Biến giá trị đất đai thành nguồn lực phát triển – những đột phá từ Nghị quyết số 21-NQ/TW

Tóm tắt: Đất đai có giá trị lớn nhưng giá trị ấy không tự động trở thành nguồn lực phát triển. Một khu đất có thể rất đắt nhưng vẫn bị bỏ hoang, mắc kẹt trong thủ tục hoặc được nắm giữ để đầu cơ. Vì vậy, vấn đề cốt lõi không phải là làm cho giá đất tăng lên, mà là kiến tạo thể chế để đất đai được phân bổ đúng chủ thể, đưa vào sử dụng kịp thời, tạo ra giá trị mới và phân chia lợi ích hợp lý. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đã mở ra những chuyển đổi quan trọng: từ quản lý hành chính sang quản trị nguồn lực; từ quy hoạch phân tán đến quy hoạch thống nhất; từ phân bổ thiếu minh bạch đến kết hợp rõ ràng giữa Nhà nước và thị trường; từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống; từ quản lý bằng hồ sơ sang quản trị dựa trên dữ liệu số. Đặc biệt, Nghị quyết khẳng định vai trò của Nhà nước trong điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị tạo ra. Để những đột phá này trở thành kết quả thực tế, cần bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật có liên quan; hoàn thiện dữ liệu đất đai; chuyên nghiệp hóa quy hoạch, định giá; phân quyền gắn với nguồn lực, kiểm soát và trách nhiệm đến cùng. Thước đo cuối cùng không phải là số văn bản hay nguồn thu từ đất, mà là giá trị phát triển, cơ hội và chất lượng sống được tạo ra cho xã hội.

Từ khóa: Đất đai; nguồn lực phát triển; quản trị đất đai; giá trị đất tăng thêm; Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Abstract: Land has significant value, but such value does not automatically become a development resource. A parcel of land may be highly valuable yet remain unused, constrained by administrative procedures, or held for speculative purposes. Therefore, the core issue is not to increase land prices, but to establish institutions that ensure land is allocated to the appropriate actors, put into use in a timely manner, generates new value, and distributes benefits equitably. Resolution No. 21-NQ/TW dated July 28, 2026, has introduced important shifts: from administrative management to resource governance; from fragmented planning to unified planning; from non-transparent allocation to a clear combination of the State and the market; from compensation for property to the reconstruction of livelihoods; and from record-based management to data-driven governance. In particular, the Resolution affirms the role of the State in regulating, controlling, and determining land prices, as well as capturing the increase in land value generated by planning, infrastructure investment, and urban development. For these breakthroughs to produce tangible results, consistency between the Land Law and relevant laws must be ensured; land data must be improved; planning and valuation must be professionalized; and decentralization must be accompanied by resources, oversight, and clear accountability. Ultimately, the measure of success is not the number of legal documents or revenues generated from land, but the development value, opportunities, and quality of life created for society.

Keywords: Land; development resources; land governance; land value increment; Resolution No. 21-NQ/TW.

Ảnh minh họa. Internet

Mở đầu: Nghịch lý giữa giá trị đất đai và nguồn lực phát triển

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là không gian sinh tồn, tư liệu sản xuất, địa bàn tổ chức mọi hoạt động kinh tế - xã hội và là bộ phận cấu thành chủ quyền lãnh thổ. Với mỗi người dân, đất đai còn gắn với nơi ở, sinh kế, ký ức gia đình và sự ổn định lâu dài. Bởi vậy, hiếm có nguồn lực nào vừa mang giá trị kinh tế lớn, vừa chứa đựng nhiều ý nghĩa xã hội, văn hóa, môi trường, quốc phòng và an ninh như đất đai.

Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2024, tổng diện tích tự nhiên của nước ta là 33.214.437 ha; trong đó đất nông nghiệp chiếm 28.147.279 ha, đất phi nông nghiệp 4.112.207 ha và đất chưa sử dụng 954.951 ha. Như vậy, gần 85% diện tích tự nhiên là đất nông nghiệp, trong khi đất phi nông nghiệp chỉ chiếm khoảng 12,4%. Những con số ấy cho thấy quỹ đất là hữu hạn và mọi lựa chọn phân bổ đất đai đều phải đánh đổi giữa các mục tiêu sản xuất, đô thị hóa, phát triển hạ tầng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường. (Bộ Nông nghiệp và Môi trường, kết quả kiểm kê đất đai năm 2024).

Tuy nhiên, giá trị rất lớn của đất đai chưa tự động trở thành nguồn lực phát triển. Vẫn còn những khu đất được giao nhưng chậm đưa vào sử dụng; những dự án có khả năng tạo ra việc làm, nhà ở và hạ tầng bị đình trệ bởi thủ tục; những khu vực giá đất tăng rất nhanh nhưng năng suất kinh tế và chất lượng sống không tăng tương ứng. Không ít trường hợp, nguồn lực xã hội bị hút vào đầu cơ đất đai thay vì sản xuất, kinh doanh và đổi mới sáng tạo. Giá trị tăng thêm từ quy hoạch, đầu tư công và mở rộng đô thị chưa luôn được điều tiết hợp lý giữa Nhà nước, người dân, nhà đầu tư và cộng đồng.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được ban hành chính từ yêu cầu tháo gỡ những điểm nghẽn đó. Nghị quyết kế thừa những quan điểm còn nguyên giá trị của Nghị quyết số 18-NQ/TW, đồng thời điều chỉnh và bổ sung nhiều định hướng mới nhằm quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch, công bằng, bền vững; đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước.

