Nhà ở xã hội Hải Phòng: Không chỉ xây nhiều hơn, mà phải xây tốt hơn, sống tốt hơn

MTXD - Hải Phòng đang đứng trước một giai đoạn phát triển nhà ở xã hội(NOXH) với quy mô lớn, khi hàng chục nghìn căn hộ đang được triển khai, chuẩn bị triển khai và đưa vào kế hoạch đến năm 2030. Tuy nhiên, cùng với bài toán tăng nhanh nguồn cung, thành phố đang đứng trước yêu cầu cao hơn: nhà ở xã hội phải được quy hoạch đúng vị trí, bảo đảm hạ tầng, phù hợp khả năng chi trả, thân thiện môi trường và tạo dựng một không gian sống thực sự cho người lao động. Trong tiến trình đó, “cơ chế luồng xanh” được kỳ vọng có thể trở thành một phương thức tổ chức thực hiện hiệu quả, rút ngắn thời gian từ quy hoạch, thủ tục đến khi người dân nhận nhà.

Dự án NOXH Tân Phú Hưng, Phường Tân Hưng (Ảnh: Thái Bình)

Quy mô lớn, yêu cầu cũng lớn

Theo Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/1/2026 của Chính phủ về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, Hải Phòng được giao mục tiêu phát triển 6.700 căn trong năm 2026; 7.200 căn năm 2027; 6.150 căn năm 2028; 6.200 căn năm 2029 và 6.600 căn năm 2030.

Ở tầm nhìn tổng thể, theo Điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở TP. Hải Phòng được HĐND thành phố thông qua tại Nghị quyết số 20/NQ-HĐND ngày 20/4/2026 và UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số 1741/QĐ-UBND ngày 7/5/2026, chỉ tiêu phát triển NOXH giai đoạn 2021-2030 là 72.812 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 đã hoàn thành 16.679 căn, còn giai đoạn 2026-2030 cần phát triển thêm 56.133 căn.

Đáng chú ý, TP. Hải Phòng hiện đã và đang triển khai 29 dự án NOXH dành cho công nhân và người thu nhập thấp với khoảng 34.142 căn hộ. Giai đoạn 2021-2024 đã hoàn thành 5.904 căn; riêng năm 2025 hoàn thành 10.775 căn, vượt chỉ tiêu Chính phủ giao 10.694 căn.

Trong giai đoạn 2026-2030, thành phố đã lựa chọn chủ đầu tư, dự kiến khởi công 27 dự án với khoảng 37.698 căn. Ngoài ra còn có 11 quỹ đất 20% thuộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có chủ trương đầu tư, quy mô khoảng 13.162 căn.

Tổng cộng, TP. Hải Phòng đã, đang và sẽ triển khai khoảng 67 dự án NOXH với quy mô khoảng 85.002 căn. Số căn dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2021-2030 khoảng 60.359 căn, tương đương 122% chỉ tiêu Chính phủ giao 49.400 căn.

Những con số trên cho thấy bài toán về nguồn cung đang được TP. Hải Phòng đặt ở quy mô rất lớn.

Nhưng càng phát triển nhiều dự án, yêu cầu về chất lượng càng trở nên quan trọng.

Bởi nhà ở xã hội không chỉ là những căn hộ có giá phù hợp. Đó còn là vị trí của dự án, khả năng kết nối giao thông, trường học, y tế, không gian xanh, dịch vụ thiết yếu, môi trường sống và khả năng vận hành lâu dài.

Nói cách khác, mục tiêu cuối cùng không chỉ là xây thêm nhà, mà là tạo thêm những nơi đáng sống.

Từ “có nhà” đến “có nơi để sống”

Nhu cầu NOXH tại TP. Hải Phòng đang chịu tác động trực tiếp từ quá trình phát triển đô thị, công nghiệp và dịch vụ.

Theo Sở Xây dựng, sau gần một năm hợp nhất và thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp, nhu cầu nhà ở có nhiều biến động. Giá bất động sản và nhà ở thương mại tăng cao, vượt khá xa khả năng tích lũy của một bộ phận người lao động. Một số lượng lớn cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang ở phía Tây Hải Phòng phải di chuyển sang phía Đông làm việc, trong khi chưa có điều kiện mua nhà hoặc chuyển cả gia đình về gần trung tâm hành chính Bắc Sông Cấm.

