Thị trường bất động sản cuối năm 2026: Nguồn cung tăng, thị trường chờ lực bật

MTXD – Thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ đón thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới trong 6 tháng cuối năm 2026, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, theo Dat Xanh Services – FERI, mặt bằng lãi suất cao sẽ tiếp tục khiến thị trường phục hồi theo hướng chọn lọc, với dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nguồn cung nhà ở được dự báo tiếp tục gia tăng trong 6 tháng cuối năm 2026, tập trung tại các đô thị lớn. Ảnh: Anh Hào.

Thanh khoản giảm mạnh, giá bán đi ngang trước áp lực lãi suất

Theo Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), thị trường bất động sản nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung nhưng sức cầu chưa theo kịp, phản ánh rõ tác động của lãi suất cao và tâm lý thận trọng của người mua.

Trong nửa đầu năm, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2025 nhưng giảm 44% so với 6 tháng cuối năm trước. Riêng quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 23.100 sản phẩm mới, tăng 62% so với quý I. Miền Bắc và miền Nam tiếp tục là hai khu vực dẫn dắt nguồn cung khi chiếm lần lượt khoảng 42% và 40% tổng lượng sản phẩm mở bán trên cả nước.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung trong tay các doanh nghiệp lớn. Tại miền Bắc, nhiều dự án do Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group triển khai giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, tại miền Nam, các dự án của Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group cùng một số chủ đầu tư lớn khác tiếp tục bổ sung nguồn cung mới.

Trái ngược với sự gia tăng nguồn cung, thanh khoản thị trường sụt giảm đáng kể. Tổng lượng hấp thụ sơ cấp chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ phổ biến trên toàn thị trường dao động 20–30%, trong đó giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới mở bán có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Dat Xanh Services – FERI cho rằng nguyên nhân chính khiến thanh khoản chưa thể cải thiện là mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản vẫn phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi lên tới 15-16%/năm. Chi phí vốn tăng khiến người mua hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời kéo dài thời gian cân nhắc trước khi quyết định xuống tiền.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền tiếp tục ưu tiên các dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch, hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng và có khả năng khai thác ngay sau khi bàn giao. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc nằm tại khu vực chưa có động lực phát triển rõ ràng tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Cùng với diễn biến giao dịch, giá bán sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước nhưng đã chững lại nếu so với cuối năm 2025. Theo Dat Xanh Services – FERI, giá căn hộ tại miền Bắc hiện dao động 45-170 triệu đồng/m2, miền Nam khoảng 40-150 triệu đồng/m2, miền Trung 32-115 triệu đồng/m2 và miền Tây từ 30-60 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc đất nền, giá bán phổ biến đạt 50-100 triệu đồng/m2 tại miền Bắc, 25-70 triệu đồng/m2 tại miền Nam, 15-80 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 12-45 triệu đồng/m2 tại miền Tây.

Mặc dù chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên diện rộng, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh chính sách bán hàng bằng các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu và cải thiện tốc độ bán hàng. Theo Dat Xanh Services – FERI, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, trong đó giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác của sản phẩm trở thành yếu tố quyết định thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ được dự báo tiếp tục dẫn dắt giao dịch trong nửa cuối năm 2026. Ảnh: Anh Hào.

Nguồn cung tiếp tục mở rộng, thị trường chờ tín hiệu phục hồi cuối năm

Theo dự báo của Dat Xanh Services – FERI, thị trường bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục đón thêm khoảng 33.000 sản phẩm trong 6 tháng cuối năm 2026, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm trên phạm vi cả nước.

Nguồn cung mới vẫn tập trung tại các trung tâm kinh tế và những địa phương có tốc độ đô thị hóa cao như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ. Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục đóng vai trò chủ lực nhờ nhu cầu ở thực duy trì ổn định và nguồn cung chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn.

Tuy nhiên, Dat Xanh Services – FERI nhận định thanh khoản sẽ chưa thể phục hồi mạnh khi lãi suất vay mua nhà được dự báo vẫn duy trì quanh 12-14%/năm và chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục được thực hiện theo hướng thận trọng. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp trong nửa cuối năm được dự báo chỉ dao động khoảng 20-30%, tương đương giai đoạn đầu năm. Giao dịch vẫn chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua để ở và các nhà đầu tư trung, dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn khó quay trở lại.

Đáng chú ý, Dat Xanh Services – FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026. Trong kịch bản thách thức, nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức 13-15%/năm, nguồn cung chỉ tăng khoảng 15-20%, tỷ lệ hấp thụ dưới 20% và giá bán có xu hướng điều chỉnh nhẹ thông qua các chính sách bán hàng.

Ở kịch bản kỳ vọng, được đơn vị nghiên cứu đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất, lãi suất dao động 11-13%/năm, nguồn cung tăng 20-30%, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%, trong khi giá bán cơ bản đi ngang hoặc tăng nhẹ. Đây được xem là kịch bản phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay khi dòng tiền tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong kịch bản lý tưởng, nếu lãi suất giảm về 9-11%/năm, niềm tin thị trường phục hồi mạnh và dòng vốn quay trở lại tích cực, nguồn cung có thể tăng 30-40%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50% và giá bán tăng khoảng 5-10%. Tuy nhiên, Dat Xanh Services – FERI cho rằng khả năng xảy ra kịch bản này không cao trong bối cảnh kinh tế và địa chính trị thế giới vẫn còn nhiều biến động.

Theo Dat Xanh Services – FERI, thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang “từ phân hóa đến chọn lọc”, trong đó thanh khoản sẽ không lan tỏa trên diện rộng mà tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục định hình thị trường trong những tháng cuối năm 2026 và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong các giai đoạn tiếp theo.

ANH HÀO