Từ tinh thần của Nghị quyết, vấn đề cần được đặt ra không chỉ là đất đai có giá trị bao nhiêu, mà quan trọng hơn là: làm thế nào để giá trị đất đai được nhận diện đúng, phân bổ hiệu quả, đưa vào sử dụng kịp thời, tạo ra những giá trị mới và được phân chia công bằng? Trả lời câu hỏi ấy chính là tìm kiếm một trật tự thể chế có khả năng biến giá trị đất đai thành nguồn lực phát triển.

I. Từ giá trị đất đai đến nguồn lực phát triển

Đất đai không chỉ có một loại giá trị. Trước hết, đó là giá trị tự nhiên được tạo nên bởi vị trí, địa hình, thổ nhưỡng, nguồn nước, cảnh quan và hệ sinh thái. Tiếp đến là giá trị tài sản gắn với quyền sử dụng đất được pháp luật xác lập và bảo hộ. Khi tham gia giao dịch, đất đai có giá trị thị trường; khi được sử dụng làm căn cứ thu ngân sách, thế chấp, góp vốn hoặc huy động nguồn lực, đất đai có giá trị tài chính. Nhưng ở tầng cao hơn, đất đai còn có giá trị phát triển: khả năng tạo ra sản xuất, hạ tầng, nhà ở, việc làm, không gian công cộng, chất lượng sống và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Giá trị tài sản và giá trị phát triển không đối lập với nhau. Nghị quyết số 21-NQ/TW khẳng định quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu; đồng thời là yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế. Việc bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tạo ra sự ổn định cần thiết để người dân, doanh nghiệp yên tâm đầu tư và sử dụng đất trong dài hạn. Nội dung cốt lõi của Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Tuy nhiên, một tài sản có giá trị chưa chắc đã là một nguồn lực được sử dụng hiệu quả. Một khu đất nằm ở vị trí thuận lợi nhưng bị bỏ hoang mới chỉ chứa đựng giá trị tiềm năng. Một dự án có quỹ đất lớn nhưng mắc kẹt trong thủ tục chưa thể tạo ra nhà ở, việc làm hay nguồn thu. Một diện tích đất được găm giữ để chờ tăng giá có thể làm giàu cho người nắm giữ, nhưng chưa chắc tạo thêm giá trị cho xã hội.

Bởi vậy, giá đất tăng không đồng nghĩa với giá trị phát triển tăng. Giá đất có thể tăng do hạ tầng được cải thiện, khả năng kết nối tốt hơn và năng suất sử dụng cao hơn. Đó là sự gia tăng có cơ sở kinh tế. Nhưng giá đất cũng có thể tăng do đầu cơ, khan hiếm giả tạo, thông tin không cân xứng hoặc kỳ vọng vào những thay đổi quy hoạch chưa được kiểm chứng. Khi giá đất tăng nhanh hơn năng suất của nền kinh tế, đất đai có thể chuyển từ nguồn lực thành chi phí: chi phí mặt bằng sản xuất tăng lên, giá nhà vượt xa khả năng chi trả, đầu tư vào sản xuất bị lấn át bởi đầu cơ tài sản.

Vì vậy, mục tiêu của chính sách đất đai không thể là tối đa hóa giá đất hoặc tối đa hóa nguồn thu trước mắt từ đất. Mục tiêu phải là tối ưu hóa giá trị phát triển mà đất đai có thể tạo ra. Một phương án sử dụng đất tốt không nhất thiết là phương án đem lại khoản thu tức thời cao nhất, mà là phương án tạo ra tổng giá trị kinh tế, xã hội và môi trường lớn nhất trong suốt vòng đời sử dụng đất.

Quá trình chuyển hóa này có thể được khái quát thành sáu mắt xích: nhận diện đúng giá trị; phân bổ đúng chủ thể; đưa vào sử dụng đúng thời điểm; tạo ra giá trị mới; phân chia lợi ích hợp lý; bảo tồn giá trị cho tương lai. Mỗi mắt xích đều cần những quy tắc, thiết chế và cơ chế vận hành tương ứng. Nếu quyền không rõ, chủ thể không dám đầu tư. Nếu quy hoạch thiếu ổn định, giá trị bị bóp méo. Nếu thủ tục kéo dài, cơ hội phát triển bị tiêu hao. Nếu lợi ích phân chia bất hợp lý, xung đột phát sinh. Nếu chỉ khai thác giá trị trước mắt, các thế hệ tương lai phải gánh chịu chi phí.

Như vậy, đất đai là hữu hạn, nhưng giá trị phát triển được tạo ra từ đất đai không hoàn toàn cố định. Chất lượng thể chế có thể làm cho cùng một diện tích đất tạo ra nhiều giá trị hơn, với chi phí xã hội thấp hơn và lợi ích được phân bổ công bằng hơn. Chính ở điểm này, Nghị quyết số 21-NQ/TW tạo ra những đột phá có ý nghĩa nền tảng.

II. Những đột phá thể chế từ Nghị quyết số 21-NQ/TW

Nghị quyết số 21-NQ/TW không chỉ đề xuất sửa đổi một số quy định riêng lẻ. Điểm đáng chú ý hơn là Nghị quyết định hình lại mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và người sử dụng đất; giữa quyền tài sản và trách nhiệm sử dụng; giữa khai thác giá trị đất đai với công bằng xã hội và phát triển bền vững. Có thể nhận diện sáu đột phá lớn.

2.1. Từ quản lý đất đai sang quản trị nguồn lực phát triển

Nghị quyết xác định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, không gian sinh tồn và phát triển; là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế, quốc phòng và an ninh; đồng thời là tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Cách xác định này đòi hỏi việc quản lý đất đai phải được đặt trong tổng thể chiến lược phát triển quốc gia, thay vì chỉ giới hạn trong quản lý hồ sơ, địa giới, giao đất hoặc thu hồi đất.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhưng đại diện chủ sở hữu không chỉ là nắm quyền quyết định. Nghị quyết xác định Nhà nước thực hiện quyền này thông qua quy hoạch, thu hồi, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích, quyết định giá đất, chính sách tài chính và điều tiết phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra.

