Nguồn cung bất động sản TP.HCM dịch chuyển về đô thị vệ tinh nhờ lực đẩy hạ tầng

MTXD - Sự gia tăng nguồn cung tại các đô thị vệ tinh đang tạo nên bước chuyển đáng chú ý của thị trường bất động sản TP. HCM. Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp và hạ tầng liên vùng liên tục được đầu tư, xu hướng phát triển ra vùng ven được kỳ vọng sẽ mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường trong năm 2026.

Khu vực Bình Dương cũ tiếp tục thu hút nhiều dự án nhà ở nhờ quỹ đất và hạ tầng kết nối. Ảnh: Anh Hào.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận sự thay đổi rõ nét về không gian phát triển. Thay vì tập trung tại khu vực nội đô như nhiều năm trước, các dự án mới đang mở rộng về những đô thị vệ tinh - nơi còn nhiều dư địa về quỹ đất và hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của CBRE Việt Nam, toàn thị trường ghi nhận 8.507 sản phẩm nhà ở mở bán mới, gồm 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, gần 80% nguồn cung căn hộ mới trong quý đến từ khu vực Bình Dương (cũ). Trong khi đó, toàn bộ nguồn cung nhà liền thổ mở bán mới lại tập trung tại TP.HCM (cũ), chủ yếu thuộc một đại đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại thành.

Theo CBRE, xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển tất yếu của thị trường khi quỹ đất phát triển tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, giá đất và chi phí đầu tư tăng cao. Ngược lại, các đô thị vệ tinh sở hữu lợi thế về quỹ đất, quy hoạch đồng bộ và khả năng phát triển các dự án quy mô lớn, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người mua.

Đến cuối quý II, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế trên toàn thị trường đạt gần 355.000 căn. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho chỉ tương đương khoảng 2,3% tổng nguồn cung, cho thấy nguồn hàng sơ cấp vẫn còn khá hạn chế, nhất là tại khu vực trung tâm và cận trung tâm.

Việc nguồn cung tiếp tục mở rộng ra vùng ven được kỳ vọng sẽ góp phần giảm áp lực thiếu hụt sản phẩm kéo dài nhiều năm, đồng thời tạo điều kiện để thị trường phát triển cân bằng hơn giữa khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh.

Bên cạnh yếu tố quỹ đất, hạ tầng giao thông đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy quá trình mở rộng không gian phát triển của thị trường.

Trong quý II/2026, tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu chính thức thông xe toàn tuyến, góp phần giảm tải cho Quốc lộ 51 và tăng cường kết nối giữa TP.HCM với Đồng Nai, cụm cảng Cái Mép - Thị Vải và khu vực du lịch Vũng Tàu.

Theo đánh giá của CBRE, thời gian tới, nhiều công trình hạ tầng chiến lược như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, các tuyến vành đai và cao tốc liên vùng sẽ tiếp tục mở rộng bán kính phát triển đô thị, tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới.

Nhờ sự cải thiện về kết nối, nhiều khu vực từng được xem là vùng ven đang dần trở thành điểm đến của các dự án quy mô lớn, góp phần tái định hình thị trường bất động sản TP.HCM sau sáp nhập.

Trong bối cảnh nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, mặt bằng giá bán tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình trên toàn TP.HCM đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 (thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và cao hơn 16% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, khoảng 95% số căn hộ mở bán mới tại Bình Dương (cũ) trong quý II thuộc phân khúc cao cấp. Điều này cho thấy khu vực này không chỉ gia tăng về số lượng dự án mà còn từng bước nâng chất lượng nguồn cung, đáp ứng nhóm khách hàng có yêu cầu cao hơn.

Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 62 triệu đồng/m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tốc độ tăng đã có dấu hiệu chậm lại khi nhiều khu vực ghi nhận mức tăng nhẹ hoặc đi ngang. Riêng các khu vực Quận 2, Quận 9 (cũ) và khu Nam TP.HCM tiếp tục duy trì đà tăng nhờ kỳ vọng từ các dự án hạ tầng đang được triển khai.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, từ nay đến cuối năm, khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tiếp tục được cải thiện. Riêng khu vực TP.HCM (cũ), lượng căn hộ mở bán trong năm 2026 được kỳ vọng cao gấp khoảng ba lần so với năm trước.

Trên phạm vi toàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ trong năm nay dự kiến đạt khoảng 45.000 căn. Trong đó, Bình Dương (cũ) tiếp tục đóng góp khoảng một nửa tổng nguồn cung, khẳng định vai trò là khu vực dẫn dắt làn sóng phát triển mới của thị trường bất động sản thành phố.

ANH HÀO