HoREA đề xuất chỉ áp dụng thời hạn sử dụng đối với chung cư xây mới, không hồi tố với nhà đã có sổ lâu dài

MTXD – Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở theo hướng chỉ áp dụng quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đối với các dự án xây mới, đồng thời không áp dụng hồi tố với các chung cư đã được cấp quyền sử dụng đất lâu dài nhằm bảo đảm quyền tài sản của người dân và tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ.

HoREA đề xuất chỉ áp dụng quy định về thời hạn sử dụng đối với các dự án chung cư được xây dựng sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Ảnh: Anh Hào.

Chỉ áp dụng thời hạn sử dụng đối với các chung cư xây mới

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội cùng các cơ quan của Quốc hội góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó tập trung vào quy định liên quan đến nhà chung cư.

Theo Hiệp hội, dự thảo cần thay đổi cách tiếp cận từ khái niệm "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" sang "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình", đồng thời chỉ áp dụng quy định này đối với các dự án chung cư được đầu tư xây dựng sau khi luật mới có hiệu lực.

HoREA cho rằng đề xu này nhằm cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Nghị quyết xác định rõ việc giao đất lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư, đồng thời đối với chung cư xây dựng mới thì quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản của người dân.

Theo Hiệp hội, dư luận đang rất quan tâm và có phần lo lắng trước thông tin về quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong khi đó, Nghị quyết 21-NQ/TW không sử dụng cụm từ này mà chỉ đề cập “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”.

Từ đó, HoREA đề xuất đổi tên Mục 4 Chương II của dự thảo Luật thành "Thời hạn sử dụng nhà chung cư". Quy định này sẽ áp dụng đối với toàn bộ các hạng mục trong tòa nhà như căn hộ, khu thương mại, dịch vụ, văn phòng, officetel, condotel... theo niên hạn của công trình xây dựng.

Hiệp hội đánh giá cách tiếp cận này phù hợp với bản chất của công trình xây dựng, bởi mọi công trình đều có tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ khai thác thực tế. Tuổi thọ sử dụng có thể kéo dài hoặc rút ngắn tùy thuộc chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác cũng như công tác bảo trì.

Để minh họa, HoREA dẫn trường hợp chung cư 518 Võ Văn Kiệt tại TP.HCM dù có tuổi thọ thiết kế trên 50 năm nhưng chỉ sau 19 năm sử dụng đã phải di dời khẩn cấp và phá dỡ do xảy ra tình trạng nghiêng, lún, nứt. Ngược lại, nhiều công trình có tuổi đời hàng chục năm vẫn tiếp tục được khai thác nhờ được bảo dưỡng thường xuyên.

Một trong những nội dung được HoREA đặc biệt nhấn mạnh là không áp dụng quy định về thời hạn sử dụng đối với các nhà chung cư đã được xây dựng trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.

Theo Hiệp hội, các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm luật mới có hiệu lực vẫn nên được áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại theo Chương VII của Luật Nhà ở, tương tự nhóm chung cư cũ xây dựng trước năm 1994.

HoREA cho rằng việc áp dụng quy định mới đối với các chung cư hiện hữu không chỉ chưa phù hợp với tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW mà còn có thể làm phát sinh trách nhiệm pháp lý nặng hơn cho người dân, trái với nguyên tắc không hồi tố trong Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Hiệp hội nhấn mạnh, quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình chỉ nên áp dụng đối với "chung cư xây dựng mới", tức các dự án được đầu tư xây dựng sau khi luật mới có hiệu lực.

HoREA cho rằng cần hoàn thiện cơ chế pháp lý để đẩy nhanh cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Ảnh: Anh Hào.

Đề xuất giới hạn thời hạn sử dụng tối đa 99 năm

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định về quyền sử dụng đất lâu dài đối với đất xây dựng chung cư, trong khi thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo niên hạn công trình và có thời hạn tối đa không quá 99 năm.

Theo Hiệp hội, mô hình này tương đồng với kinh nghiệm quốc tế, trong đó dẫn ví dụ chương trình nhà ở của Singapore với thời hạn sở hữu căn hộ phổ biến là 99 năm.

HoREA cho rằng quy định này vừa bảo đảm quyền tài sản của người dân, vừa tạo hành lang pháp lý rõ ràng để xử lý các công trình hết niên hạn, đồng thời thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Đối với các công trình hết thời hạn sử dụng và buộc phải phá dỡ, Hiệp hội đề xuất chủ sở hữu tiếp tục được quyền xây dựng lại trên phần đất đó nếu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Mức đóng góp sẽ được tính theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm thực hiện dự án.

Trong trường hợp các chủ sở hữu không đủ khả năng tài chính, không có nhu cầu hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đáp ứng điều kiện thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại, khu đất sẽ được Nhà nước tiếp nhận để tổ chức thực hiện. Người dân sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ sở hữu, đồng thời được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định.

HoREA cũng kiến nghị bổ sung các quy định cụ thể về xử lý quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong trường hợp quy hoạch không tiếp tục xây dựng chung cư tại vị trí cũ sau khi phá dỡ.

Theo số liệu HoREA dẫn lại, cả nước hiện có khoảng 2.500 khu chung cư, nhà tập thể cũ được xây dựng trước năm 1994 với tổng diện tích khoảng 3 triệu m2 sàn, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM. Trong đó có khoảng 196 công trình thuộc diện nguy hiểm cấp D.

Riêng TP.HCM có 474 khu chung cư cũ với 573 lô. Đến nay mới chỉ có 7 khu được phá dỡ, trong khi 9 khu nguy hiểm cấp D còn lại vẫn đang trong quá trình di dời cư dân.

Theo HoREA, tiến độ cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua còn chậm do cơ chế hiện hành chưa tạo động lực đủ mạnh, trong khi quỹ bảo trì 2% chỉ đáp ứng nhu cầu sửa chữa trong khoảng 20 năm. Đối với các chung cư được xây dựng trước khi có quy định về quỹ bảo trì, nhiều công trình gần như không có nguồn lực để sửa chữa hoặc tái thiết.

Hiệp hội cho rằng việc xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình đối với các dự án mới, đồng thời gắn trách nhiệm của chủ sở hữu trong việc góp kinh phí xây dựng lại khi công trình hết niên hạn, sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo chung cư cũ, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước và tạo nền tảng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.

HoREA cũng nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Nhà ở cần bám sát tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW, bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của người dân, tạo sự đồng thuận xã hội và hạn chế những lo ngại phát sinh trước các thay đổi về chính sách đối với nhà chung cư.

ANH HÀO