Như vậy, quyền đại diện chủ sở hữu phải đi liền với ba trách nhiệm: bảo vệ tài nguyên của toàn dân; phân bổ đất đai công bằng, hiệu quả; và làm cho đất đai tạo ra nhiều giá trị phát triển hơn. Đây là sự chuyển đổi từ quản lý một đối tượng hành chính sang quản trị một nguồn lực chiến lược.

2.2. Từ quy hoạch phân chia diện tích đến quy hoạch kiến tạo giá trị

Quy hoạch quyết định một khu đất được sử dụng vào mục đích gì, kết nối với hạ tầng nào và có thể tạo ra những cơ hội phát triển nào. Vì vậy, quy hoạch không chỉ phân chia không gian mà còn kiến tạo và phân phối giá trị.

Nghị quyết yêu cầu đổi mới tư duy quy hoạch theo hướng thống nhất với quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng, tỉnh, đô thị và nông thôn; nghiên cứu giảm số lượng quy hoạch, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được định hướng đơn giản hóa, số hóa và tích hợp.

Đây là một đột phá quan trọng. Có quá nhiều quy hoạch không đồng nghĩa với quản lý chặt chẽ hơn. Ngược lại, nhiều lớp quy hoạch thiếu thống nhất có thể tạo ra xung đột, tăng thủ tục và làm cho cả cơ quan quản lý lẫn người sử dụng đất khó xác định căn cứ cuối cùng. Một quy hoạch tích hợp, minh bạch và ổn định sẽ vừa nâng cao khả năng dự báo, vừa giảm chi phí thể chế.

Nghị quyết còn mở rộng không gian phát triển sang không gian ngầm và không gian lấn biển; đồng thời yêu cầu quản lý chặt chẽ đất quốc phòng, an ninh, đất trồng lúa và đất rừng. Điều đó cho thấy khai thông nguồn lực không có nghĩa là chuyển mọi diện tích đất sang mục đích có giá thị trường cao hơn. Giá trị phát triển phải bao gồm cả giá trị an ninh lương thực, sinh thái, quốc phòng và khả năng phát triển lâu dài.

2.3. Từ phân bổ hành chính sang kết hợp hiệu quả giữa Nhà nước và thị trường

Đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, Nghị quyết xác định việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư. Đồng thời, Nghị quyết yêu cầu phân định rõ trường hợp phải đấu giá, đấu thầu; trường hợp không phải đấu giá, đấu thầu; và trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Đây không chỉ là đổi mới thủ tục mà là đổi mới cơ chế phân bổ. Đấu giá giúp phát hiện giá; đấu thầu giúp lựa chọn phương án và chủ thể có năng lực; thỏa thuận tôn trọng quyền và sự tự nguyện của các bên; thu hồi đất bảo đảm khả năng thực hiện những dự án thật sự cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng. Mỗi cơ chế có một chức năng riêng và phải có điều kiện áp dụng minh bạch.

Đáng chú ý, đối với những dự án nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất, Nghị quyết định hướng Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại. Thiết kế này nhằm giải quyết tình trạng một tỷ lệ rất nhỏ diện tích làm đình trệ toàn bộ dự án, nhưng phải được cụ thể hóa bằng tiêu chí rõ ràng, quy trình minh bạch và cơ chế bảo vệ thỏa đáng quyền lợi của số ít còn lại.

2.4. Từ giá đất như một kết quả thị trường sang giá đất như một công cụ phát triển

Một trong những điểm đổi mới rất đáng chú ý của Nghị quyết số 21-NQ/TW là khẳng định Nhà nước thực hiện điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất. Giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Định hướng này đi xa hơn cách hiểu đơn giản rằng quản lý giá đất chỉ là làm cho giá do Nhà nước xác định tiến gần nhất với giá giao dịch. Giá đất phải phản ánh thông tin thị trường, nhưng đồng thời phải phục vụ các mục tiêu phát triển, công bằng và ổn định. Nếu chỉ chạy theo mức giá giao dịch trong một thị trường bị đầu cơ, Nhà nước có thể vô tình hợp thức hóa sự méo mó của thị trường và đẩy chi phí đất đai của nền kinh tế lên cao.

Nghị quyết xác định Trung ương ban hành tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất; cơ quan tài chính quản lý giá đất, xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Sự phân công này hướng đến việc vừa bảo đảm thống nhất về nguyên tắc, vừa phản ánh điều kiện khác nhau của từng địa phương. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào dữ liệu, năng lực chuyên môn, tính độc lập tương đối của hoạt động định giá và khả năng kiểm soát xung đột lợi ích.

2.5. Từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống

Nghị quyết đặt ra một chuyển đổi rất nhân văn: chuyển mạnh từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi.

Bồi thường giá trị quyền sử dụng đất mới chỉ giải quyết phần tài sản hữu hình. Người dân còn có thể mất địa điểm kinh doanh, mạng lưới quan hệ, điều kiện học tập của con cái, khả năng tiếp cận dịch vụ và nền tảng sinh kế. Vì vậy, công bằng không thể chỉ được đo bằng số tiền bồi thường mà phải được đánh giá bằng chất lượng cuộc sống sau tái định cư.

