Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cân bằng nhờ lực đỡ từ FDI và hạ tầng

MTXD - Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục trải qua giai đoạn điều chỉnh khi thanh khoản suy giảm, giá thứ cấp bắt đầu giảm ở một số phân khúc và hoạt động đầu cơ hạ nhiệt. Tuy nhiên, dòng vốn FDI giải ngân đạt mức cao nhất trong 5 năm cùng tiến độ đầu tư công được đẩy mạnh đang tạo nền tảng để thị trường tái cân bằng và hướng đến chu kỳ phát triển bền vững hơn.

Thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận gần 12.000 sản phẩm mở bán mới trong quý II/2026. Ảnh: Anh Hào.

Thanh khoản giảm, thị trường căn hộ bước vào giai đoạn tái cân bằng

Theo Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của Avison Young Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, nền kinh tế tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Vốn FDI giải ngân đạt 13,03 tỷ USD (khoảng 339.000 tỷ đồng) - mức cao nhất trong 5 năm qua, trong khi hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài tăng gần 90%. Cùng với đó, tiến độ giải ngân đầu tư công được cải thiện so với các năm trước, tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản từng bước tái cân bằng cung - cầu.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, những biến động như mặt bằng lãi suất tăng, thanh khoản chậm lại hay tâm lý thận trọng kéo dài nên được xem là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn. Theo ông, trong bối cảnh dòng vốn FDI duy trì tích cực, hoạt động M&A sôi động và hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư, năng lực cạnh tranh của các dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung mà bởi khả năng đáp ứng nhu cầu thực và tạo dòng tiền khai thác bền vững.

Diễn biến này thể hiện rõ nhất ở phân khúc căn hộ. Cụ thể, tại TP.HCM sau sáp nhập, quý II ghi nhận gần 12.000 căn hộ mở bán mới. Giá bán sơ cấp tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức 3.500-5.900 USD/m2, tương đương khoảng 91-153 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm 5-8%, xuống còn khoảng 4.450 USD/m2 (khoảng 116 triệu đồng/m2).

Mặc dù nguồn cung duy trì ở mức cao, tỷ lệ hấp thụ có sự phân hóa rõ rệt. Các dự án cao cấp ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dưới 30%, trong khi phân khúc trung cấp đạt khoảng 28-35%, phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác cho thuê ổn định.

Avison Young dự báo, giai đoạn 2027-2030, TP.HCM sẽ đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm, tạo nguồn cung dồi dào nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng sản phẩm và khả năng hấp thụ của thị trường.

Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn hộ được mở bán trong quý II, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp khu vực phía Tây và phía Đông dao động từ 3.250-4.400 USD/m2 (khoảng 85-114 triệu đồng/m2), trong khi khu vực nội đô đạt 5.400-9.500 USD/m2 (tương đương 140-247 triệu đồng/m2), tăng khoảng 2% so với quý trước.

Mặt bằng giá neo ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng khiến thanh khoản suy giảm đáng kể. Trên thị trường thứ cấp, nhiều sản phẩm ghi nhận mức giảm giá cục bộ lên tới 12%, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất. Theo Avison Young, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng cung - cầu.

Đối với Đà Nẵng, thị trường căn hộ vẫn giữ được nhịp giao dịch ổn định nhờ lực cầu từ nhà đầu tư Hà Nội và TP.HCM. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó khu vực Liên Chiểu duy trì mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.

Dòng vốn FDI và các dự án hạ tầng được kỳ vọng tạo động lực cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Ảnh: Anh Hào.

FDI và hạ tầng tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới

Bên cạnh những điều chỉnh ngắn hạn, Avison Young đánh giá triển vọng trung và dài hạn của thị trường vẫn tích cực nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục gia tăng và hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được thúc đẩy triển khai.

Theo đơn vị này, việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến giao thông liên vùng sẽ góp phần hình thành mạng lưới kết nối mới, mở rộng không gian phát triển đô thị và tạo thêm các cực tăng trưởng tại nhiều địa phương.

Xu hướng này cũng được phản ánh ở phân khúc văn phòng khi các doanh nghiệp không còn tập trung hoàn toàn vào khu vực trung tâm. Tại TP.HCM, bên cạnh nhu cầu thuê ổn định tại các tòa nhà hạng A trong khu vực trung tâm, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng sang các đô thị vệ tinh. Dự án The Kross dự kiến bổ sung hơn 50.000 m2 diện tích văn phòng hạng A, trong khi việc khởi công tháp văn phòng tại Vinhomes Grand Park được kỳ vọng sẽ hình thành thêm một cực phát triển mới ở phía Đông thành phố.

Ở phân khúc bán lẻ, các chủ đầu tư cũng chuyển trọng tâm từ mở rộng quy mô sang nâng cao hiệu quả khai thác và trải nghiệm khách hàng. Trong quý II, TP.HCM và Hà Nội không ghi nhận nguồn cung bán lẻ mới, song nhu cầu thuê vẫn ổn định, chủ yếu đến từ các ngành hàng thời trang, ẩm thực, mỹ phẩm và giải trí. Trong khi đó, Đà Nẵng bổ sung khoảng 21.000 m2 diện tích bán lẻ từ dự án AEON Mall Đà Nẵng Thanh Khê, góp phần gia tăng sức cạnh tranh của thị trường miền Trung.

Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, TP.HCM ghi nhận gần 2.400 sản phẩm mở bán mới, chủ yếu đến từ hai dự án lớn Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ và Vinhomes Saigon tại Hóc Môn. Giá bán sơ cấp lần lượt đạt khoảng 6.800 USD/m2 (tương đương 177 triệu đồng/m2) và 4.900 USD/m2 (khoảng 127 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ dao động 25-30% do người mua tiếp tục thận trọng trước diễn biến của lãi suất.

Theo Avison Young, giai đoạn sắp tới sẽ không còn là cuộc đua về số lượng nguồn cung. Thay vào đó, các dự án được quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi, đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo dòng tiền khai thác bền vững sẽ chiếm ưu thế. Với lực đỡ từ FDI, đầu tư công và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong những năm tới.

ANH HÀO