Tại các khu công nghiệp, nhu cầu cũng rất lớn. Báo cáo của Ban Quản lý Khu Kinh tế cho thấy tình trạng thiếu hụt lao động tại các khu công nghiệp có một phần nguyên nhân từ việc giá nhà ở cao, khiến người lao động khó tiếp cận chỗ ở phù hợp và khó gắn bó lâu dài. Trong khi đó, các dự án NOXH lân cận và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu.

Đây là vấn đề cần được nhìn nhận từ góc độ quy hoạch.

Một căn hộ giá thấp nhưng cách nơi làm việc quá xa sẽ làm phát sinh chi phí đi lại, thời gian di chuyển và áp lực sinh hoạt. Đối với công nhân, đó có thể là yếu tố quyết định việc họ có tiếp tục làm việc tại một doanh nghiệp hay không.

Vì vậy, phát triển NOXH phải gắn với không gian việc làm.

Sở Xây dựng TP. Hải Phòng đã định hướng rà soát quy hoạch, bố trí quỹ đất phù hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đầu tư nhà ở cho thuê, đặc biệt tại khu vực gần khu công nghiệp và nơi tập trung đông dân cư. Mục tiêu là bảo đảm dự án khi hoàn thành có thể vận hành ngay, thu hút người dân vào ở và tránh lãng phí nguồn lực.

Đây là tư duy quan trọng: Nhà ở phải đi cùng việc làm, giao thông và dịch vụ đô thị.

Dự án NOXH Tân Phú Hưng, Phường Tân Hưng (Ảnh: Thái Bình)

“Luồng xanh” – từ tháo gỡ thủ tục đến rút ngắn thời gian

Một trong những điểm nghẽn lớn của phát triển NOXH là thời gian thực hiện dự án.

Theo Sở Xây dựng, tiến độ nhiều dự án chưa theo đúng kế hoạch, nhất là những dự án chưa có mặt bằng sạch thuộc quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Những dự án này còn phụ thuộc vào giải phóng mặt bằng và phân kỳ đầu tư của chủ đầu tư dự án thương mại. Một số dự án cũng chịu tác động từ biến động giá vật liệu xây dựng.

Ở góc độ doanh nghiệp, Newland cũng cho rằng thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, nguồn vốn và thời gian xác định giá bán có ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành NOXH. Khi dự án kéo dài, chi phí tài chính, quản lý và xây dựng phát sinh thêm, tạo áp lực lên giá thành và hiệu quả dự án.

Từ thực tế này, việc xây dựng một “cơ chế luồng xanh” cho NOXH cần được đặt ra như một giải pháp có tính hệ thống.

“Luồng xanh” không nên được hiểu là nới lỏng hoặc bỏ qua các quy định pháp luật. Ngược lại, đó phải là một quy trình ưu tiên nhưng minh bạch, nhanh nhưng kiểm soát chặt chẽ, trong đó dự án đủ điều kiện được xử lý theo một đầu mối liên thông, hạn chế thời gian chờ giữa các khâu.

Theo định hướng của Sở Xây dựng, việc áp dụng cơ chế “một cửa” điện tử đối với người mua, thuê mua NOXH là hoàn toàn khả thi và phù hợp với chủ trương chuyển đổi số, cải cách thủ tục hành chính.

Đồng thời, thành phố định hướng tổ chức cơ chế một cửa, một đầu mối liên thông; đẩy mạnh cải cách thủ tục trong chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, cấp phép xây dựng, tiếp cận tín dụng và quản lý dự án.

Nếu được cụ thể hóa, “luồng xanh” có thể hình thành một chuỗi xử lý thống nhất: Quy hoạch – quỹ đất sạch – thủ tục đầu tư – GPMB – giao đất – cấp phép – vốn – xây dựng – nghiệm thu – bàn giao – vận hành.

Điểm quan trọng là các khâu không hoạt động tách biệt, mà được kết nối bằng dữ liệu và trách nhiệm cụ thể.

Một dự án NOXH đủ điều kiện cần được nhận diện sớm; cơ quan xử lý được xác định rõ; thời hạn giải quyết được kiểm soát; những vướng mắc phát sinh phải được phân loại và tháo gỡ ngay thay vì để kéo dài qua nhiều vòng hồ sơ.