Cùng với đó, Nghị quyết yêu cầu điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng và mở rộng không gian đô thị; sử dụng nguồn lực này cho hiện đại hóa hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở cho thuê và thực hiện chính sách an sinh. Đây là bước chuyển từ xử lý từng giao dịch sang phân phối hợp lý thành quả phát triển.

2.6. Từ quản lý dựa trên hồ sơ sang quản trị dựa trên dữ liệu

Nghị quyết đặt ra những mốc thời gian cụ thể: đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đối với các diện tích chưa có dữ liệu. Đến năm 2030, hệ thống pháp luật về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ, thống nhất, bảo đảm đất đai được phân bổ công bằng, sử dụng tiết kiệm và gia tăng giá trị. (Nghị quyết số 21-NQ/TW và các mục tiêu cụ thể).

Dữ liệu số không chỉ giúp giải quyết thủ tục nhanh hơn. Khi được kết nối với dữ liệu quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản, dữ liệu đất đai còn giúp thị trường minh bạch hơn, giá đất đáng tin cậy hơn và việc kiểm soát quyền lực hiệu quả hơn. Nghị quyết cũng định hướng xây dựng hệ thống kiểm tra, giám sát trên nền tảng dữ liệu số liên thông theo thời gian thực để cảnh báo và phát hiện vi phạm.

Nhìn tổng thể, sáu đột phá trên không phải là những nhóm chính sách rời rạc. Quy hoạch tạo lập giá trị; dữ liệu làm hiển lộ giá trị; các cơ chế giao đất và thị trường thực hiện phân bổ; giá đất và công cụ tài chính điều tiết giá trị; người sử dụng đất tạo ra giá trị mới; còn kiểm soát quyền lực bảo vệ lợi ích chung. Đó chính là trật tự thể chế để biến giá trị đất đai thành nguồn lực phát triển.

III. Cơ chế biến giá trị đất đai thành nguồn lực phát triển

3.1. Quy hoạch và đầu tư hạ tầng kiến tạo giá trị

Giá trị đất đai không chỉ do người đang nắm quyền sử dụng đất tạo ra. Một quyết định quy hoạch, một tuyến đường, nhà ga, trường học hoặc công viên do Nhà nước đầu tư có thể làm thay đổi rất lớn khả năng tiếp cận và giá trị của cả khu vực. Sự phát triển của cộng đồng, mật độ dân cư, mạng lưới dịch vụ và hoạt động kinh tế cũng góp phần tạo nên giá trị đó.

Vì vậy, quy hoạch vừa là công cụ kiến tạo phát triển, vừa là một quyền lực phân phối lợi ích. Nếu thiếu minh bạch, thông tin quy hoạch có thể bị khai thác để trục lợi. Nếu không có cơ chế điều tiết, phần lớn giá trị do đầu tư công và cộng đồng tạo ra có thể rơi vào một số chủ thể tình cờ hoặc có lợi thế thông tin. Ngược lại, nếu điều tiết quá mức, động lực đầu tư và quyền lợi hợp pháp cũng có thể bị suy giảm.

Cơ chế hợp lý phải bảo đảm ba yêu cầu: công khai quá trình quy hoạch; đánh giá đầy đủ tác động phân phối; và thu hồi một phần hợp lý giá trị tăng thêm để tái đầu tư cho hạ tầng, nhà ở và cộng đồng.

3.2. Quyền rõ ràng và ổn định khuyến khích đầu tư

Không chủ thể nào sẵn sàng đầu tư dài hạn nếu quyền đối với đất đai không rõ ràng hoặc có thể bị thay đổi tùy tiện. Việc Nghị quyết khẳng định không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp đã được xác lập qua các thời kỳ và quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với niềm tin và sự ổn định.

Tuy nhiên, bảo vệ quyền không đồng nghĩa với chấp nhận việc găm giữ đất, bỏ đất hoang hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Quyền càng được bảo đảm thì trách nhiệm sử dụng càng phải được xác lập rõ. Nghị quyết định hướng áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm sử dụng, làm cho việc găm giữ đất trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ. Đây là cách sử dụng công cụ kinh tế để điều chỉnh hành vi, thay vì chỉ dựa vào mệnh lệnh hành chính.

3.3. Dữ liệu và định giá làm hiển lộ giá trị

Một thị trường chỉ có thể vận hành lành mạnh khi các bên có khả năng tiếp cận thông tin đáng tin cậy. Đối với đất đai, thông tin về quy hoạch, tình trạng pháp lý, thế chấp, tranh chấp, nghĩa vụ tài chính, hiện trạng sử dụng và giao dịch có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị.

Nếu dữ liệu phân tán, không cập nhật hoặc khó tiếp cận, người có thông tin nội bộ sẽ có lợi thế; cơ quan định giá thiếu căn cứ; người dân khó bảo vệ quyền lợi; doanh nghiệp khó tính toán chi phí. Khi đó, giá đất không còn là tín hiệu đáng tin cậy để phân bổ nguồn lực.

Bởi vậy, cơ sở dữ liệu đất đai phải được nhìn nhận như một hạ tầng phát triển, không chỉ là một dự án công nghệ. Giá trị của dữ liệu không nằm ở số lượng hồ sơ đã số hóa mà ở khả năng kết nối, cập nhật và sử dụng dữ liệu để đưa ra quyết định.

3.4. Thị trường đưa đất đai đến chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả

Đấu giá và đấu thầu công khai có thể giúp lựa chọn chủ thể có năng lực hơn, giảm cơ chế “xin - cho” và hạn chế thất thoát. Nhưng mức giá trả cao nhất chưa chắc đồng nghĩa với giá trị phát triển lớn nhất. Một nhà đầu tư trả giá rất cao nhưng thiếu năng lực thực hiện có thể làm dự án đình trệ; chi phí đất quá lớn cũng có thể được chuyển sang giá nhà hoặc giá sản phẩm.

