Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026: Dòng tiền dịch chuyển theo nhu cầu ở thực

MTXD - Thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi về nguồn cung và giao dịch. Tuy nhiên, quá trình thanh lọc đang diễn ra rõ nét khi dòng tiền ngày càng hướng vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Các chuyên gia trao đổi tại tọa đàm về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong bối cảnh hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu ở thực ngày càng giữ vai trò dẫn dắt. Ảnh: Anh Hào.

Nguồn cung phục hồi nhưng vẫn lệch pha với nhu cầu

Sáng 16/7 tại TP.HCM, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”.

Phát biểu khai mạc, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi vẫn được duy trì nhưng có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực. Sự thay đổi của hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án cùng xu hướng tiêu dùng mới đang thúc đẩy quá trình sàng lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Theo ông Đính, thay vì được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ như trước, thị trường đang dần vận hành theo nhu cầu sử dụng thực và khả năng khai thác giá trị của bất động sản. Đây được xem là nền tảng để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn, đồng thời buộc doanh nghiệp phải nâng cao năng lực triển khai dự án và chất lượng sản phẩm.

Dữ liệu của Cục Thống kê cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Sau khi bù trừ số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.

“Những con số trên cho thấy quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp gặp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Đây là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn.”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Theo báo cáo của VARS IRE, quý II/2026 cả nước ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm 2025; trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị, khu đô thị tích hợp và các dự án hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư.

Mặc dù nguồn cung tăng, cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối khi phân khúc cao cấp chiếm ưu thế. Trong quý II, căn hộ chiếm gần 75% tổng nguồn cung mới, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ khoảng 18%. Nhà ở thương mại giá bình dân tiếp tục vắng bóng.

Ông Lưu Tiến, thành viên Hội đồng nghiên cứu VARS IRE, nhận định áp lực về chi phí đất đai, xây dựng và tài chính khiến nhiều chủ đầu tư tiếp tục định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Trong bối cảnh hiện nay, nhà ở thương mại giá thấp khó có khả năng quay trở lại nếu không có cơ chế điều chỉnh phù hợp về tiêu chí phân loại hoặc khung giá.

Về phân bố nguồn cung, miền Bắc và miền Nam tiếp tục là hai khu vực dẫn dắt thị trường. Trong quý II, miền Bắc chiếm khoảng 50% nguồn cung mới, miền Nam chiếm 41%, chủ yếu tập trung tại vùng TP.HCM mở rộng; miền Trung chiếm khoảng 9%.

Đáng chú ý, khoảng 43% nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm đến từ nhóm các chủ đầu tư lớn có năng lực tài chính và triển khai dự án tốt, cho thấy xu hướng tập trung nguồn cung vào các doanh nghiệp có khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ.

Thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung cải thiện, trong khi dòng tiền tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực. Ảnh: Anh Hào.

Giá bán tiếp tục neo cao, hạ tầng trở thành yếu tố quyết định giá trị

Báo cáo cũng cho thấy nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn tiếp tục là động lực chính của thị trường. Người mua có xu hướng lựa chọn các dự án tại khu vực ven đô, đô thị vệ tinh hoặc nơi hạ tầng giao thông đã bước vào giai đoạn triển khai thực tế.

Quyết định mua bất động sản hiện không còn dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá mà chú trọng hơn đến pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao, khả năng khai thác cho thuê. Đồng thời, dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ “đón sóng” sang “đón giá trị”, ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, thay vào đó là xu hướng săn tìm các tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn.

Trong quý II, thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp; lũy kế 6 tháng đạt khoảng 48.000 giao dịch. Riêng nguồn cung mở bán mới có tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng giao dịch. Đáng chú ý, các doanh nghiệp phát triển dự án quy mô lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi so với nhóm doanh nghiệp còn lại.

Giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án gia tăng. Giá căn hộ sơ cấp bình quân trên cả nước đạt khoảng 80 triệu đồng/m2 trong quý II, tăng khoảng 10% so với năm 2025. Tại TP.HCM, giá sơ cấp bình quân khoảng 108 triệu đồng/m2 và gần như đi ngang so với quý trước; trong khi khu vực Bình Dương (cũ) thiết lập mặt bằng giá khoảng 58 triệu đồng/m2 do nhiều dự án mới được định vị ở phân khúc cao cấp.

Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bắt đầu phân hóa rõ hơn. Những khu vực từng tăng nóng có xu hướng điều chỉnh, trong khi các địa bàn hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng, phát triển công nghiệp và nhu cầu ở thực vẫn duy trì mức tăng ổn định.

Tại hội thảo, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng giai đoạn 2026-2030 sẽ đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quá trình tái cấu trúc không gian phát triển vùng TP.HCM.

Theo ông Kiên, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, các tuyến metro, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, Bến Lức - Long Thành, tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ cùng hệ thống cảng biển và logistics sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, hình thành các cực tăng trưởng mới.

TS. Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh, trong giai đoạn tới, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi khoảng cách địa lý mà phụ thuộc vào khả năng kết nối hạ tầng, thời gian tiếp cận việc làm và chất lượng môi trường sống. “Từ logic đo bằng kilomet sẽ chuyển sang logic đo bằng số phút di chuyển”, qua đó hình thành những vùng giá trị mới dọc các hành lang hạ tầng và các khu vực phát triển theo mô hình TOD.

Báo cáo của VARS IRE cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu theo hướng thực chất hơn, trong đó nhu cầu ở thực và giá trị khai thác ngày càng trở thành yếu tố quyết định. Cùng với việc các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ, những khu vực có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng và khả năng kết nối thuận lợi được dự báo sẽ tiếp tục là tâm điểm thu hút dòng vốn trong thời gian tới.

ANH HÀO