Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới: Sản phẩm phải đi cùng nhu cầu và hành vi người mua

MTXD - Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi nhu cầu ở thực, chất lượng dự án và khả năng khai thác tài sản dần thay thế kỳ vọng tăng giá để trở thành nền tảng của thị trường. Theo các chuyên gia, quá trình thanh lọc hiện nay không chỉ diễn ra ở thanh khoản hay giá bán mà là sự tái định vị toàn diện giá trị của bất động sản theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Các chuyên gia và doanh nghiệp chia sẻ nhiều góc nhìn về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản tại tọa đàm “Tái định vị thị trường bất động sản: Khi nhu cầu thực trở thành nền tảng phát triển bền vững”, ngày 16/7. Ảnh: Anh Hào.

Trong khuôn khổ Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức tọa đàm với chủ đề “Tái định vị thị trường bất động sản: Khi nhu cầu thực trở thành nền tảng phát triển bền vững”.

Nhu cầu ở thực trở thành động lực của thị trường

Mở đầu tọa đàm, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi các yếu tố từng dẫn dắt thị trường trong nhiều năm qua đang dần thay đổi.

Theo ông, nếu trước đây giá trị bất động sản chủ yếu được hình thành từ kỳ vọng tăng giá thì trong bối cảnh hiện nay, nhu cầu sử dụng thực, chất lượng quy hoạch, năng lực kết nối hạ tầng và khả năng khai thác tài sản mới là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của thị trường. Điều này cũng đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận lại hệ giá trị của bất động sản và vai trò của các chủ thể tham gia thị trường trong chu kỳ phát triển mới.

Các chuyên gia nhận định, khi nhu cầu thực trở thành động lực dẫn dắt, việc hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn cung, phát triển thị trường vốn dài hạn và nâng cao chất lượng quy hoạch sẽ là những điều kiện tiên quyết để cân bằng cung - cầu, đồng thời nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Ở góc độ chính sách, TS. Trần Minh Hoàng, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng dư địa phát triển nhà ở vẫn còn rất lớn nếu hạ tầng tiếp tục được đầu tư đồng bộ và thị trường vốn được hoàn thiện. Theo ông, bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần phát triển thêm các kênh vốn trung và dài hạn để tạo nguồn lực bền vững cho doanh nghiệp phát triển dự án.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz cho biết người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến vị trí dự án mà còn đặc biệt chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán. Người mua cũng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả tài chính và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế, qua đó thúc đẩy thị trường chuyển dịch theo hướng minh bạch và bền vững.

Tâm lý thận trọng của người mua vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến thanh khoản của thị trường bất động sản hiện nay. Ảnh: Anh Hào.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Phạm Văn Hảo, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Eras Land cho rằng thị trường đang chuyển mạnh sang giai đoạn đề cao “bất động sản dòng tiền”. Khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến năng lực khai thác, pháp lý và khả năng tạo lợi nhuận sau đầu tư thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Vì vậy, các sản phẩm nghỉ dưỡng muốn tạo sức hút cần chứng minh được hiệu quả khai thác thông qua pháp lý rõ ràng, khả năng vận hành thực tế và cơ chế chia sẻ lợi nhuận minh bạch.

Giá trị thực sẽ quyết định sức cạnh tranh của dự án

Chia sẻ tại sự kiện, TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế và tài chính cho rằng, sự phát triển của thị trường bất động sản có thể diễn ra theo hai hướng. Thứ nhất là phát triển đồng hành với sự đi lên của nền kinh tế tại từng khu vực, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở, dịch vụ, khu công nghiệp và logistics. Đây được xem là hướng đi an toàn và bền vững.

Hướng thứ hai là phát triển đón đầu tại các vùng động lực mới, nơi được kỳ vọng sẽ trở thành cực tăng trưởng trong tương lai. Tuy nhiên, theo ông, mô hình này chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính mạnh và khả năng dự báo chính xác xu hướng phát triển.