Vì vậy, đấu giá cần chú trọng khả năng thanh toán và chế tài đối với bỏ cọc; đấu thầu dự án phải đánh giá cả năng lực tài chính, công nghệ, tiến độ, hiệu quả xã hội và môi trường. Mục tiêu không phải là đưa đất đến người trả giá cao nhất bằng mọi giá, mà là đưa đất đến chủ thể có khả năng thực hiện cam kết và tạo ra tổng giá trị phát triển lớn nhất.

3.5. Tài chính đất đai chuyển giá trị thành nguồn lực công

Thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cơ chế điều tiết địa tô giúp chuyển một phần giá trị đất đai thành nguồn lực cho Nhà nước. Nguồn lực này cần được tái đầu tư vào hạ tầng, dịch vụ công, nhà ở cho thuê và an sinh xã hội, qua đó tiếp tục tạo ra những vòng giá trị mới.

Tuy nhiên, phụ thuộc quá mức vào khoản thu một lần từ giao đất có thể tạo động cơ mở rộng quỹ đất thương mại, đẩy giá đất lên cao và sử dụng trước nguồn lực của tương lai. Tài chính đất đai bền vững phải chuyển dần từ khai thác một lần sang nuôi dưỡng nguồn thu dài hạn, khuyến khích sử dụng hiệu quả và làm cho đầu cơ, bỏ hoang trở nên tốn kém.

3.6. Phân chia lợi ích hợp lý tạo ra đồng thuận

Mọi quá trình phát triển đất đai đều tạo ra người được hưởng lợi và người chịu chi phí. Nhà đầu tư cần lợi nhuận hợp lý; Nhà nước cần nguồn lực để phát triển hạ tầng; người có đất bị thu hồi cần được bảo đảm quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống; cộng đồng cần được hưởng lợi từ không gian và dịch vụ tốt hơn.

Nếu lợi ích bị phân chia quá chênh lệch, ngay cả dự án có hiệu quả kinh tế cũng khó bền vững về xã hội. Ngược lại, một cơ chế công bằng sẽ tạo ra đồng thuận, giảm khiếu kiện, rút ngắn thời gian thực hiện và qua đó làm tăng chính giá trị của dự án.

Như vậy, biến giá trị đất đai thành nguồn lực phát triển không phải là một thao tác tài chính đơn lẻ. Đó là một chuỗi vận hành thể chế, trong đó quy hoạch kiến tạo giá trị, quyền ổn định tạo động lực đầu tư, dữ liệu làm hiển lộ giá trị, thị trường hỗ trợ phân bổ, công cụ tài chính thực hiện điều tiết và cơ chế chia sẻ lợi ích tạo ra đồng thuận. Chỉ khi chuỗi này vận hành thông suốt, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực chiến lược và lợi thế cạnh tranh của quốc gia.

Ảnh minh họa- Internet

IV. Những điểm nghẽn làm giá trị đất đai chưa được khai thông

Những đột phá của Nghị quyết số 21-NQ/TW đã xác lập khá rõ hướng đi. Tuy nhiên, từ chủ trương đúng đến kết quả thực tế còn là một khoảng cách lớn. Chính Nghị quyết đã chỉ ra rằng đất đai vẫn là lĩnh vực còn nhiều vướng mắc, dễ phát sinh khiếu nại, tố cáo, thất thoát, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực và lợi ích nhóm. Nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ, đặc biệt trong quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi, bồi thường, tái định cư, tài chính đất đai và xác định giá đất.

Những hạn chế đó cho thấy điểm nghẽn không chỉ nằm ở một vài quy định riêng lẻ, mà nằm trong toàn bộ chuỗi thể chế chuyển hóa giá trị đất đai.

4.1. Pháp luật chưa vận hành như một chỉnh thể thống nhất

Một dự án có sử dụng đất thường đồng thời chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu giá, đấu thầu, tài chính và môi trường. Mỗi đạo luật được xây dựng theo một mục tiêu quản lý riêng, do một cơ quan chủ trì và được thực hiện bằng một hệ thống thủ tục riêng. Vì vậy, từng quy định có thể hợp lý khi xem xét biệt lập, nhưng khi ghép lại thành một quy trình hoàn chỉnh lại có thể phát sinh chồng chéo, xung đột hoặc khoảng trống.

Không ít trường hợp, vấn đề không nằm trong Luật Đất đai mà nằm ở điểm giao giữa Luật Đất đai với các luật có liên quan: lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa xác lập được căn cứ giao đất; đã có đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục đầu tư; đã chấp thuận dự án nhưng còn vướng quy hoạch; hoặc đã hoàn tất một thủ tục theo luật này nhưng phải làm lại dưới một hình thức khác theo luật kia.

Hệ quả là doanh nghiệp phải đi qua nhiều đầu mối, cung cấp cùng một loại thông tin nhiều lần và chờ đợi các cơ quan xin ý kiến lẫn nhau. Thời gian thực hiện kéo dài làm tăng chi phí vốn, làm mất cơ hội đầu tư và khiến giá trị phát triển của đất đai bị tiêu hao.

Nghị quyết số 21-NQ/TW được ban hành về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Cách đặt vấn đề này rất quan trọng: muốn khơi thông nguồn lực đất đai không thể chỉ sửa riêng Luật Đất đai, mà phải thiết kế lại toàn bộ trật tự pháp luật điều chỉnh quá trình đưa đất vào sử dụng.

