Lãi suất cao kéo thanh khoản giảm, thị trường bất động sản chuyển sang nhu cầu ở thực

MTXD - Nguồn cung bất động sản nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng so với cùng kỳ năm trước, song thanh khoản suy giảm đáng kể dưới áp lực lãi suất vay duy trì ở mức cao. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), dòng tiền trên thị trường đang dịch chuyển rõ nét sang các dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dài hạn.

Dự án Vinhomes Saigon Park (TP.HCM) là một trong những nguồn cung mới đáng chú ý của thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 tại khu vực phía Nam. Ảnh: Vingroup.

Nguồn cung tăng nhưng sức mua giảm mạnh

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận nhiều thay đổi khi hàng loạt chính sách mới về quản lý đất đai, nhà ở và giao dịch bất động sản được triển khai đồng bộ. Tuy nhiên, bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao cùng việc kiểm soát tín dụng đã tác động đáng kể đến tâm lý người mua và thanh khoản thị trường.

Một trong những điểm đáng chú ý là từ ngày 1/3/2026, việc áp dụng mã định danh điện tử đối với từng bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực. Theo đánh giá của Dat Xanh Services - FERI, đây là bước tiến nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường, giúp người mua dễ dàng kiểm tra lịch sử giao dịch, quyền sở hữu và hạn chế các rủi ro liên quan đến pháp lý.

Song song với đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tiếp tục được đẩy mạnh. Riêng TP.HCM đã có 13 doanh nghiệp đăng ký đầu tư khoảng 97.900 căn nhà ở cho thuê, đồng thời đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030 nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người lao động và cư dân đô thị.

Ở góc độ hạ tầng, việc đồng loạt khởi công nhiều dự án giao thông trọng điểm như các tuyến metro, cầu vượt sông Hồng cùng hàng loạt dự án đầu tư công quy mô lớn tại TP.HCM và Hà Nội tiếp tục tạo kỳ vọng về động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, những yếu tố tích cực này vẫn chưa đủ để bù đắp tác động từ mặt bằng lãi suất cao. Theo FERI, lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi lên tới 15-16%/năm. Chi phí vốn tăng khiến nhiều khách hàng hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời kéo dài thời gian cân nhắc trước khi quyết định xuống tiền.

Diễn biến này được phản ánh rõ qua các chỉ số của thị trường. Trong quý II/2026, nguồn cung mới đạt khoảng 23.100 sản phẩm, tăng 62% so với quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm 2025. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 37.300 sản phẩm mở bán mới, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 44% so với nửa cuối năm 2025.

Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại miền Bắc và miền Nam, chiếm lần lượt khoảng 42% và 40% tổng lượng sản phẩm mới trên cả nước. Phần lớn là các khu đô thị quy mô lớn do những chủ đầu tư lớn phát triển.

Trong khi nguồn cung tăng, lượng giao dịch lại đi theo chiều ngược lại. Theo thống kê, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Riêng khu vực miền Bắc chiếm khoảng 50% tổng lượng giao dịch của cả nước, trong khi miền Nam chiếm khoảng 40%.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ phổ biến trên toàn thị trường chỉ dao động từ 20-30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Theo Dat Xanh Services - FERI, giao dịch hiện chủ yếu tập trung tại các dự án mới có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc đầu tư trung - dài hạn. Trong khi đó, hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như không còn xuất hiện rõ nét như giai đoạn trước.

Dòng tiền tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực. Ảnh: Anh Hào.

Giá bán tiếp tục tăng theo năm nhưng bắt đầu đi ngang

Mặc dù thanh khoản giảm, mặt bằng giá sơ cấp trong 6 tháng đầu năm vẫn ghi nhận xu hướng tăng so với cùng kỳ năm 2025.