Khi đó, “luồng xanh” sẽ không chỉ giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn mà còn có ý nghĩa trực tiếp với người dân: Rút ngắn thời gian chờ đợi để có một chỗ ở ổn định.

Quỹ đất sạch – điểm khởi đầu của luồng xanh

Muốn dự án chạy nhanh, không thể thiếu quỹ đất sạch.

Thực tế các dự án thuộc quỹ đất 20% cho NOXH đang cho thấy rõ vấn đề này. Khi hạ tầng khu đô thị hoặc dự án thương mại chưa hoàn thành, việc triển khai phần NOXH cũng bị ảnh hưởng theo.

Do đó, một trong những nội dung quan trọng của “luồng xanh” phải là chuẩn bị đất trước khi chuẩn bị dự án.

Quỹ đất phải được xác định trong quy hoạch; ranh giới rõ ràng; hạ tầng kết nối được tính toán; công tác GPMB được chủ động; các điều kiện pháp lý được rà soát trước.

Doanh nghiệp cũng đề xuất TP. Hải Phòng nghiên cứu hình thành quỹ đất sạch chuyên biệt dành cho NOXH, đồng thời áp dụng cơ chế một cửa, liên thông trong giải quyết thủ tục. Theo doanh nghiệp, khi quỹ đất, quy hoạch, hạ tầng và thủ tục được chuẩn bị đồng bộ, dự án sẽ có điều kiện triển khai nhanh hơn, tăng nguồn cung nhưng vẫn kiểm soát chất lượng và giá thành.

Nếu thực hiện được, đây sẽ là bước chuyển từ “chờ dự án rồi tháo gỡ” sang “chuẩn bị điều kiện để dự án chạy ngay”.

Nhà ở xã hội phải gắn với hạ tầng xã hội

Một khu NOXH không thể chỉ có các tòa nhà.

Theo định hướng của TP. Hải Phòng, các khu NOXH cần được đầu tư đồng bộ nhà trẻ, trường mầm non, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi trẻ em, công viên cây xanh, khu thể thao ngoài trời, phòng khám hoặc trạm y tế, chợ dân sinh, cửa hàng tiện ích, điểm dừng đỗ giao thông công cộng và hạ tầng viễn thông, internet phục vụ chuyển đổi số.

Đây là những yếu tố tưởng như rất đời thường nhưng lại quyết định chất lượng sống của cư dân.

Một gia đình công nhân không chỉ cần một căn hộ. Họ cần nơi gửi con, trường học, nơi mua thực phẩm, cơ sở y tế, sân chơi, không gian xanh, giao thông thuận tiện và kết nối số.

Nếu những tiện ích thiết yếu nằm quá xa, người dân vẫn phải di chuyển ra ngoài khu ở để đáp ứng nhu cầu hằng ngày.

Vì vậy, tiêu chí của NOXH trong giai đoạn mới phải được mở rộng từ “diện tích căn hộ và giá bán” sang “hệ sinh thái sống”.

Thành phố cũng định hướng phát triển NOXH theo mô hình cộng đồng dân cư có tổ chức, văn minh, an toàn; chú trọng không gian sinh hoạt cộng đồng, đời sống văn hóa, tinh thần và mô hình quản lý vận hành chuyên nghiệp, bền vững sau đầu tư.

Dự án NOXH Tân Trường, xã Mao Điền (Ảnh: Thái Bình)

Một “luồng xanh” cho nhà ở xanh

Với một thành phố công nghiệp đang phát triển nhanh như TP. Hải Phòng, yếu tố môi trường càng cần được đặt ngay trong quy hoạch NOXH.

Nhà ở xanh không nhất thiết phải đồng nghĩa với công nghệ đắt tiền. Có thể bắt đầu từ thiết kế tận dụng ánh sáng và thông gió tự nhiên; tăng diện tích cây xanh; sử dụng thiết bị tiết kiệm điện, nước; lựa chọn vật liệu thân thiện môi trường; tổ chức giao thông nội khu hợp lý; khuyến khích giao thông công cộng và từng bước nghiên cứu năng lượng tái tạo.

