Thị trường bất động sản phía Nam: Dòng tiền vẫn ưu tiên dự án có giá trị thực

MTXD - Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa giữa các phân khúc. Trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi đồng đều, dòng tiền vẫn ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, tạo nên quá trình sàng lọc ngày càng rõ nét trên thị trường.

Thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục dẫn dắt nguồn cung, song sức mua vẫn tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng đồng bộ. Ảnh chụp tháng 5/2026: Anh Hào.

Dòng tiền tập trung vào những dự án có giá trị thực

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý II/2026 do DKRA Consulting công bố, nguồn cung sơ cấp của nhiều phân khúc chỉ biến động nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, diễn biến giao dịch cho thấy dòng tiền vẫn tập trung vào các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, có pháp lý minh bạch và được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín.

Để duy trì sức mua, nhiều doanh nghiệp tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc chiết khấu trực tiếp cho khách hàng. Dù góp phần cải thiện giao dịch tại một số dự án, các chương trình ưu đãi này vẫn chưa đủ tạo lực bật cho toàn thị trường.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước nhưng tới 93% vẫn là lượng hàng tồn từ các dự án đã mở bán trước đó. Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung, giảm 16% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp gần như không biến động và tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí áp lực chi phí đầu vào. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng bình quân khoảng 4%, chủ yếu ghi nhận tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác thương mại hoặc đã hình thành cộng đồng cư dân.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 19.278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp của toàn thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu giảm khoảng 11% so với cùng kỳ, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí tài chính vẫn ở mức cao. Dù vậy, Đồng Nai trở thành điểm sáng khi một số dự án ghi nhận sức hấp thụ tích cực sau thông tin địa phương chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần gia tăng kỳ vọng về hạ tầng và dư địa tăng trưởng trong thời gian tới.

Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm phổ biến từ 2-6%, chủ yếu tại các dự án có chủ sở hữu chịu áp lực tài chính và cần bán nhanh để cơ cấu lại dòng tiền. Trong khi đó, giá sơ cấp vẫn được các chủ đầu tư giữ ổn định.

Phân khúc nhà phố và biệt thự cũng phản ánh rõ xu hướng sàng lọc của thị trường. Nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 2% so với cùng kỳ, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 53% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 9%, giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Các giao dịch thành công chủ yếu tập trung tại những dự án quy mô lớn, pháp lý đầy đủ và được phát triển bởi các doanh nghiệp có uy tín.

Dự án Thanh Phú Centre Point (Tây Ninh) được kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng giao thông liên vùng, góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường trong thời gian tới. Ảnh: Anh Hào.

Thị trường quý III vẫn chờ động lực phục hồi

Theo DKRA Consulting, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III/2026 nhiều khả năng vẫn chưa xuất hiện sự bứt phá rõ rệt khi tâm lý nhà đầu tư tiếp tục thận trọng.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến chỉ dao động khoảng 300-400 sản phẩm và chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã triển khai trước đó. Thanh khoản được dự báo tiếp tục ở mức thấp, trong khi giá bán sơ cấp vẫn chịu áp lực tăng do chi phí đầu vào và mặt bằng lãi suất chưa có nhiều chuyển biến.

Đối với căn hộ, nguồn cung mới được kỳ vọng đạt khoảng 10.000-13.000 căn, tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương (cũ). Phân khúc hạng A tiếp tục giữ vai trò chủ đạo tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi các dự án hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung ở khu vực vùng ven.

DKRA Consulting kỳ vọng việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho nhiều dự án sẽ góp phần cải thiện nguồn cung, đồng thời củng cố niềm tin của người mua trong thời gian tới. Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố và biệt thự được dự báo sẽ có thêm khoảng 2.000-3.000 sản phẩm mới, tập trung tại TP.HCM, Long An cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Dẫu vậy, áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu khi lãi suất vay mua nhà chưa giảm đáng kể, trong khi dòng tiền đầu tư vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện mạnh. Điều này khiến khả năng phục hồi của thị trường được dự báo sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc, thay vì tăng trưởng đồng đều trên tất cả các phân khúc.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, triển vọng trong ngắn hạn vẫn khá thận trọng. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng có cải thiện nhưng quy mô thị trường còn thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng và condotel vẫn đối mặt lượng hàng tồn kho lớn, trong khi sức mua chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét. Theo DKRA Consulting, phân khúc này sẽ cần thêm thời gian để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư cũng như tạo lập chu kỳ tăng trưởng mới.

ANH HÀO