HCMO kiến nghị hoàn thiện hành lang pháp lý cho quản lý vận hành chung cư

MTXD - Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đang đứng trước nhiều vướng mắc khi người trực tiếp thực hiện phải xử lý các quy định thuộc nhiều lĩnh vực, trong khi quyền hạn, trách nhiệm và cơ chế phối hợp chưa được phân định đầy đủ. Từ thực tiễn này, Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM (HCMO) kiến nghị hoàn thiện chính sách thuế, hóa đơn, thẩm quyền quản trị và chuẩn hóa nghề quản lý vận hành.

Nhiều rủi ro từ khoảng trống pháp lý

Ngày 7/8, tại TP.HCM, HCMO tổ chức tọa đàm chuyên đề “Cập nhật chính sách thuế trong quản lý vận hành nhà chung cư - Góp ý Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản”. Đây là sự kiện đầu tiên HCMO tổ chức sau khi hoàn thiện pháp lý thành lập Hiệp hội trong năm 2026. Tọa đàm tập trung cập nhật chính sách thuế, ghi nhận những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn quản lý, vận hành nhà chung cư và đóng góp ý kiến đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch HCMO, phát biểu tại tọa đàm. Ảnh: Ban tổ chức.

Phát biểu tại tọa đàm, ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch HCMO, cho rằng quản lý vận hành nhà chung cư không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở và thuế mà còn nằm ở điểm giao của nhiều lĩnh vực như xây dựng, PCCC, môi trường, điện lực, tài nguyên nước, an toàn lao động, lao động - bảo hiểm xã hội, an ninh trật tự, bảo vệ dữ liệu cá nhân và các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật.

Theo ông Dũng, người làm quản lý vận hành không thể là chuyên gia của tất cả lĩnh vực nhưng phải có kiến thức tổng hợp đủ rộng để nhận diện rủi ro, hiểu giới hạn thẩm quyền, kích hoạt đúng quy trình và phối hợp đúng cơ quan và không bỏ lỡ “thời điểm vàng” khi sự cố xảy ra. 

Đây là nghề gần như phải “biết tuốt”, một hóa đơn lập sai, hệ thống PCCC không được kiểm tra, thiết bị không được bảo trì hay quy trình an toàn lao động bị xem nhẹ đều có thể dẫn đến thiệt hại về tài sản, sức khỏe, tính mạng và trách nhiệm pháp lý đối với nhiều chủ thể. Trong khi đó, các quy định hiện hành vẫn còn phân tán, thiếu liên thông và chưa xác lập đầy đủ cơ chế phối hợp, khiến Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhiều lúc phải tự kết nối các mảnh ghép pháp luật, tự lựa chọn cách hiểu và tự gánh rủi ro trong quá trình thực hiện.

Theo Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, cho rằng vấn đề của quản lý vận hành hiện nay không đơn thuần nằm ở việc thiếu quy định mà là các quy định còn phân tán, thiếu liên thông và chưa theo kịp thực tiễn đời sống chung cư. Thực tế, đã xuất hiện những tình huống mà Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành phải đối mặt với trách nhiệm lớn nhưng quyền hạn và cơ chế xử lý chưa rõ.

Theo Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, có trường hợp hợp đồng quản lý vận hành còn thời hạn nhưng toàn bộ nhân viên của đơn vị vận hành bị mời ra khỏi tòa nhà trong khi các chủ thể liên quan không có mặt để giải quyết. Có chung cư Ban quản trị đã hết nhiệm kỳ nhiều tháng nhưng chưa thể bầu Ban quản trị mới do không đủ ứng cử viên.

Một ví dụ khác được HCMO dẫn là vụ chung cư Osaka Complex, Hà Nội, khi người đại diện Ban quản trị và người đại diện doanh nghiệp vận hành đều bị tòa án xét xử và tuyên phạm tội “Cố ý làm hư hỏng tài sản” theo khoản 1 Điều 178 Bộ luật Hình sự.

Đặc biệt, vụ cháy chung cư Carina Plaza, quận 8, TP.HCM vào tháng 3/2018 khiến 13 người tử vong, 72 người bị thương được HCMO nhắc lại như một trường hợp cho thấy trách nhiệm pháp lý rất lớn của người làm quản lý vận hành. Trưởng Ban quản lý chung cư khi đó mới nhận nhiệm vụ chưa đầy 20 ngày nhưng do chủ quan cho rằng hệ thống PCCC đang hư hỏng, những người tiền nhiệm đã báo cáo và chủ đầu tư đã biết nên không kịp thời báo cáo, kiến nghị khắc phục. Người này sau đó bị khởi tố và bị tòa tuyên phạt 8 năm tù về tội “Vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy” theo Điều 313 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Toàn cảnh tọa đàm “Cập nhật chính sách thuế trong quản lý vận hành nhà chung cư - Góp ý Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản” do HCMO tổ chức. Ảnh: Ban tổ chức.