Theo định hướng của Newland, doanh nghiệp hướng tới mô hình NOXH xanh, tiết kiệm năng lượng, tăng tỷ lệ cây xanh và không gian công cộng, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, thiết bị tiết kiệm điện nước và nghiên cứu ứng dụng năng lượng tái tạo, giao thông xanh. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng lưu ý cần có cơ chế hỗ trợ, khuyến khích để các giải pháp xanh không làm tăng đáng kể giá bán và chi phí sử dụng nhà ở.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng với NOXH.

Một khu nhà ở được gọi là xanh không chỉ bởi có nhiều cây xanh, mà còn phải tiết kiệm chi phí sử dụng cho người dân.

Bởi nếu thiết kế xanh làm tăng đáng kể giá mua và chi phí vận hành, mục tiêu tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp sẽ bị ảnh hưởng.

Do đó, cần hướng tới mô hình “xanh nhưng vừa túi tiền”, trong đó hiệu quả môi trường đi cùng hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội.

Dự án nhà lưu trú cho công nhân và chuyên gia tại Khu công nghiệp Đại An 

Phát triển nhà ở cho thuê để giảm áp lực sở hữu

Một vấn đề khác cần được quan tâm là phương thức tiếp cận NOXH.

Không phải người lao động nào cũng đủ khả năng chuẩn bị nguồn vốn ban đầu để mua nhà. Theo đánh giá của doanh nghiệp, khó khăn lớn của người lao động hiện nay là khả năng tài chính, đặc biệt nguồn vốn ban đầu và khả năng duy trì khoản vay dài hạn. Một số đối tượng còn gặp vướng mắc trong chứng minh điều kiện, hoàn thiện hồ sơ và tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê và thuê mua cần được xem là một bộ phận quan trọng của chính sách NOXH.

TP. Hải Phòng định hướng phát triển nhà lưu trú công nhân trên quỹ đất thương mại, dịch vụ của khu công nghiệp; đồng thời phát triển NOXH lân cận các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Thành phố cũng đề xuất dành tỷ lệ căn hộ nhất định, tối thiểu 20%, để cho thuê lâu dài; khi người thuê đủ điều kiện tài chính sẽ ưu tiên bán cho người đang thuê.

Mô hình này tạo ra một “bậc thang an cư”: Thuê – ổn định cuộc sống – tích lũy – thuê mua hoặc mua nhà.

Đó cũng là cách mở rộng cơ hội tiếp cận NOXH cho những người chưa đủ khả năng sở hữu ngay.

Đích đến của luồng xanh là người dân

Suy cho cùng, mọi cải cách về thủ tục, quy hoạch hay cơ chế đều phải hướng tới một mục tiêu: người dân được tiếp cận nhà ở thuận lợi hơn.

Vì vậy, bên cạnh “luồng xanh” cho dự án, cần hình thành “luồng xanh” cho người mua và người thuê.

Đó là quá trình từ xác nhận điều kiện, tiếp nhận hồ sơ, lựa chọn căn hộ, tiếp cận thông tin, vay vốn đến ký hợp đồng và nhận nhà được thực hiện minh bạch, thuận tiện, hạn chế việc người dân phải đi lại nhiều lần giữa các cơ quan.

Chuyển đổi số có thể trở thành công cụ quan trọng cho quá trình này.

Một cơ sở dữ liệu liên thông, hồ sơ điện tử và một đầu mối tiếp nhận sẽ giúp giảm chi phí hành chính cho cả người dân và cơ quan quản lý.

Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra chất lượng công trình, tiến độ, giá bán, giá thuê, giá thuê mua và công tác quản lý vận hành như chính định hướng của Sở Xây dựng.

“Luồng xanh” vì thế phải đi cùng minh bạch và trách nhiệm giải trình. Nhanh hơn không có nghĩa là dễ dãi hơn. Ngược lại, một quy trình nhanh phải là một quy trình rõ ràng hơn, số hóa hơn và có thể kiểm tra được trách nhiệm của từng khâu.

Từ những dự án NOXH đến đô thị công nhân xanh, thông minh và bền vững

TP. Hải Phòng đang có điều kiện để chuyển sang một giai đoạn phát triển NOXH mới.

