Phát triển nhà ở xã hội, chính sách và nguồn lực tài chính

MTXD - Quá trình đô thị hóa nhanh chóng, đồng nghĩa với dân số gia tăng tại các đô thị, chính quyền của các đô thị đang phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân như vấn đề nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội và vấn đề môi trường. Đặc biệt tại các đô thị lớn như thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, vấn đề nhà ở đô thị ngày càng bức thiết, trong đó đặc biệt vấn đề nhà ở xã hội.

Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội theo chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 vẫn chưa đạt được theo yêu cầu đề ra với chỉ 7,79 triệu m² sàn được xây dựng trong tổng số 12,5 triệu m² sàn theo nhu cầu. Việt Nam gần nhất có gói hỗ trợ tín dụng thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất cho vay 4,8%/ năm, nhưng không được diễn ra thường xuyên và liên tục trong một thời gian đủ dài, vì vậy dẫn đến hiệu quả giải ngân vốn không cao. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ ra, mới có khoảng 35% nhu cầu vốn được giải ngân với khoảng 3.163 tỷ đồng trong giai đoạn 2016 – 2020 cho các cá nhân vay vốn mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội… Còn với các tổ chức tín dụng khác không được chỉ định bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất vay vốn NOXH.

Hà Nội phát triển khu nhà ở xã hội tập trung trong giai đoạn 2021-2030. Ảnh internet

Vì vậy, năm 2022, Chính phủ đã quyết liệt hơn trong công tác phát triển nhà ở xã hội bằng 02 gói hỗ trợ tín dụng thông qua Nghị quyết số 43/2022/QH15 và NQ 11/ NQ-CP ngày 30/01/2022. Trong đó hỗ trợ nguồn vốn cho vay với cá nhân tối đa đến 15.000 tỷ đồng và hỗ trợ lãi suất 2%/ năm thông qua hệ thống ngân hàng thương mại cho mội số lĩnh vực, trong đó có xây dựng NOXH với tổng nguồn vốn để bù lãi suất là 40.000 tỷ đồng.

Thực tế nhìn lại, giai đoạn 2011-2013, yếu tố lãi suất đã có tác động tiêu cực mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Khi những thời điểm lãi suất phát mốc 20% thì các công ty bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc cân đối dòng tiền tài chính để duy trì dự án, người mua nhà tại thời điểm đó cũng không có nhiều khả năng chịu được chi phí tài chính cao. Việc chính phủ phải vừa điều tiết và kiềm chế lãi suất trong bối cảnh lạm phát toàn cầu tăng cao là một sức ép rất lớn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, dưới áp lực của lạm phát và các yếu tố tài chính bất lợi trên thế giới, NHNN đã phải ban hành nhiều lần điều chỉnh mức lãi suất điều hành và tháng 10/2022 vừa qua NHNN đã phải tăng lãi suất điều hành đến 2 lần. Ví dụ theo, QĐ số 1809/ QĐ-NN tăng lãi suất tái cấp vốn từ 5,0%/ năm lên 6,0%/ năm, lãi suất cho vay qua đêm với tổ chức tài chính tín dụng cũng tăng từ 6,0% lên 7,0%/ năm. Với diễn biến như trên trong quý 3 năm 2022 vừa qua, chúng ta chứng kiến mặt bằng lãi suất của hệ thống Ngân hàng thương mại liên tục điều chỉnh tăng và nhiều ngân hàng đã đưa ra mức lãi suất tiền gửi liền kề mức 9%/ năm. Với bối cảnh tài chính như vậy, việc hỗ trợ lãi suất 2%/ năm có thể không thể phát huy hết được hiệu quả như Chính phủ mong đợi và nỗ lực giảm giá mua bán NOXH của Chính phủ càng gặp nhiều khó khăn.

Khu nhà ở trọ công nhân ở ven đô Hà Nội

Lãi suất tài chính và lạm phát cũng là một nguyên do dẫn đến giá nhà ở xã hội hiện nay ở Việt Nam vẫn ở mức cao, có sự chênh lệch lớn giữa khả năng chi trả của các đối tượng người có thu nhập thấp và giá của nhà ở xã hội. Nếu vào năm 2016, giá sàn của 1 dự án nhà ở xã hội ở Đại Kim chỉ ở mức 14 triệu đồng/ m², hay dự án ở Ngô Thì Nhập, Hà Đông được chào bán ở mức giá 8 triệu đồng/ m² ở 10 năm trước. Thì nay, giá bán nhà ở xã hội trung bình ở mức 15 triệu đồng/ m² sàn và có những khu vực lên tới 21-25 triệu đồng/ m² và cao hơn. Cùng với việc nguồn cung NOXH khan hiếm, đã dẫn đến hiện tượng “chênh”, “trả tiền ngoài”, qua đó lại càng đẩy giá trị của 1 căn NOXH lên cao.

