Tháo gỡ nút thắt pháp lý, tài chính để khơi thông dòng vốn bất động sản

MTXD - Chuyển nhượng dự án và hoạt động M&A được xem là một trong những giải pháp quan trọng giúp tái cấu trúc thị trường, khơi thông dòng vốn và thúc đẩy nguồn cung bất động sản. Tuy nhiên, những vướng mắc về pháp lý, nghĩa vụ tài chính đất đai và cơ chế huy động vốn đang trở thành rào cản lớn đối với doanh nghiệp. Các chuyên gia cho rằng cần sớm hoàn thiện thể chế và cơ chế tài chính để tạo động lực cho thị trường phát triển minh bạch, bền vững.

Điều kiện chuyển nhượng dự án vẫn là điểm nghẽn lớn

Tại Tọa đàm khoa học “Pháp luật trong hoạt động tài chính về nhượng, góp vốn, đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam” do Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL) tổ chức ngày 30/5, nhiều chuyên gia cho rằng điều kiện chuyển nhượng dự án, nghĩa vụ tài chính đất đai và sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật đang là những rào cản lớn đối với doanh nghiệp bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng dự án đang gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: BTC.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay cả hệ thống chính trị đang rất quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Tuy nhiên, quy định dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang tạo ra áp lực lớn đối với doanh nghiệp.

Ông Châu cho rằng để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp đã phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Khi bước vào giai đoạn triển khai dự án, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền nhưng lại không dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Trong khi đó, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai trước khi được chuyển nhượng dự án khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan.

“Doanh nghiệp cần chuyển nhượng dự án để có nguồn lực tiếp tục hoạt động nhưng lại không đủ điều kiện chuyển nhượng vì chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính”, ông Châu nhận định.

Theo vị chuyên gia này, chính những vướng mắc trên đã khiến nhiều doanh nghiệp phải lựa chọn hình thức chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp thay vì chuyển nhượng dự án theo quy định. Thực chất, chủ sở hữu dự án đã thay đổi thông qua việc mua bán pháp nhân doanh nghiệp. Dù pháp luật không cấm hoạt động chuyển nhượng cổ phần, song đây được xem là giải pháp mang tính tình thế và tiềm ẩn những rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai dự án về sau.

Dưới góc độ nghiên cứu chính sách, TS. Hồ Trung Phước, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Trưởng Ban Tuyên giáo Tỉnh ủy Bình Thuận cho rằng hoạt động M&A bất động sản đang giữ vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc thị trường, xử lý các dự án chậm triển khai và thu hút nguồn vốn đầu tư mới. Tuy nhiên, sự chồng chéo giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đang khiến nhiều thương vụ chuyển nhượng gặp khó khăn.

Một trong những bất cập được chỉ ra là Luật Đầu tư cho phép chuyển nhượng dự án khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng các quy định về đất đai lại yêu cầu hoàn tất thêm nhiều điều kiện pháp lý khác. Bên cạnh đó, quy định phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật trước khi chuyển nhượng cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi đây chính là giai đoạn các chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn mạnh nhất.

Ngoài ra, quá trình xác định giá đất còn kéo dài, thiếu tính linh hoạt theo diễn biến thị trường, làm chậm tiến độ thực hiện dự án cũng như các giao dịch M&A.

Minh bạch pháp lý để khơi thông dòng vốn

TS. Bùi Đặng Dũng kiến nghị xây dựng cơ chế để bên nhận chuyển nhượng có thể trực tiếp thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, góp phần khơi thông hoạt động M&A dự án. Ảnh: BTC.

Theo TS. Bùi Đặng Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, những năm gần đây hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản đã có nhiều bước hoàn thiện, góp phần tăng tính minh bạch của thị trường và kiểm soát tốt hơn các hoạt động huy động vốn.

Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn. Sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản khiến nhiều dự án kéo dài thời gian thực hiện thủ tục. Trong khi đó, cơ chế định giá đất vẫn chưa thực sự thống nhất, làm phát sinh nhiều rủi ro về tài chính và thuế trong các thương vụ chuyển nhượng dự án.

TS. Bùi Đặng Dũng cho rằng nghĩa vụ tài chính đất đai hiện đang là một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường. Nhiều doanh nghiệp không đủ nguồn lực để hoàn thành các khoản phải nộp cho Nhà nước nên không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án, trong khi vẫn có các nhà đầu tư mới sẵn sàng tham gia và tiếp tục triển khai dự án.

Để tháo gỡ khó khăn, ông Dũng đề xuất nghiên cứu cơ chế tài khoản phong tỏa hoặc bảo lãnh thanh toán, cho phép bên nhận chuyển nhượng được trực tiếp thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Giải pháp này vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa tạo điều kiện để các thương vụ M&A được thực hiện thuận lợi hơn.

Không chỉ là câu chuyện thủ tục hay nghĩa vụ tài chính, nhiều chuyên gia cho rằng yếu tố pháp lý hiện đã trở thành tiêu chí quyết định khả năng huy động vốn và giá trị của các thương vụ M&A bất động sản.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm nhận định, M&A bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là hoạt động chuyển giao tài sản mà trong nhiều trường hợp đã trở thành hoạt động chuyển giao toàn bộ “ký ức pháp lý” của dự án. Chính vì vậy, hồ sơ pháp lý đang trở thành bộ lọc đầu tiên của dòng vốn.

Theo ông Tú, nếu trước đây các tổ chức tín dụng chủ yếu quan tâm đến giá trị tài sản bảo đảm thì hiện nay họ tập trung đánh giá nguồn gốc quyền sử dụng đất, tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính, khả năng liên quan đến tài sản công cũng như tính ổn định của quyền tài sản trong trường hợp môi trường pháp lý thay đổi.

Khi những yếu tố này trở thành trọng tâm của quá trình thẩm định, rủi ro pháp lý cũng được phản ánh trực tiếp vào giá trị thương vụ. Một dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp sẽ bị giảm giá trị định giá, một dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ khó tiếp cận nguồn vốn hơn, trong khi những dự án có lịch sử pháp lý chưa rõ ràng phải trải qua quy trình thẩm định kéo dài và khắt khe hơn.

“Nói cách khác, rủi ro pháp lý ngày nay không còn nằm trong các bản báo cáo của luật sư mà đang được quy đổi thành tiền thông qua giá vốn, điều kiện giải ngân, tỷ lệ cho vay và mức định giá của dự án”, luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, điều thị trường đang thiếu không hẳn là quỹ đất hay dòng tiền mà là sự minh bạch và tính ổn định của quyền tài sản. Nhà đầu tư chỉ sẵn sàng bỏ vốn dài hạn khi họ hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ của mình và có niềm tin rằng những quyền lợi đó sẽ được bảo vệ trong suốt vòng đời dự án.

Các chuyên gia cho rằng việc đồng bộ hóa quy định giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; đẩy nhanh công tác xác định giá đất; hoàn thiện hành lang pháp lý cho các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và các định chế tài chính phi ngân hàng sẽ góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn hiện nay.

Quan trọng hơn, việc xây dựng một môi trường pháp lý minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo cao sẽ giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư, thúc đẩy hoạt động M&A, khơi thông dòng vốn và tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển bền vững trong giai đoạn tới.

ANH HÀO