việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

V. Kết luận

Phát tiển đô thị theo định hướng của mô hình TOD là một định hướng hoàn toàn đúng, nhưng đi vào thực hiện cụ thể sẽ là cả một quá trình phức tạp. Khó khăn nhất vẫn là nguồn lực tài chính nào để thực hiện và sự đồng thuận của cộng đồng các cư dân đô thị hiện hữu.

Đất đai là một nguồn lực chủ yếu để thực hiện, nhưng cơ chế nào để thu các giá trị đất đai tăng thêm do đô thị được nâng cấp mang lại cũng là chuyện rất phức tạp.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Chuyên gia tư vấn ngân hàng thế giới

(Theo tapchixaydung.vn)

Link gốc: https://tapchixaydung.vn/co-che-chuyen-dich-dat-dai-denang-cap-do-thi-dua-vao-he-thong-giao-thong-cong-cong-20201224000021626.html