4.2. Quy hoạch tạo ra giá trị nhưng chưa luôn bảo đảm tính thống nhất và ổn định

Quy hoạch là một trong những công cụ có khả năng làm thay đổi giá trị đất đai mạnh nhất. Một quyết định thay đổi chức năng sử dụng đất hoặc một công trình hạ tầng mới có thể khiến giá trị của cả khu vực tăng lên nhanh chóng. Nhưng cũng chính vì vậy, quy hoạch là lĩnh vực dễ phát sinh lợi ích nhóm và bất bình đẳng thông tin.

Nếu có quá nhiều lớp quy hoạch, thiếu thống nhất về thời kỳ, phạm vi và nội dung, người dân và doanh nghiệp khó dự báo khả năng sử dụng đất. Nếu quy hoạch được điều chỉnh quá dễ dàng, quyền lực quy hoạch có thể bị sử dụng để phục vụ những lợi ích riêng. Ngược lại, nếu quy hoạch cứng nhắc, chậm điều chỉnh trước những nhu cầu phát triển chính đáng, đất đai có thể bị đóng băng trong những phương án không còn phù hợp.

Quy hoạch treo còn đặt người dân vào tình trạng quyền sử dụng đất bị hạn chế trong thời gian dài nhưng dự án không được triển khai. Giá trị đất đai không được phát huy, trong khi người dân không thể chủ động đầu tư, chuyển đổi sinh kế hoặc cải thiện nơi ở.

Bởi vậy, định hướng của Nghị quyết về giảm số lượng quy hoạch, tiến tới một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính không chỉ nhằm đơn giản hóa thủ tục. Đó còn là giải pháp khôi phục tính minh bạch, ổn định và khả năng dự báo của trật tự phát triển.

4.3. Định giá đất vẫn là điểm nghẽn trọng yếu

Giá đất tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính, bồi thường, thu ngân sách, chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở. Chỉ cần giá đất được xác định không hợp lý, lợi ích có thể bị dịch chuyển rất lớn giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Khó khăn đầu tiên là dữ liệu giao dịch chưa đầy đủ và chưa phản ánh đúng giá thực tế. Giá ghi trong hợp đồng có thể thấp hơn giá thanh toán; giao dịch mang tính đầu cơ có thể làm méo tín hiệu; nhiều khu vực có ít giao dịch để so sánh. Trong điều kiện ấy, yêu cầu xác định một mức giá hoàn toàn chính xác theo thị trường là rất khó thực hiện.

Khó khăn thứ hai là năng lực của tổ chức và đội ngũ định giá chưa đồng đều, trong khi trách nhiệm pháp lý rất lớn. Sai số nghề nghiệp, sự khác biệt về phương pháp và hành vi cố ý làm sai để vụ lợi chưa được phân biệt thật rõ. Tâm lý sợ sai vì thế có thể dẫn đến trì hoãn quyết định, trong khi dự án tiếp tục nằm chờ.

Nghị quyết số 21-NQ/TW đã định hướng Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; Trung ương xác lập khung tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát, còn địa phương quyết định mức giá cụ thể. Tuy nhiên, phân định thẩm quyền mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là phải có dữ liệu đáng tin cậy, chuẩn mực chuyên môn rõ ràng, cơ chế kiểm tra chéo và trách nhiệm giải trình tương xứng.

4.4. Thủ tục kéo dài làm tiêu hao giá trị phát triển

Một diện tích đất nằm chờ thủ tục không phải là nguồn lực trung tính. Trong thời gian chờ đợi, chi phí vốn vẫn phát sinh, thiết bị và nhân lực không được sử dụng, cơ hội thị trường có thể qua đi, người dân trong vùng dự án không thể ổn định cuộc sống. Thời gian vì thế cũng là một nguồn lực kinh tế.

Điểm nghẽn lớn là trách nhiệm thường được chia nhỏ qua nhiều cơ quan. Mỗi cơ quan chỉ chịu trách nhiệm về một công đoạn, nhưng không có chủ thể chịu trách nhiệm đến cùng về kết quả cuối cùng. Khi hồ sơ bị ách tắc, rất khó xác định nút thắt nằm ở đâu và ai có trách nhiệm tháo gỡ.

Có những quy trình mà tất cả cơ quan đều hoàn thành đúng phần việc của mình nhưng dự án vẫn không thể triển khai. Điều đó cho thấy hoàn thành thủ tục chưa đồng nghĩa với hoàn thành nhiệm vụ phát triển. Nếu quản trị chỉ đo số lượng hồ sơ đã xử lý mà không đo thời gian và kết quả cuối cùng, bộ máy có thể đúng về quy trình nhưng vẫn chưa hiệu quả về phát triển.

4.5. Phân cấp chưa luôn đi cùng năng lực và trách nhiệm giải trình

Nghị quyết chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là định hướng đúng vì địa phương hiểu rõ hơn nhu cầu phát triển, điều kiện thị trường và đặc điểm của từng khu vực.

Tuy nhiên, thẩm quyền chỉ có thể chuyển hóa thành năng lực giải quyết vấn đề khi đi cùng dữ liệu, nhân lực chuyên môn, ngân sách, công cụ thực thi và cơ chế bảo vệ người dám quyết định vì lợi ích chung. Nếu chỉ phân quyền quyết định mà không chuyển giao các điều kiện thực hiện, cấp dưới có thể được giao nhiều việc hơn nhưng không có đủ khả năng hoàn thành.

Mặt khác, đất đai là lĩnh vực có giá trị lợi ích rất lớn. Phân quyền mà thiếu công khai, giám sát và trách nhiệm giải trình có thể làm tăng nguy cơ lạm dụng quyền lực. Bởi vậy, phân cấp phải đồng thời bảo đảm hai yêu cầu: mở rộng không gian chủ động và siết chặt trách nhiệm đối với kết quả.

