Triển khai nghị định 69 và câu chuyện gỡ rối cho cải tạo, xây mới chung cư cũ Hà Nội

MTXD - Nghị định 69 của Chính phủ về cải tạo chung cư cũ đã có hiệu lực, Hà Nội cũng đã thống nhất Nghị quyết về cải tạo xây dựng chung cư cũ, xem xét triển khai đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư cũ đơn lẻ trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, phía doanh nghiệp, những đơn vị sẽ đóng vai trò nòng cốt trong việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ vẫn chưa thật sự mặn mà.

Ghi nhận thực tế, hiện nay tất cả các nhà chung cư (tập thể cũ) ở Hà Nội được xây dựng từ nhiều thập niên trước đã xuống cấp nghiêm trọng. Để giải quyết vấn đề này, Hà Nội đang nỗ lực đẩy nhanh tiến độ di dời cư dân ra khỏi khu vực nguy hiểm, cảo tạo, xây mới các dãy nhà chung cư cũ này, nhưng hiện vẫn gặp không ít khó khăn, bất cập.

Theo tìm hiểu, nhiều hộ dân sống trong các dãy nhà chung cư cũ cho biết, nhiều hộ dân ở đây rất mong dự án cải tạo nhà tập thể cũ được triển khai. Các căn hộ ở đây đã xuống cấp nghiêm trọng hàng chục năm nay. Tường nhà thấm mốc, trần bong tróc hàng mảng, mỗi khi trời mưa là lại chịu cảnh thấm dột. Chính quyền địa phương đã tiến hành khảo sát và họp cùng cư dân vài lần nhưng từ đó tới nay đã vẫn chưa thấy triển khai cụ thể. Người dân băn khoăn với các thông tin về dự án như tầng cao của các tòa nhà sau khi cải tạo, không gian quanh chung cư, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng, diện tích trong sổ đỏ được bồi thường ra sao, diện tích người dân cơi nới được tính như thế nào?

Theo kế hoạch, trong năm 2022, bốn khu chung cư cũ và hai nhà chung cư đơn lẻ nguy hiểm cấp D gồm: Nhà C8, khu tập thể Giảng Võ, nhà G6A, khu tập thể Thành Công, nhà A, khu tập thể Ngọc Khánh, 2 đơn nguyên đầu hồi khu tập thể Bộ Tư pháp, nhà 148,150, Sơn Tây (thuộc quận Ba Đình) và nhà 51, Huỳnh Thúc Kháng (quận Đống Đa) sẽ được cải tạo, xây dựng lại. Dự kiến nguồn vốn thực hiện cải tạo chung cư cũ sẽ huy động từ ba nguồn, gồm vốn xã hội hóa (trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận với doanh nghiệp bất động sản lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư); nguồn vốn đầu tư công; nguồn vốn vay từ Quỹ đầu tư phát triển thành phố cho các chủ đầu tư vay để triển khai… Trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư và đầu tư xây dựng quỹ nhà tạm cư, nhu cầu vốn đầu tư công khoảng 65.360 tỷ đồng, gồm khoảng 60.500 tỷ đồng để thực hiện đầu tư xây dựng dự án cải tạo, xây dựng lại bốn khu chung cư có nhà nguy hiểm cấp D (Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Bộ Tư pháp). Khoảng 4.860 tỷ đồng để xây dựng 5 dự án tạm cư tại quận Hoàng Mai, Tây Hồ, huyện Đông Anh.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến năm 2020, trên địa bàn thành phố có 1.579 chung cư cũ, nhiều nhất cả nước. Diện tích các căn hộ phần lớn chỉ khoảng 30-50 m2/căn. Qua nhiều thập niên sử dụng, hầu hết các nhà chung cư cũ đã bị đục phá, cơi nới, biến đổi cấu trúc, gây ảnh hưởng chất lượng công trình; trong đó có nhiều nhà đã xuống cấp, thậm chí hư hỏng nặng. Sửa chữa, cải tạo là vấn đề được đặt ra từ lâu, thế nhưng rào cản lớn nhất từ trước đến nay vẫn là vấn đề giải phóng mặt bằng và làm thế nào để hài hòa lợi ích ba bên là bài toán khó nhất.

Trong đợt 1, những chung cư đã hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết xong trong quý 4/2022 có thể tìm nhà đầu tư để thực hiện dự án, chuẩn bị đầu tư trong quý 1/2023 và khởi công ngay từ quý 3/2023...

Khu chung cư cũ Kim Liên

Theo ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội - cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay, Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố đã được HĐND thành phố thông qua tại Nghị quyết số 25/NQ-HĐND ngày 23/9/2021. 