Theo Dat Xanh Services - FERI, phân khúc căn hộ tiếp tục ghi nhận mức tăng mạnh nhất và là loại hình dẫn dắt mặt bằng giá trên thị trường. So với cùng kỳ năm 2025, giá căn hộ tăng khoảng 10%-15% tại khu vực miền Bắc và miền Nam, trong khi miền Trung và miền Tây ghi nhận mức tăng khoảng 5%-7%. Mức giá sơ cấp hiện dao động từ 45-170 triệu đồng/m2 tại miền Bắc, 40-150 triệu đồng/m2 tại miền Nam, 32-115 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 30-60 triệu đồng/m2 tại miền Tây.

Đối với nhà phố, giá bán tiếp tục tăng nhưng với tốc độ ổn định hơn, phản ánh nhu cầu ở thực và khai thác kinh doanh vẫn được duy trì. Giá sơ cấp tại miền Bắc dao động từ 80-280 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5%-7%; miền Nam đạt 50-250 triệu đồng/m2, tăng 3%-5%; miền Trung và miền Tây lần lượt ghi nhận mức giá 50-145 triệu đồng/m2 và 30-90 triệu đồng/m2, cùng tăng khoảng 3%-5%.

Phân khúc biệt thự và shophouse duy trì xu hướng tăng ổn định trên toàn thị trường. Biệt thự ghi nhận mức tăng phổ biến 5%-7% tại miền Bắc và 3%-5% tại các khu vực còn lại, với khung giá dao động từ 85–300 triệu đồng/m2 tại miền Bắc, 60-320 triệu đồng/m2 tại miền Nam, 50-210 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 80-100 triệu đồng/m2 tại miền Tây.

Đối với shophouse, giá bán tăng khoảng 5%-7% tại miền Bắc và 3%-5% tại miền Nam, miền Trung và miền Tây; mức giá phổ biến lần lượt đạt 80-290 triệu đồng/m2 tại miền Bắc, 50–-50 triệu đồng/m2 tại miền Nam, 52-210 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 30-75 triệu đồng/m2 tại miền Tây.

Trong khi đó, đất nền ghi nhận mức tăng nhưng thấp hơn so với loại hình căn hộ. Miền Bắc là khu vực có tốc độ tăng cao nhất, tăng khoảng 5%-8%, với mức giá dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các khu vực miền Trung, miền Nam và miền Tây tăng khoảng 3%-5%, tương ứng với khung giá lần lượt 15-80 triệu đồng/m2, 25-70 triệu đồng/m2 và 12-45 triệu đồng/m2.

Động lực tăng giá chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, quỹ đất ngày càng hạn chế tại các đô thị lớn, cùng việc nguồn cung mới tập trung vào các dự án trung và cao cấp. Tuy nhiên, nếu so với giai đoạn cuối năm 2025, mặt bằng giá đã có dấu hiệu chững lại.

Theo Dat Xanh Services - FERI, thay vì tiếp tục điều chỉnh tăng, nhiều dự án hiện giữ nguyên mức giá niêm yết và chuyển sang áp dụng các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán nhằm kích cầu. Đây được xem là hình thức “giảm giá kỹ thuật”, giúp tăng sức cạnh tranh mà không tạo áp lực giảm giá trực tiếp trên thị trường.

Xu hướng này xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm đất nền và bất động sản thấp tầng tại những địa phương có thanh khoản chậm. Trong khi đó, các dự án căn hộ nằm ở khu vực trung tâm hoặc được hưởng lợi từ hạ tầng vẫn duy trì mức giá tương đối ổn định.

Theo đánh giá của Dat Xanh Services - FERI, diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau giai đoạn phục hồi của năm 2025. Giá bán không còn tăng trên diện rộng mà bắt đầu phân hóa theo vị trí, chất lượng dự án, pháp lý và nhu cầu thực của thị trường.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, dòng tiền có xu hướng tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định và pháp lý minh bạch thay vì các tài sản mang tính đầu cơ.

Các chuyên gia Dat Xanh Services - FERI nhận định, quá trình phân hóa này sẽ tiếp tục định hình diễn biến của thị trường trong thời gian tới, khi người mua ngày càng thận trọng hơn với các quyết định đầu tư và ưu tiên những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng đang được đầu tư mạnh.

ANH HÀO