Những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm

MTXD - Ngày 3/7 vừa qua, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI) tổ chức sự kiện công bố Báo cáo Nghiên cứu thị trường Quý II và 6 tháng đầu năm 2023.

Thị trường bất động sản nhiều khó khăn

Kết thúc quý II/2023, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những thách thức lớn, từ những tác động bất lợi của tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu và trong nước, đến việc pháp lý bất động sản (BĐS) vẫn còn bị thắt chặt, chưa có biện pháp cụ thể để tháo gỡ vướng mắc pháp lý.Niềm tin thị trường vẫn chưa phục hồi mạnh khiến các bên tham gia thị trường đều gặp khó khăn.

 Nguồn cung bất động sản 6 tháng đầu năm chủ yếu là hàng tồn dự án cũ

Xét về nguồn cung bất động sản, thực tế nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới vẫn đang tiếp tục đà suy giảm. Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới giảm lần lượt 89% tại TP.HCM và 91% Hà Nội so với năm trước. Theo đó, số lượng dự án mới được mở bán cũng giảm sâu. Nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm đến khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.

Nửa đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm của cả nước đạt khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó miền Bắc khoảng 14.300 sản phẩm, miền Trung khoảng 3.700 sản phẩm, miền Nam đạt 17.800 sản phẩm, miền Tây khoảng 2.300 sản phẩm.

Những khó khăn kéo dài từ cuối năm 2022 đến nửa đầu 2023 được phản ánh rõ rệt qua các chỉ báo nguồn cung mới khan hiếm và tỉ lệ hấp thụ rất thấp. Xét chung toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ chung vào khoảng 10 - 15%, trong đó: miền Bắc hấp thụ được cao nhất, ở mức 15 – 20%; miền Trung và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%; còn khu vực TP. HCM và các tỉnh lân cận tỷ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10 – 20%.

Thị trường BĐS cả nước thời gian qua ít ghi nhận tình trạng tăng giá ở hầu hết các phân khúc. Tuy nhiên, một số sản phẩm thứ cấp, shophouse có mức giảm giá khá sâu, lên đến 30% - 40% so với giá CĐT chào bán.

Các nút thắt chưa được tháo gỡ triệt để, nhiều doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn

Theo DXS - FERI, so với 6 tháng cuối năm 2022, thì 6 tháng đầu năm 2023 bối cảnh thị trường chung vẫn chưa có nhiều thay đổi. Pháp lý dự án vẫn tiếp tục vướng mắc, chưa có thay đổi nhiều so với trước đó khi nhiều dự án chưa ra sổ, chưa ký hợp đồng mua bán; số lượng dự án được ưu tiên giải quyết chưa đến 100 dự án trên toàn quốc (chủ yếu là các dự án đã bán hàng xong, đang đợi sổ). Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, chỉ có nguồn cung thứ cấp ổn định và khá đa dạng, bổ sung thêm nhiều dự án sắp bàn giao.

Doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn để tiếp cận các kênh huy động vốn. Dù Khách hàng được hỗ trợ nhiều hơn về hạn mức tín dụng vay mua bất động sản, tuy nhiên vẫn bị một số ngân hàng gây khó khăn khi phải mua bảo hiểm mới được ưu tiên giải ngân. Về niềm tin thị trường, với nhà đầu tư cá nhân, kênh gửi tiết kiệm vẫn đang là lựa chọn ưu tiên.

Tuy nhiên, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, dù nhỏ, nhưng đã khiến tâm lý nhà đầu tư dần chuyển hướng tích cực hơn, duy trì trạng thái quan sát chờ cơ hội xuống tiền. Nhìn chung, thị trường đang bắt đầu có tín hiệu tích cực dần từ tháng 6/2023.

Kỳ vọng sự trở lại của thị trường

Trong khảo sát của DXS- FERI về các kênh đầu tư khách hàng ưu tiên lựa chọn trong nửa cuối năm 2023, chủ yếu là bất động sản, chứng khoán, vàng. Theo đó, bất động sản vẫn có sức hút đặc biệt đối với hầu hết các nhà đầu tư.

DXS – FERI cũng đã tiến hành khảo sát về lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua bất động sản. Kết quả, 34% cho biết đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu để 'bắt đáy', 26% ngại vay ngân hang do lãi suất cho vay còn đang neo ở mức cao, 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín CĐT, 13% đang chọn kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn, 12% lý do khác.

Về loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023, kết quả khảo sát cho thấy chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, đất nền 10% và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, DXS - FERI khảo sát được, 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá  dưới 2,5 tỷ, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 – 3,5 tỷ, chỉ có 5% lựa chọn khung giá  trên 3,5 tỷ. Kết quả khảo sát này cho thấy sự lựa chọn của khách hàng đang chuyển dịch mạnh mẽ về khung giá sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, giá vừa tầm.

 Chuyên gia DXS - FERI dự báo thị trường bất động sản có thể phục hồi vào cuối năm 2023, đầu năm 2024

Theo DXS – FERI, có nhiều chỉ báo cho thấy niềm tin thị trường sẽ dần quay trở lại từ cuối năm 2023, đầu năm 2024. Kỳ vọng các chính sách của Chính phủ sẽ bắt đầu phát huy tác dụng cũng là động lực cho giai đoạn tiếp theo của thị trường. Đáng chú ý, thời gian qua Việt Nam đã giảm lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp, kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm thêm, tạo đà để lãi suất cho vay giảm mạnh từ cuối năm 2023, đầu năm 2024; Chính phủ có động thái quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư vốn FDI, bất động sản... Ví dụ như Văn bản số 4245/VPCP-CN ngày 09/06/2023: nghiên cứu giải pháp phục hồi thị trường BĐS; Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023: tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững; Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/3/2023: giải ngân đầu tư công. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đã được khởi công trong 6 tháng đầu năm 2023; Các gói tín dụng lớn của các NHTM hỗ trợ sản xuất kinh doanh (quy mô 450.000 tỷ đồng) dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ cuối năm 2023.

Dự báo nửa cuối năm 2023, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền, tuy nhiên cũng đã xuất hiện nhu cầu mua bắt đáy bất động sản. Nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả đang ở mức rất thấp (thu nhập giảm sút, lãi suất vẫn neo ở mức cao); xu hướng chuyển từ mua bất động sản sang thuê bất động sản cũng được ghi nhận.

Bên cạnh đó, nhiều chỉ báo đang dẫn đến kỳ vọng dòng tiền rẻ hơn sẽ dần quay trở lại vào nửa cuối năm 2023. Cụ thể, lãi suất huy động tiết kiệm VND đạt mức cao vào những tháng đầu năm dẫn đến ngân hàng hút lượng lớn tiền gửi cá nhân. Dự báo dòng tiền tiết kiệm sau đáo hạn một phần đi vào thị trường chứng khoán trước, sau đó sẽ quay lại thị trường bất động sản, dự kiến vào cuối năm 2023, đầu năm 2024. Ngoài ra, nhìn chung thị trường bất động sản hiện nay liên tục điều chỉnh, và sẽ có những dấu hiệu tích cực để kỳ vọng có sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Anh Hào