TOD chỉ phát huy hiệu quả khi giải được bài toán nhà ở vừa túi tiền

MTXD – Giá nhà tăng, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng thu hẹp trong khi các đô thị lớn đang đẩy mạnh phát triển metro và mô hình TOD. Các chuyên gia cho rằng nếu không có cơ chế phù hợp để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở, những người cần giao thông công cộng nhất có thể trở thành nhóm ít được hưởng lợi nhất từ quá trình phát triển này.

Các chuyên gia cho rằng nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tích hợp trong khu vực TOD để người dân dễ dàng tiếp cận giao thông công cộng. Ảnh: Anh Hào.

Nhà ở giá phù hợp ngày càng khan hiếm tại các đô thị lớn

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang được xem là một trong những giải pháp quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị, giảm ùn tắc giao thông và nâng cao chất lượng sống của người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích về hạ tầng và kinh tế, vấn đề khả năng tiếp cận nhà ở đang trở thành thách thức lớn đối với quá trình triển khai mô hình này.

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá của Savills Việt Nam, mục tiêu quan trọng nhất của TOD không phải là làm tăng giá trị bất động sản quanh các tuyến giao thông công cộng mà là giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận thuận lợi hơn với nhà ở, việc làm và các dịch vụ đô thị.

Nhận định này được đưa ra trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng trở nên khó khăn. Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây.

Trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021-2025, tỷ trọng phân khúc này giảm xuống dưới 35%. Trong khi đó, căn hộ hạng A và hạng B chiếm hơn 95% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội.

Đến quý I/2026, thị trường Hà Nội không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào. Tại TP.HCM, phân khúc này chỉ còn chiếm khoảng 29% tổng nguồn cung sơ cấp. Cùng với đó, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009, cho thấy áp lực sở hữu nhà ở đối với người dân ngày càng lớn.

Theo bà Giang Đỗ, nếu quá trình phát triển TOD khiến giá đất quanh các ga metro tiếp tục tăng mạnh nhưng không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, những nhóm cư dân sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất như người lao động và tầng lớp trung lưu có nguy cơ bị đẩy ra khỏi chính các khu vực được hưởng lợi lớn nhất từ hạ tầng.

Đây cũng là bài học mà nhiều đô thị trên thế giới từng đối mặt khi phát triển hệ thống giao thông công cộng nhưng không kiểm soát hiệu quả quá trình tăng giá đất và tái phân bổ dân cư.

TOD phải gắn với nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền

Để TOD thực sự góp phần giải quyết nhu cầu an cư, các chuyên gia cho rằng quá trình phát triển đô thị cần được định hướng theo mô hình hỗn hợp, mật độ cao thay vì tách biệt các khu chức năng như trước đây. Người dân cần có khả năng sinh sống, làm việc và tiếp cận các tiện ích trong cùng một khu vực.

Phát triển đô thị quanh các nhà ga metro cần gắn với mục tiêu an cư, tránh tình trạng giá đất tăng cao làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Ảnh: Anh Hào.

Trong mô hình này, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tích hợp ngay trong khu vực TOD, đặc biệt trong bán kính từ 300-500 m quanh các nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5-10 phút. Điều này giúp nhóm thu nhập thấp và trung bình tiếp cận trực tiếp hệ thống giao thông công cộng thay vì phải sinh sống tại những khu vực xa trung tâm.

Các chuyên gia quy hoạch quốc tế cũng khuyến nghị áp dụng cơ cấu nhà ở cân bằng theo tỷ lệ “1-3-6”, gồm một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Dù tỷ lệ có thể điều chỉnh tùy điều kiện từng địa phương, nguyên tắc quan trọng là cơ cấu sản phẩm nhà ở cần được xác định ngay từ giai đoạn quy hoạch thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường.

Bên cạnh yếu tố quy hoạch, cơ chế tài chính được xem là điều kiện quyết định khả năng hiện thực hóa các mục tiêu nhà ở trong mô hình TOD. Theo Savills Việt Nam, nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà thiếu các chính sách hỗ trợ phù hợp thì rất khó để các dự án TOD đạt hiệu quả tài chính. Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng những cơ chế đủ hấp dẫn để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia.

Một trong những công cụ đang được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus). Theo đó, chủ đầu tư được phép tăng chiều cao công trình hoặc diện tích sàn xây dựng nếu cam kết dành một phần quỹ nhà cho nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.

Đối với phần diện tích sàn tăng thêm từ các chính sách ưu đãi, cơ quan quản lý có thể xem xét giảm nghĩa vụ tài chính cho những dự án đáp ứng tỷ lệ nhất định về nhà ở xã hội. Đồng thời, thông qua cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất (Land Value Capture), phần giá trị đất tăng lên nhờ đầu tư hạ tầng giao thông có thể được sử dụng để hình thành quỹ phát triển nhà ở, hỗ trợ tiền thuê nhà hoặc triển khai các chương trình tái định cư.

Ngoài ra, việc quản lý đất đai và khai thác hiệu quả quỹ đất công quanh các nhà ga metro cũng đóng vai trò quan trọng. Khi thực hiện đấu giá hoặc giao đất, cơ quan quản lý cần đưa các yêu cầu về lợi ích công cộng vào hồ sơ mời thầu như tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, hạ tầng kết nối đi bộ hoặc quỹ nhà cho thuê giá phù hợp.

Một hướng đi khác là mô hình hợp tác phát triển, trong đó Nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, doanh nghiệp đảm nhận đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được hoàn trả để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.

Theo bà Giang Đỗ, Việt Nam hiện đã có nhiều nền tảng pháp lý thuận lợi để thúc đẩy mô hình TOD. Các cơ chế đặc thù như Nghị quyết 98 của TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi và Nghị quyết 188 của Quốc hội về phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đang mở ra dư địa lớn cho việc phát triển đô thị nén, khai thác hiệu quả quỹ đất quanh nhà ga và tích hợp giao thông công cộng với phát triển nhà ở.

“Thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10-20 năm tới”, bà Giang Đỗ nhận định.

ANH HÀO