“Nếu nền kinh tế của khu vực chưa đủ điều kiện để hấp thụ nguồn cung nhưng doanh nghiệp vội vàng phát triển dự án thì nguy cơ dư thừa sản phẩm là rất lớn”, TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ.

Theo vị chuyên gia, một dự án bất động sản phải đồng thời gắn với logic phát triển kinh tế và hành vi của người mua. Nếu chỉ tin vào mô hình tài chính mà bỏ qua tâm lý thị trường thì rất dễ thất bại.

Đánh giá về tâm lý thị trường hiện nay, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà ở phân khúc 3 - 4 tỷ đồng, vốn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, vẫn đang trong quá trình thích ứng với những thay đổi của nền kinh tế và chính sách mới. Theo ông, nhóm doanh nghiệp nhỏ, hộ kinh doanh và tiểu chủ hiện ưu tiên nguồn vốn để tái cơ cấu hoạt động sản xuất, kinh doanh thay vì đầu tư bất động sản. Trong khi đó, nhóm người lao động có thu nhập khá cũng đang cân nhắc sự ổn định việc làm trước khi đưa ra quyết định mua nhà.

“Ít nhất trong khoảng một đến hai năm tới, thị trường cần kiên nhẫn chờ người mua hoàn tất quá trình thích ứng với nền kinh tế mới. Khi hoạt động sản xuất, kinh doanh và việc làm ổn định trở lại thì dòng tiền mới thực sự quay trở lại thị trường bất động sản”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Vùng 17 Vinhomes cho rằng nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn nhưng mục đích sở hữu đã có nhiều thay đổi. Ngoài nhu cầu an cư, khách hàng hiện còn mua nhà để đầu tư, tích lũy tài sản hoặc chuẩn bị cho thế hệ sau. Điều này đòi hỏi các dự án không chỉ cung cấp sản phẩm nhà ở mà còn phải tạo lập môi trường sống hoàn chỉnh với đầy đủ tiện ích và giá trị cộng đồng.

Vinhome Green Paradise là một trong những dự án quy mô lớn được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp, hướng đến đáp ứng nhu cầu ở và đầu tư trong giai đoạn mới. Ảnh: Vingroup.

Lấy Vinhomes Green Paradise Cần Giờ làm ví dụ, ông Tâm cho biết dự án được định hướng phát triển gắn với các công trình hạ tầng trọng điểm khu vực phía Nam, theo tiêu chí phát triển xanh (ESG+) và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ nhằm đáp ứng nhu cầu an cư, nghỉ dưỡng và khai thác lâu dài của người dân. Trong bối cảnh thị trường từng bước phục hồi, khách hàng không còn chỉ quan tâm đến giá bán mà chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sống, hệ sinh thái tiện ích và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

Cũng tại hội thảo, VARS IRE giới thiệu Bộ tiêu chuẩn Dự án bất động sản chuẩn mực Việt Nam (VRES), được nghiên cứu và phát triển nhằm chuẩn hóa hệ giá trị của các dự án bất động sản theo nhu cầu thực và định hướng phát triển bền vững.

Theo ông Trần Văn Hoàng, chuyên gia Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS, kết quả đánh giá năm 2026 cho thấy phần lớn các dự án đều có năng lực triển khai và sức hút thị trường ở mức cao, trong khi yếu tố tạo nên sự khác biệt là giá trị bền vững sau khi bàn giao. Điều này phản ánh xu hướng thị trường đang chuyển từ cạnh tranh bằng truyền thông và kỳ vọng sang cạnh tranh bằng chất lượng phát triển, khả năng vận hành, trải nghiệm cư dân và tác động thực tế đối với cộng đồng.

Phát biểu bế mạc hội thảo, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Trưởng Ban Tổ chức hội thảo nhấn mạnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình điều chỉnh cần thiết để hình thành chu kỳ phát triển mới với nền tảng vững chắc hơn.

“Trong bối cảnh nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò động lực chủ đạo, việc phát triển nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân, nâng cao chất lượng dự án, hoàn thiện pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tăng cường tính minh bạch sẽ là những yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của thị trường trong thời gian tới.”, ông Bình nhận định.

ANH HÀO