Đối với chương trình phát triển nhà ở xã hội hiện nay là vô cùng cấp thiết, nhưng thực tế đã chứng minh cần có một nguồn lực tài chính đầy đủ đến từ những nguồn vốn linh hoạt, kết hợp giữa chính phủ và tư nhân. Một trong các nguồn lực bên ngoài hiện vẫn đang chưa tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội và các công trình công cộng chung là nguồn lực từ các nhà đầu tư cá nhân và các nguồn lực của các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Việt Nam trong những năm qua đã vươn lên là nước có thị trường vốn hóa đứng thứ 3 trong khu vực, tổng giá trị trên 3 sàn chứng khoán HOSE, UPCoM, HNX có lúc vượt con số 360 tỷ USD với hơn 3 triệu nhà đầu tư tham gia trong giai đoạn 2020 – 2021. Vì vậy việc xây dựng chiến lược để huy động vốn cho phát triển bất động sản, cụ thể là lĩnh vực nhà ở xã hội trên thị trường vốn chuyên nghiệp là hoàn toàn phù hợp với trình độ phát triển của thị trường vốn hiện nay.

Nhiều năm qua, các công ty bất động sản đã coi thị trường tài chính là một kênh năng động và hiệu quả để huy động vốn qua những đợt phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Tuy nhiên vẫn còn những mô hình đầu tư mới, vừa đảm bảo hiệu quả về mặt đầu tư, vừa đảm bảo sự kiểm soát và quản lý của nhà nước vẫn còn chưa được phát huy hiệu quả, trong số đó có mô hình các quỹ đầu tư bất động sản hay quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust). Tuy nhiên việc huy động vốn qua các quỹ ủy thác đầu tư (REIT) cần đặc biệt chú trọng đến vấn đề quản trị tài chính, và phải đáp ứng các tiêu chuẩn pháp lý rõ ràng và minh bạch về số liệu đầu tư, hiệu suất đầu tư, quá trình hoạt động.

Theo quy định tại khoản 43, điều 4, Luật Chứng khoán thì quỹ đầu tư bất động sản (REITs) là quỹ đầu tư hoạt động dưới hình thức quỹ đóng đại chúng, quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doang thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất. REITs là một mô hình tài trợ vốn đã được kiểm chứng hiệu quả ở nhiều quốc gia phát triển với 865 quỹ REITs được niêm yết ở hơn 40 quốc gia với mức vốn hóa đạt 2.500 tỷ USD.

Và nhiều mô hình quỹ REITs đầu tư vào khu vực dịch vụ công trên thế giới đã chứng minh được sự thành công của quỹ trên cả mặt hiệu suất tài chính đầu tư. Ví dụ, trong 44 quỹ REITs của Singapore (S-REITs) có một số quỹ đặc thù tập trung trong lĩnh vực Y tế như First Reits, Parkway Life Reits, một số quỹ đầu tư ở cả phân khúc nhà ở mua bán thông thường và nhà ở cho thuê. Cổ tức hàng năm mang lại của S-REITs vào khoảng 6,2%/ năm và đây là một kênh thu hút vốn có tính cạnh tranh cao so với trái phiếu trung bình trên thị trường (3,26% - 3.58%).

Ở Mỹ, quỹ BREIT (Blackstone Real Estate Income Trust) là một trong các quỹ đầu tư bất động sản lớn của tập đoàn Blackstone đã tham gia vào chương trình Home Partners of America vào năm 2021 bằng việc dành tổng số vốn khoảng 1 tỷ USD cho chương trình đầu tư nhà ở cho thuê giá rẻ cho các gia đình đơn thân. Dự án đầu tư này bao gồm hơn 18,000 nhà ở cho thuê cho gia đình đơn thân có thu nhập thấp tại Mỹ. Với các ưu đãi đến từ chính phủ, việc lựa chọn vị trí, quy mô căn hộ, chính sách giá thành và chính sách đầu tư hợp lý, quỹ BREIT trong những năm qua luôn ổn định là một Quỹ có lợi tức và lợi nhuận cao cho nhà đầu tư.

Từ các bài học thực tế trên thế giới cho thấy rằng, việc đa dạng hóa và tài chính hóa các nguồn vốn đầu tư cho nhà ở xã hội là điều hoàn toàn khả thi, cả về mặt vận hành lẫn hiệu quả đầu tư.

 Việc huy động tài chính cho nhà ở xã hội qua quỹ ủy thác đầu tư bất động sản này có những ưu điểm nội bật như sau:

Nhà ở xã hội ở Singapore, nguồn: ips.journal.eu

1. Danh mục đầu tư trung và dài hạn bị kiểm soát chặt chẽ từ nội bộ ban quản lý Quỹ và cơ quan quản lý theo luật để đẩm bảo nguyên tắc quản trị rủi ro.

