Tháo gỡ "điểm nghẽn" thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

MTXD - Đứng trước những khó khăn, nút thắt cần tháo gỡ, cần có những giải pháp thực tế nhằm đẩy nhanh tốc độ phục hồi, phát triển bền vững thị trường bất động sản (BĐS), qua đó hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế nói chung.

Với vai trò là đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế quan trọng như công nghiệp, du lịch và dịch vụ… sự đi xuống của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân chính  khiến nền kinh tế chung giảm tốc độ tăng trưởng.

Trước thực trạng báo động đầy khó khăn này, Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp với Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Công ty Truyền thông Công lý và DVL Ventures tổ chức Hội thảo “Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển” quy tụ những chuyên gia hàng đầu về bất động sản, tài chính, pháp lý, đại diện các doanh nghiệp lớn hoạt động trong ngành bất động sản đã sôi nổi phân tích, thảo luận và đưa ra các giải pháp thực tế. 

 Toàn cảnh Hội thảo “Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”

Những "điểm nghẽn" ứ đọng

Theo các chuyên gia, là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản đang gặp những thách thức rất lớn, bao gồm khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý đã làm suy giảm lòng tin của khách hàng, sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.

Ngoài ra, sự giảm tốc của thị trường còn do nhiều nguyên nhân chủ quan khác, là các rào cản về chính sách như: Công tác giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất. 

Thực tiễn, một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn nhiều chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội cũng chia sẻ thêm, trong gần hai năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh.

Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường BĐS thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam dẫn chứng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết chính nó khiến nền kinh tế chung giảm tốc độ tăng trưởng.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia & chuyên gia kinh tế BIDV chia sẻ những khó khăn từ thực tiễn.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, có 2 vấn đề vướng mắc chính đối với thị trường BĐS là pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và BĐS hết sức phức tạp liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư..., trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ…

Nêu rõ vướng mắc về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư DVL Ventures cho rằng, hiện nay, việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng nhiều đến cả Nhà nước và nhà đầu tư. Nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất nhiều năm, dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau. Điều này dẫn tới việc Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá.

“Trong bối cảnh thị trường BĐS đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp BĐS thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định trên có phù hợp không? Trong khi đó, DN BĐS phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thực hiện dự án, lãi vay...”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung nêu rõ.

Giải pháp thực tiễn, tháo gỡ "nút thắt" 

Từ những khó khăn của thị trường BĐS, các chuyên gia đã đưa ra những giải pháp thực tiễn, hữu hiệu "cứu tinh" cho toàn lĩnh vực.

Thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như: Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP..., đặc biệt dự kiến tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi).

“Chúng tôi tin rằng các chính sách nói trên có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường bất động sản, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường”, ông Nguyễn Văn Khôi cho biết.

Đề xuất một số giải pháp Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật chứng khoán...theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, chủ tịch Hội đồng Quản trị cty DVL Ventures đề xuất giải pháp.

Còn theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung, để giải quyết các vấn đề ách tắc, cần tập trung giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng và để tháo gỡ cần sửa các quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp. 

Nhận định về triển vọng thị trường BĐS trong thời gian tới, các chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi rõ nét hơn từ cuối năm 2023 và năm 2024 với một "cú huých" mạnh mẽ hơn, đồng bộ hơn từ chính sách, điều tiết thị trường và thực thi kịp thời, hiệu quả và doanh nghiệp khôn khéo vượt khó, nhưng không quên chiến lược dài hơn.

Trần Hương