Giá căn hộ khu vực lõi TP.HCM lên gần 7.300 USD/m2, thanh khoản giảm mạnh

MTXD - Giá căn hộ tại khu vực lõi TP.HCM tiếp tục thiết lập mặt bằng cao nhất từ trước đến nay trong quý I/2026, bất chấp nguồn cung mới và lượng giao dịch đều sụt giảm mạnh. Diễn biến này phản ánh tình trạng lệch pha ngày càng rõ nét giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực tế của thị trường, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dòng tiền và nhu cầu nhà ở sang các đô thị vệ tinh.

Khu Đông với hàng loạt dự án căn hộ cao tầng đang được phát triển, chiếm hơn 80% nguồn cung căn hộ mới tại thị trường lõi TP.HCM trong quý I/2026. Ảnh: Anh Hào.

Nguồn cung hạng sang áp đảo, thanh khoản giảm mạnh

Theo báo cáo MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ khu vực lõi TP.HCM ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong ba tháng đầu năm, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự sụt giảm nguồn cung diễn ra trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì tâm lý thận trọng ở giai đoạn đầu năm, đồng thời quá trình chuẩn bị pháp lý và triển khai các dự án mới vẫn cần thêm thời gian. Nguồn hàng mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại khu Đông với tỷ trọng hơn 80%, trong khi khu Nam chiếm gần 20%.

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong quý I/2026, căn hộ hạng sang chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung mới, phần còn lại thuộc phân khúc cao cấp. Một số dự án nổi bật được đưa ra thị trường gồm Masteri Cosmo Central, Masteri Park Place của Masterise Homes và Sunshine Sky City của Sunshine Group.

Trong khi nguồn cung mới vẫn chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn, nhu cầu thực của thị trường lại tập trung ở phân khúc trung cấp và nhà ở có giá phù hợp hơn. Điều này khiến thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại.

Theo Cushman & Wakefield, lượng hấp thụ mới trong quý chỉ đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mở bán, giảm tới 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm 2025.

Các chuyên gia cho rằng thị trường đang xuất hiện sự lệch pha ngày càng rõ giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế. Việc thiếu hụt các sản phẩm trung cấp, bình dân trong nhiều năm liên tiếp khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng bị thu hẹp. Trong khi đó, mặt bằng giá liên tục tăng cao khiến nhiều người mua ở thực phải trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà hoặc chuyển hướng tìm kiếm cơ hội tại các khu vực lân cận.

Bên cạnh đó, chi phí vốn và lãi suất vay mua nhà tăng lên cũng khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Nhiều khách hàng lựa chọn tiếp tục quan sát diễn biến thị trường thay vì đưa ra quyết định trong ngắn hạn.

Nguồn cung căn hộ mới tập trung phần lớn tại Bình Dương cũ với mặt bằng giá cạnh tranh hơn khu vực lõi TP.HCM, qua đó thu hút mạnh dòng tiền đầu tư và nhu cầu nhà ở dịch chuyển về các đô thị vệ tinh. Ảnh: Anh Hào.

Giá bán tiếp tục lập đỉnh, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển

Trái ngược với sự suy giảm về nguồn cung và thanh khoản, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM tiếp tục duy trì đà tăng mạnh. Trong quý I/2026, giá bán trung bình đạt gần 7.300 USD/m2, tăng khoảng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái, thiết lập mức cao nhất từ trước đến nay.

Theo Cushman & Wakefield, mức giá này phản ánh mặt bằng niêm yết trên thị trường sơ cấp và chưa bao gồm các chính sách ưu đãi dành cho khách hàng đặt chỗ sớm hoặc thanh toán nhanh. Điều đó cho thấy các chương trình bán hàng đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hỗ trợ thanh khoản của các dự án.

Đà tăng giá được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố như quỹ đất phát triển dự án ngày càng khan hiếm, chi phí giải phóng mặt bằng và xây dựng liên tục gia tăng, cùng với việc nguồn cung mới vẫn ở mức hạn chế. Bên cạnh đó, một bộ phận nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá của thị trường TP.HCM sau thời gian dài thiếu hụt nguồn cung.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng trưởng đa cực hơn. Trong khi khu vực lõi tiếp tục được săn đón nhờ vị thế trung tâm và tính khan hiếm, áp lực về khả năng chi trả đang thúc đẩy người mua tìm kiếm những lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm thành phố.

Xu hướng này đang tạo động lực cho các thị trường vệ tinh như Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nơi nguồn cung dồi dào hơn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mặt bằng giá vẫn thấp hơn đáng kể so với TP.HCM.

Các chuyên gia nhận định giá căn hộ tại khu vực lõi TP.HCM nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, việc gia tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực, đồng thời cân bằng lại cơ cấu sản phẩm giữa các phân khúc sẽ là yếu tố then chốt quyết định sức khỏe của thị trường trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

ANH HÀO