Đề án đã xác định 8 nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm. Trong đó, thành phố sẽ ban hành 3 kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong giai đoạn 2021 - 2025 và những năm tiếp theo, gồm: Kế hoạch tổng kiểm tra, rà soát, khảo sát, kiểm định tổng thể các chung cư cũ; kế hoạch lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng chung cư cũ, đề án quy gom tái định cư chung cư cũ; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. 

Tùy tình hình thực tế, thành phố sẽ điều chỉnh tiến độ, danh mục phát sinh, bảo đảm tính linh hoạt, khả thi và đồng bộ với các kế hoạch có liên quan. Dự kiến việc triển khai chia thành 4 đợt gồm:

Đợt 1, lựa chọn cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ giai đoạn 2021-2025, gồm: 6 khu có tính khả thi gồm: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, khu nhà chung cư Bộ Tư pháp, phố Phan Kế Bính. 

Đồng thời, thành phố cũng rà soát bổ sung các khu, nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng phát sinh trong quá trình kiểm định trên địa bàn; xem xét triển khai đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư cũ đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm.

Đối với chung cư cũ đã hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết dự kiến xong trong quý IV/2022 thì có thể lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, chuẩn bị đầu tư trong quý I/2023 và khởi công trong quý II/2023.

Đợt 2, đợt 3, đợt 4 sẽ triển khai các chung cư cũ còn lại song song theo kế hoạch trong những năm tiếp theo; khu, nhóm, nhà chung cư nào hoàn thành kiểm định, quy hoạch và đủ điều kiện triển khai thì ưu tiên thực hiện trước.

Tại kỳ họp thứ 2 Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội khóa XVI, thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trên địa bàn Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập, được xây dựng từ năm 1960-1994 và trước năm 1954; đang tiếp tục rà soát, dự kiến bổ sung thêm khoảng từ 200-300 nhà.

Đáng chú ý, qua kiểm định 401 chung cư cũ có dấu hiệu nguy hiểm, có 148 chung cư cấp độ B; 245 chung cư cấp độ C. Đáng nói, có 8 nhà chung cư cấp độ D nhưng đến nay chỉ có 2 nhà được hoàn thành cải tạo, xây dựng lại là C1 Thành Công và B6 Giảng Võ.

Thực tế khảo sát cho thấy qua nhiều thập kỷ, hầu hết chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bộc lộ nhiều hạn chế trong việc quản lý, vận hành và khai thác sử dụng. Việc sửa chữa cơi nới dẫn đến biến đổi cấu trúc, hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sụp đổ, nguy hiểm đến tính mạng và tài sản nhân dân.

Hạ tầng của nhiều khu không đáp ứng được yêu cầu sử dụng. Đặc biệt, trong dịch Covid-19 vừa qua, việc sử dụng chung công trình phụ trợ không đủ điều kiện tại nhà chung cư cũ là nguyên nhân dẫn tới việc lây nhiễm dịch bệnh cao trong cộng đồng.

Đến nay, Hà Nội mới có 19 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, chiếm khoảng 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ và 14 dự án đang triển khai.

Để khắc phục tình trạng chậm trễ này, UBND thành phố Hà Nội đã chủ động xây dựng “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội,” tích cực phối hợp với Bộ Xây dựng, góp ý, kiến nghị nhiều nội dung, giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Đến nay, khi Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã cơ bản tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, tạo động lực để triển khai cải tạo, xây dựng lại hệ thống chung cư cũ.

Tuy nhiên câu chuyện về quyền lợi của người dân khi cải tạo chung cư vẫn là nút thắt, khi phải tìm được tiếng nói đồng thuận giữa các bên thì dự án mới có tính khả thi. Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng lo ngại việc triển khai Nghị quyết Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố liệu có kịp tiến độ đề ra? Thực tế, TP Hà Nội có số lượng chung cư cũ nhiều nhất cả nước nên việc kiểm định, lập quy hoạch, xây dựng, tháo dỡ, cải tạo khối lượng công việc rất nhiều.

Giới chuyên gia bất động sản cho rằng, Hà Nội đang có những bước tiến mới trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc quy hoạch cần tính đến lợi ích của chủ đầu tư, cũng như đền bù giải phóng mặt bằng cho người dân cần thỏa đáng, phù hợp với lợi ích các bên. Bởi nếu lợi ích các bên không hài hòa, dự án sẽ gặp khó khăn, rồi lại rơi vào vòng luẩn quẩn.

VŨ LAM