4.6. Thước đo quản lý còn nghiêng về thủ tục và nguồn thu trước mắt

Hiệu quả quản lý đất đai thường được phản ánh qua số hồ sơ đã giải quyết, số dự án được phê duyệt, số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thu được. Những chỉ số này cần thiết nhưng chưa đủ.

Một địa phương có thể thu ngân sách lớn từ đất nhưng đồng thời đẩy giá nhà và chi phí sản xuất lên quá cao. Một dự án có thể hoàn thành thủ tục nhưng chậm triển khai nhiều năm. Một khu tái định cư có thể hoàn thành về xây dựng nhưng người dân thiếu việc làm, trường học, dịch vụ và điều kiện mưu sinh.

Nếu chỉ đo những gì bộ máy đã làm mà không đo những gì xã hội nhận được, quản lý đất đai sẽ dễ chạy theo kết quả ngắn hạn. Trong khi đó, giá trị phát triển phải được thể hiện bằng đất được đưa vào sử dụng kịp thời, vốn đầu tư được kích hoạt, việc làm được tạo ra, đời sống người dân được cải thiện và môi trường được bảo vệ.

V. Biến đột phá của Nghị quyết thành năng lực thực thi

Nghị quyết số 21-NQ/TW đã giao nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan trung ương, bộ, ngành và địa phương theo tinh thần rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm. Đây là điểm rất đáng chú ý, bởi năng lực thực thi không thể được bổ sung sau khi chính sách đã ban hành; nó phải được thiết kế ngay trong chính sách.

Để những đột phá của Nghị quyết trở thành kết quả phát triển, cần tập trung vào sáu năng lực chủ yếu.

5.1. Thiết lập một trật tự thể chế thống nhất về đất đai

Việc sửa đổi Luật Đất đai phải được tiến hành đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đấu giá, đấu thầu, tài chính. Điểm xuất phát không nên là từng điều khoản riêng lẻ, mà là toàn bộ vòng đời của một dự án: từ quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, tiếp cận đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính đến xây dựng, kinh doanh và vận hành.

Mỗi công việc chỉ nên được thẩm định một lần; mỗi loại thông tin chỉ nên yêu cầu cung cấp một lần; kết quả hợp pháp của cơ quan này phải được cơ quan khác thừa nhận. Đặc biệt, phải xác định rõ thứ tự áp dụng và cơ chế xử lý khi các luật có quy định khác nhau.

Sự thống nhất của thể chế không có nghĩa là gom tất cả quy định vào một đạo luật. Điều quan trọng là các đạo luật khác nhau phải kết nối thành một quy trình có thể vận hành, không buộc người dân và doanh nghiệp tự tìm đường qua những khoảng giao thoa của pháp luật.

5.2. Xây dựng hạ tầng dữ liệu đất đai có độ tin cậy cao

Mục tiêu hoàn thành dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin vào cuối năm 2026 và cơ bản hoàn thành đo đạc, hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đối với những diện tích còn lại vào cuối năm 2027 là rất cấp thiết. Nhưng tiến độ chỉ là một chiều của vấn đề; chiều còn lại là chất lượng và khả năng sử dụng dữ liệu.

Cần chuẩn hóa dữ liệu về quyền sử dụng đất, quy hoạch, giá, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, thế chấp, tranh chấp và hiện trạng sử dụng. Phải xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm cập nhật, giá trị pháp lý của thông tin và quyền tiếp cận của người dân, doanh nghiệp.

Dữ liệu phải được kết nối giữa cơ quan đất đai, tài chính, thuế, quy hoạch, xây dựng, công chứng, ngân hàng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi dữ liệu đã có trong hệ thống, cơ quan nhà nước không nên yêu cầu người dân cung cấp lại. Đó vừa là cải cách thủ tục, vừa là cách giảm cơ hội phát sinh tiêu cực.

5.3. Chuyên nghiệp hóa hoạt động quy hoạch và định giá đất

Quy hoạch và định giá đều là những hoạt động chuyên môn cao nhưng có tác động phân phối lợi ích rất lớn. Vì vậy, cần đồng thời bảo đảm năng lực nghề nghiệp và kiểm soát quyền lực.

Đối với quy hoạch, phải công khai căn cứ, phương án, tác động và lợi ích phát sinh từ việc điều chỉnh; mở rộng tham vấn thực chất với người dân chịu tác động. Đối với định giá đất, cần chuẩn hóa cơ sở dữ liệu, phương pháp, quy trình giải trình và kiểm tra chéo; công khai những giả định quan trọng dẫn đến kết quả định giá.

Cũng cần phân biệt rõ hành vi cố ý làm trái, thông đồng, vụ lợi với sai số nghề nghiệp ngay tình trong điều kiện thông tin không đầy đủ. Kiểm soát quyền lực phải đủ mạnh để chống tham nhũng, nhưng cũng phải đủ hợp lý để người có thẩm quyền dám quyết định và chịu trách nhiệm.

5.4. Phân quyền gắn với nguồn lực và trách nhiệm đến cùng

Phân quyền trong quản lý đất đai phải quán triệt nguyên tắc: địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm. Trung ương tập trung xây dựng thể chế, tiêu chuẩn, nền tảng dữ liệu và thực hiện giám sát; địa phương chủ động quyết định những vấn đề gắn trực tiếp với không gian phát triển và nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên, mỗi thẩm quyền được chuyển giao phải đi kèm bốn điều kiện: nhân lực, ngân sách, dữ liệu và công cụ thực thi. Đồng thời, cần xác định một cơ quan hoặc một người có trách nhiệm chủ trì toàn bộ quá trình xử lý, thay vì để trách nhiệm bị chia nhỏ qua nhiều đầu mối.

