Đắk Lắk: Nhận diện những rủi ro pháp lý từ đất ở hình thành trên nền đất nông nghiệp

MTXD - Trong quá trình đô thị hóa và mở rộng không gian phát triển tại tỉnh Đắk Lắk, đặc biệt tại các khu vực ven đô và vùng chuyển tiếp giữa nông thôn với đô thị, thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến nhiều trường hợp đất nông nghiệp được chuyển đổi thành đất ở, sau đó tách thửa, mở lối đi hoặc hình thành các tuyến đường nội bộ để phục vụ giao dịch. Tuy nhiên, phía sau những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tưởng chừng hợp pháp ấy lại tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý đối với người dân, nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và cả cơ quan quản lý nhà nước.

Theo các chuyên gia quản lý đất đai, khi đánh giá tính pháp lý của một thửa đất, không thể chỉ dựa vào việc trên giấy chứng nhận ghi nhận mục đích sử dụng là đất ở. Điều quan trọng hơn là phải xem xét toàn bộ quá trình hình thành của thửa đất, từ quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, hình thành hạ tầng giao thông tiếp giáp cho đến việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thực tế cho thấy, tại một số địa phương đã xuất hiện mô hình mua gom đất nông nghiệp quy mô lớn, sau đó tự mở các tuyến đường bê tông hoặc đường nội bộ theo dạng ô bàn cờ, xương cá rồi chia thành nhiều lô nhỏ để chuyển nhượng. Bề ngoài, mỗi giao dịch đều có thể đáp ứng các thủ tục pháp lý cơ bản như công chứng, sang tên hoặc thậm chí được ngân hàng chấp nhận thế chấp. Tuy nhiên, khi nhìn tổng thể, nhiều khu vực lại mang dấu hiệu của các khu dân cư tự phát hoặc dự án nhà ở trá hình nhưng không thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, thoát nước, phòng cháy chữa cháy, đấu nối giao thông và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Một trong những vấn đề nổi cộm được cơ quan quản lý đặc biệt lưu ý là việc sử dụng các tuyến đường nội bộ làm căn cứ để tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định hiện hành, một con đường được đổ bê tông và có phương tiện lưu thông không đồng nghĩa với việc đó là đường giao thông công cộng. Đường giao thông công cộng phải được xác lập thông qua quy hoạch, đầu tư xây dựng, nghiệm thu, tiếp nhận và giao quản lý theo đúng quy định pháp luật.

Ảnh minh họa

Trong khi đó, nhiều tuyến đường do cá nhân hoặc nhóm cá nhân tự mở trên đất của mình về bản chất chỉ là lối đi hoặc đường nội bộ phục vụ nhu cầu riêng. Nếu các tuyến đường này được sử dụng làm căn cứ để hình thành các khu dân cư hoặc cấp giấy chứng nhận đất ở hàng loạt sẽ tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ quy hoạch, tạo tiền lệ cho việc tự ý phân lô bán nền trên đất nông nghiệp.

Nhằm tăng cường quản lý lĩnh vực này, từ ngày 14/5/2026, Quyết định số 37/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đắk Lắk chính thức có hiệu lực, quy định cụ thể về điều kiện tách thửa, hợp thửa, diện tích tối thiểu đối với từng loại đất cũng như việc quản lý lối đi khi tách thửa. Theo đó, trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích để làm lối đi thì lối đi này phải kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm điều kiện cấp thoát nước và được cập nhật trong hồ sơ địa chính cũng như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh các rủi ro liên quan đến đất đai, vấn đề tín dụng ngân hàng cũng được đặt ra khi nhiều thửa đất hình thành từ đất nông nghiệp đã được thế chấp để vay vốn với giá trị lớn. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã hội, giá trị bồi thường có thể thấp hơn đáng kể so với dư nợ ngân hàng. Điều này dẫn đến nguy cơ phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng đến cả người vay lẫn tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý khẳng định việc khoản vay không được bảo đảm đầy đủ bằng tiền bồi thường không đồng nghĩa với trách nhiệm hình sự. Đây trước hết là quan hệ dân sự và tín dụng giữa người vay với ngân hàng. Chỉ khi có dấu hiệu gian dối, sử dụng hồ sơ giả, định giá sai lệch hoặc cố tình chiếm đoạt tài sản mới phát sinh yếu tố xem xét trách nhiệm hình sự.

Một vấn đề quan trọng khác là cách thức xử lý đối với những khu vực đã hình thành nhiều thửa đất ở có nguồn gốc từ đất nông nghiệp. Các cơ quan chức năng cho rằng cần tránh hai thái cực là hợp thức hóa toàn bộ vì đã được cấp giấy chứng nhận hoặc thu hồi, hủy bỏ đại trà gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến người dân mua đất.

Giải pháp được khuyến nghị là phân loại từng nhóm đối tượng. Đối với những người mua đất hợp pháp, thông qua công chứng, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không tham gia vào quá trình tạo lập sai phạm, cần có cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Trong khi đó, các cá nhân hoặc tổ chức có dấu hiệu mua gom đất, tự mở đường, phân lô bán nền và hưởng lợi từ việc phá vỡ quy hoạch phải trở thành trọng tâm kiểm tra, thanh tra và xử lý.

Theo các chuyên gia, việc nhận diện sớm những rủi ro pháp lý liên quan đến đất ở hình thành từ đất nông nghiệp không chỉ nhằm bảo vệ người dân mà còn góp phần bảo đảm kỷ cương quy hoạch, hạn chế tranh chấp, giảm nguy cơ nợ xấu và tạo môi trường đầu tư minh bạch, bền vững. Trong bối cảnh Đắk Lắk đang bước vào giai đoạn phát triển mới với áp lực đô thị hóa ngày càng lớn, việc kiểm soát chặt chẽ quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa và hình thành hạ tầng giao thông sẽ là yêu cầu cấp thiết để ngăn ngừa các hệ lụy pháp lý phát sinh trong tương lai.

Thông điệp được đặt ra là phải bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân mua đất ngay tình, nhưng đồng thời không để những hành vi lợi dụng chính sách đất đai và quy hoạch để trục lợi tiếp tục tồn tại. Chỉ khi quy hoạch, đất đai, hạ tầng giao thông và tín dụng được quản lý minh bạch, thị trường bất động sản mới có thể phát triển lành mạnh và bền vững./.

Việt Hồng