Từ những trường hợp trên, HCMO cho rằng trong nhà chung cư đang tồn tại nghịch lý: người trực tiếp chịu trách nhiệm nhiều khi không có quyền quyết định, người có quyền quyết định chưa chắc có đủ chuyên môn; tiền là của cộng đồng nhưng nghĩa vụ thuế chưa rõ; thiết bị nằm trong căn hộ nhưng có thể liên quan đến an toàn của cả tòa nhà.

HCMO nhận diện 6 nhóm vấn đề trọng yếu gồm quyền và trách nhiệm chưa đi cùng nhau; Ban quản trị gánh trách nhiệm lớn nhưng tư cách, năng lực và giới hạn thẩm quyền chưa rõ; ranh giới sở hữu chung - riêng, bàn giao hồ sơ và kinh phí bảo trì còn nhiều tranh chấp; các khoản thu, dòng tiền trong chung cư chưa được gọi đúng tên và quản lý thống nhất; PCCC, môi trường, hạ tầng xe điện đặt ra những yêu cầu mới đối với công trình cũ; và nghề quản lý vận hành chưa được chuẩn hóa tương xứng với trách nhiệm.

Gom kiến nghị, hướng tới khung pháp lý đồng bộ

Một nội dung được quan tâm tại tọa đàm là chính sách thuế và hóa đơn đối với hoạt động quản lý vận hành. Theo ông Lê Văn Sơn, Trưởng Ban đào tạo, Hội Tư vấn và Đại lý Thuế TP.HCM, đơn vị quản lý vận hành không chỉ thực hiện các công việc hành chính mà còn tổ chức, điều phối nhiều hoạt động như bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, PCCC, chăm sóc cây xanh, thu gom rác thải, trông giữ xe, quản lý điện, nước, sử dụng tiện ích và phối hợp khai thác các khu vực sở hữu chung.

Nếu không phân loại đúng bản chất từng khoản thu, chi, doanh nghiệp dễ phát sinh rủi ro trong việc ghi nhận doanh thu, lập hóa đơn, kê khai thuế GTGT, xác định chi phí được trừ và nghĩa vụ thuế TNDN.

HCMO đưa ra 11 kiến nghị nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý, vận hành nhà chung cư. Ảnh: Anh Hào.

Từ các vấn đề được nêu, HCMO tổng hợp 11 nhóm kiến nghị tập trung vào hai nhóm lớn là chính sách thuế, hóa đơn và hoàn thiện Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, Hiệp hội đề nghị cơ quan thuế hướng dẫn chuyên biệt về mô hình thu hộ - chi hộ, phương pháp kê khai thuế, thời điểm lập hóa đơn và các khoản thu đặc thù trong quản lý vận hành; đồng thời nghiên cứu cơ chế kiểm toán độc lập định kỳ đối với các quỹ do cư dân đóng góp, quỹ bảo trì và quỹ vận hành.

Đối với pháp luật về nhà chung cư, HCMO kiến nghị làm rõ thẩm quyền của Ban quản trị, cơ chế bàn giao quỹ bảo trì và hạ tầng kỹ thuật, ranh giới sở hữu chung - riêng, các yêu cầu đối với hạ tầng xe điện, cơ chế hòa giải tranh chấp, danh mục hành vi bị nghiêm cấm và tiêu chuẩn năng lực nghề quản lý vận hành. Hiệp hội cũng đề xuất tăng cường cơ chế phối hợp liên ngành tại chính quyền cấp cơ sở để các quy định được thực thi thống nhất, kịp thời.

Theo HCMO, các kiến nghị được tổng hợp từ phản ánh thực tế của hội viên, nhằm chuyển những vướng mắc trong quá trình vận hành thành các đề xuất cụ thể, có thể xem xét trong quá trình sửa đổi pháp luật và xây dựng văn bản hướng dẫn. Sau tọa đàm, HCMO sẽ tiếp tục hoàn thiện văn bản kiến nghị trên cơ sở ý kiến của các đại biểu, chuyên gia và cơ quan quản lý để gửi đến Quốc hội và các cơ quan có thẩm quyền trước ngày 15/8/2026.

HCMO kỳ vọng việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ giúp phân định rõ quyền hạn, trách nhiệm của từng chủ thể, giảm rủi ro pháp lý và tranh chấp, đồng thời nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư trong quá trình đô thị ngày càng phát triển theo hướng chung cư hóa.

ANH HÀO