Cấp xã cần được đặc biệt quan tâm. Sau khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp đi vào vận hành, nhiều nhiệm vụ quản lý gần dân được chuyển xuống cấp xã. Nếu không tăng cường năng lực địa chính, dữ liệu, hướng dẫn nghiệp vụ và cơ chế phối hợp theo cụm xã, điểm nghẽn có thể chỉ chuyển từ cấp trên xuống cấp dưới.

5.5. Kiểm soát quyền lực trên nền tảng dữ liệu và công khai

Nghị quyết yêu cầu xây dựng hệ thống kiểm soát quyền lực, kiểm tra, giám sát và thanh tra dựa trên cơ sở dữ liệu số thống nhất, liên thông theo thời gian thực. Đây là bước chuyển từ kiểm tra sau khi vi phạm đã xảy ra sang nhận diện và cảnh báo rủi ro sớm.

Hệ thống có thể tự động phát hiện những dấu hiệu bất thường như điều chỉnh quy hoạch liên tục, giá đất chênh lệch lớn, dự án chậm triển khai, tình trạng chuyển nhượng tập trung trước khi công bố quy hoạch hoặc một chủ thể tích tụ diện tích vượt mức thông thường.

Tuy nhiên, công nghệ chỉ là công cụ. Kiểm soát hiệu quả vẫn đòi hỏi công khai thông tin, sự giám sát của cơ quan dân cử, Mặt trận Tổ quốc, báo chí, cộng đồng và cơ chế giải trình bắt buộc của người ra quyết định.

5.6. Chuyển từ đánh giá thủ tục sang đánh giá kết quả phát triển

Thước đo quản trị đất đai phải được thiết kế lại. Bên cạnh số hồ sơ và nguồn thu, cần đo lường: thời gian từ khi có quyết định đến khi đất được đưa vào sử dụng;  tỷ lệ đất được giao nhưng chậm triển khai hoặc bỏ hoang;  vốn đầu tư, việc làm và giá trị kinh tế được tạo ra;  chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp;  khả năng tiếp cận nhà ở của người dân;  mức độ phục hồi và cải thiện cuộc sống của người bị thu hồi đất;  giá trị tăng thêm được điều tiết trở lại cho hạ tầng và cộng đồng;  tác động đối với môi trường, an ninh lương thực và chất lượng không gian sống.

Từ yêu cầu thực tiễn, ba công việc cần được ưu tiên là: hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giá có độ tin cậy cao; xử lý dứt điểm những xung đột giữa các luật trong toàn bộ chuỗi dự án có sử dụng đất; xác lập rõ chủ thể và thời hạn chịu trách nhiệm giải quyết đến cùng từng hồ sơ, từng dự án.

Thực hiện được ba ưu tiên này sẽ tạo ra tác động lan tỏa: quyết định nhanh hơn, giá đất đáng tin cậy hơn, thị trường minh bạch hơn và trách nhiệm rõ ràng hơn.

Kết luận: Khơi thông đất đai bằng chất lượng thể chế

Nghị quyết số 21-NQ/TW đã mở ra những chuyển đổi nền tảng trong tư duy và chính sách đất đai: từ quản lý hành chính sang quản trị nguồn lực; từ nhiều quy hoạch phân tán đến quy hoạch thống nhất; từ phân bổ thiếu minh bạch đến kết hợp rõ ràng giữa Nhà nước và thị trường; từ coi giá đất chủ yếu là kết quả giao dịch đến sử dụng giá đất như một công cụ phát triển; từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống; từ quản lý bằng hồ sơ phân tán sang quản trị dựa trên dữ liệu số.

Những đột phá ấy tạo ra cơ sở để đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Nhưng nghị quyết và pháp luật chỉ mở ra khả năng. Khả năng ấy có trở thành hiện thực hay không phụ thuộc vào tính thống nhất của thể chế, chất lượng dữ liệu, năng lực của đội ngũ, sự minh bạch của quyết định và trách nhiệm đến cùng trong tổ chức thực hiện.

Thước đo cuối cùng không phải là đã sửa bao nhiêu điều luật, ban hành bao nhiêu văn bản hay thu được bao nhiêu tiền từ đất. Thước đo phải là bao nhiêu diện tích đất bị lãng phí đã được đưa vào sử dụng; bao nhiêu dự án đã được tháo gỡ; bao nhiêu nguồn vốn và việc làm được tạo ra; bao nhiêu người dân có nơi ở tốt hơn, sinh kế bền vững hơn; và bao nhiêu giá trị tăng thêm được trở lại phục vụ cộng đồng.

Đất đai là hữu hạn, nhưng giá trị phát triển được tạo ra từ đất đai không hoàn toàn hữu hạn. Một trật tự thể chế đúng đắn có thể làm cho mỗi đơn vị đất đai tạo ra nhiều của cải hơn, nhiều cơ hội hơn và chất lượng sống tốt hơn. Biến giá trị đất đai thành nguồn lực phát triển, vì vậy, không chỉ là khai thác một tài sản kinh tế, mà là kiến tạo tương lai phát triển của đất nước.

TS- Nguyễn Sĩ Dũng

Nguyên phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, Hà Nội.
2. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2026), Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, Hà Nội.
3. Bộ Nông nghiệp và Môi trường (2026), Quyết định số 456/QĐ-BNNMT ngày 03/02/2026 phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê diện tích đất đai năm 2024, Hà Nội.
4. Chính phủ (2026), Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, Hà Nội.
5. Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội.
6. Quốc hội (2024), Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024, Hà Nội.
7. Quốc hội (2024), Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, Hà Nội.
8. Quốc hội (2025), Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, Hà Nội.