Không chỉ bởi thành phố đang có hàng chục nghìn căn hộ trong kế hoạch, mà còn bởi tư duy phát triển đang dần chuyển từ câu chuyện “xây bao nhiêu căn” sang “người dân sẽ sống như thế nào trong những căn nhà ấy”.

Một khu NOXH trong tương lai cần được nhìn như một mắt xích của đô thị: Gần việc làm, kết nối giao thông, có trường học, y tế, thương mại, không gian xanh, thiết chế văn hóa, hạ tầng số và hệ thống quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Trong mô hình đó, “luồng xanh” có thể đóng vai trò như hạ tầng mềm.

Nếu hạ tầng cứng là đường giao thông, điện, nước, trường học, công viên thì hạ tầng mềm chính là cơ chế để tất cả các thành phần ấy được hình thành đúng thời điểm, đúng quy hoạch và phối hợp với nhau.

Một dự án được giải quyết nhanh nhưng không có hạ tầng thì chưa phải là thành công.

Một khu nhà có chất lượng xây dựng tốt nhưng xa nơi làm việc, thiếu giao thông và dịch vụ cũng chưa phải là thành công.

Một dự án có giá bán phù hợp nhưng người dân không tiếp cận được thủ tục, vốn vay cũng chưa đạt mục tiêu.

Thành công chỉ đến khi nhà ở – việc làm – giao thông – hạ tầng xã hội – môi trường – dịch vụ và cơ chế tiếp cận được kết nối thành một chỉnh thể.

Dự án NOXH tại Tổng kho 3 Lạc Viên có dấu hiệu chậm tiến độ (Ảnh: Thái Bình)

Không chỉ xây nhiều hơn, mà phải xây tốt hơn

Với khoảng 60.359 căn NOXH dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2021-2030, tương đương 122% chỉ tiêu Chính phủ giao, Hải Phòng đang cho thấy quyết tâm rất lớn trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.

Nhưng con số sẽ chỉ thực sự có ý nghĩa khi những căn hộ ấy được xây dựng đúng tiến độ, đúng đối tượng, có giá phù hợp và được đặt trong những khu dân cư có chất lượng sống tốt.

Vì vậy, giai đoạn tiếp theo cần một cách tiếp cận khác: Không chạy theo số lượng bằng mọi giá, mà phải đồng thời kiểm soát chất lượng, môi trường, hạ tầng và khả năng vận hành.

“Cơ chế luồng xanh” nếu được nghiên cứu và cụ thể hóa hợp lý sẽ góp phần giải quyết một trong những điểm nghẽn quan trọng nhất hiện nay: thời gian.

Từ quỹ đất sạch đến thủ tục; từ thủ tục đến xây dựng; từ xây dựng đến bàn giao; từ bàn giao đến vận hành – mỗi khâu được rút ngắn hợp lý sẽ giúp giảm chi phí, giảm độ trễ và sớm đưa nhà ở đến tay người cần.

Nhưng quan trọng hơn, “luồng xanh” cần tạo ra một thay đổi về tư duy: NOXH không phải là phần còn lại của thị trường bất động sản, mà là một cấu phần quan trọng của quy hoạch đô thị và chính sách an sinh.

TP. Hải Phòng có cơ hội để xây dựng những khu NOXH không chỉ đủ chỗ ở, mà còn đủ điều kiện để người dân lập nghiệp, nuôi dạy con cái và gắn bó lâu dài với thành phố.

Đó là những khu dân cư có cây xanh, giao thông thuận tiện, trường học, y tế, nhà trẻ, không gian cộng đồng, dịch vụ thiết yếu và hạ tầng số; những nơi người lao động không phải đánh đổi hàng giờ mỗi ngày để đi lại; những công trình được xây dựng tiết kiệm năng lượng, thân thiện môi trường nhưng vẫn phù hợp khả năng chi trả. Đó mới là thước đo cuối cùng của một chương trình NOXH thành công.

Với TP. Hải Phòng, mục tiêu vì thế không chỉ là xây nhiều hơn, mà phải xây tốt hơn, sống tốt hơn – hướng tới những khu đô thị công nhân xanh, thông minh, an toàn và bền vững, nơi mỗi căn hộ không chỉ là một chỗ ở, mà thực sự là điểm tựa để người dân an cư và thành phố phát triển lâu dài./.

Thái Bình