2. Các bất động sản mà Quỹ tham gia đầu tư phải được quản lý bởi tổ chức quản lý để bảo đảm việc giữ gìn, trông coi, sửa chữa, vận hành và khai thác, qua đó sẽ kéo dài tuổi thọ của công trình, tránh được việc công trình nhà ở xuống cấp một cách nhanh chóng như hiện nay.

3. Thu hút được nguồn vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ vào thị trường đầu tư bất động sản nhưng vẫn đảm bảo tính minh bạch và kiểm soát chung, điều này là vô cùng cần thiết khi thời gian qua, Việt Nam đã chứng kiến vô số hệ lụy từ việc huy động trái phiếu trái phép, tự phát và thiếu kiểm soát của rất nhiều doanh nghiệp, trong đó có nhiều doanh nghiệp bất động sản.

4. Đảm bảo tính cạnh tranh và lợi tức từ hoạt động tài chính của khoản đầu tư vào bất động sản cho nhà đầu tư.

Với những ưu điểm đó, nhưng mô hình quỹ REITs vẫn thưa thực sự phát triển ở Việt Nam, hiện ở Việt Nam mới có duy nhất một quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên và duy nhất được thành lập từ 2015 và bắt đầu niêm yết trên sàn vào 2017 thuộc về Techcombank là TCREIT. Điều này do nhiều nguyên nhân đã được các chuyên gia chỉ ra trong những năm qua, như:

1. Các ưu đãi về thuế cho REITs ở Việt Nam không thu hút được các nhà đầu tư như ở các quốc gia khác. Ví dụ, như các nước phát triển như Anh, Mỹ, Nhật thì 90% lợi nhuận sẽ được phân phối cho nhà đầu tư và được hưởng ưu đãi đặc thù về thuế thu nhập cá nhân trên khoản đầu tư này. Đặc biệt, ở Anh, để đẩy mạnh thị trường cho thuê bất động sản thì thu nhập từ hoạt đông cho thuê nhà ở không cần tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong khi đó, ở Việt Nam, các nhà đầu tư vào REITs vẫn phải chịu thuế suất 20% trên thu nhập chênh lệch hoặc 0,1% trên giá trị bán ra.

2. Hiệu suất đầu tư của REITs phụ thuộc trực tiếp vào hiệu suất đầu tư trong khu vực bất động sản. Vì vậy hiệu suất nhà ở cho thuê ở Việt Nam còn khá khiêm tốn, lợi nhuận đầu tư vào nhà ở xã hội lại bị hạn chế theo quy định của pháp luật dẫn đến các dự án cho thuê nhà ở hay dự án nhà ở xã hội có lợi nhuận biên còn thiếu sức cạnh tranh so với kênh trái phiếu hay tiền gửi ngân hàng.

3. Do mô hình và thực tế hoạt động của REITs còn khá mới mẻ và khiêm tốn ở Việt Nam, nên khung pháp lý cho hoạt động của REITs vẫn ở mức sơ khai, mang tính bao quát chung của hoạt động quỹ tài chính thông thường và điều này tiềm ẩn những rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn đơn vị vận hành quỹ.

Tóm lại: Việc phát triển Nhà ở xã hội là nhu cầu rất cấp bách trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là các thành phố lớn, mật độ hoạt động kinh tế, công nghiệp cao, thu hút lực lượng lao động lớn. Nguồn cung nhà ở xã hội còn rất hạn chế, cần thiết phải đổi mới cơ chế chính sách, đặc biệt là về chính sách huy động nguồn vốn phù hợp để cải thiện được tình trạng hiện nay. Một số mô hình đầu tư nhà ở XH ở các nước có thể là bài học tốt cho VN trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu, và áp lực của hậu Covid-19. VN đang nỗ lực phục hồi kinh tế nhanh chóng, lực lượng lao động được huy động kịp thời, tuy nhiên vấn đề nhà ở xã hội cũng rất được tích cực phát triển đáp ứng nhu cầu trong giai đoạn tới bằng nhiều biện pháp tài chính hữu hiệu.

THS. NGUYỄN THÙY LINH

Giảng viên Khoa Quản lý Đô thị ĐHKT Hà Nội

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. QĐ số 1809/QĐ-NHNN về lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tài chiết khấu, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắt thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trù của ngân hàng nhà nước việt nam đối với tổ chwucs tín dụng, chi nhánh ngân hàng nhà nước ngoài.

2. Nghị quyết số 43/2022/QH15 về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội.

3. NQ 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội ban hành ngày 30-01-2022 (NTL. NCS37.127PB)