TP.HCM: Giá nhà khu lõi neo cao, nguồn cung căn hộ dịch chuyển về các đô thị vệ tinh

MTXD - Trong khi khu vực lõi TP.HCM ghi nhận nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá tiếp tục leo thang, các dự án thuộc địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây đang trở thành động lực tăng trưởng của thị trường căn hộ. Hơn 7.000 căn hộ mở bán mới và hơn 6.100 giao dịch trong quý I/2026 cho thấy xu hướng mở rộng không gian phát triển nhà ở của TP.HCM sau sáp nhập.

Trong bối cảnh khu vực lõi TP.HCM khan hiếm nguồn cung, Bình Dương cũ tiếp tục là tâm điểm phát triển căn hộ mới của thị trường. Ảnh: Anh Hào.

Nguồn cung mới tập trung tại các khu vực phía Đông và phía Bắc

Theo báo cáo MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ khu vực lõi TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý đầu năm, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung hạn chế trong khi giá bán liên tục leo thang đang khiến các chủ đầu tư mở rộng tìm kiếm cơ hội tại những địa bàn có quỹ đất lớn hơn và dư địa phát triển còn nhiều. Điều này góp phần thúc đẩy làn sóng phát triển dự án tại các khu vực thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, nay là một phần của TP.HCM mở rộng.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ tại các khu vực này ghi nhận khoảng 7.017 căn hộ mở bán mới trong quý I/2026, cao gấp gần 6 lần nguồn cung của khu vực lõi TP.HCM.

Phần lớn nguồn cung đến từ các khu vực thuộc Bình Dương trước đây với khoảng 6.430 căn hộ, tập trung tại Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một. Đây đều là những đô thị có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng kết nối thuận lợi với khu vực trung tâm TP.HCM và đang thu hút mạnh dân cư cũng như các hoạt động sản xuất, dịch vụ.

Các dự án nổi bật được đưa ra thị trường trong quý gồm Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon, Emerald Garden View và Green Skyline. Sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn từ các chủ đầu tư uy tín tiếp tục củng cố vị thế của khu vực này trong bức tranh nguồn cung căn hộ của TP.HCM.

Trong khi đó, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây ghi nhận 587 căn hộ mới từ dự án Maison Grand tại Phú Mỹ. Dù quy mô nguồn cung chưa lớn, thị trường đã cho thấy tín hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2023 đến năm 2024.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định trong khi khu vực lõi vẫn được săn đón và tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả và sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm. Điều này tạo ra động lực mạnh hơn tại các khu vực vệ tinh, nơi nguồn cung mới, kết nối hạ tầng và mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại. Khi thị trường TP.HCM mở rộng dần định hình, các cực tăng trưởng mới sẽ đóng vai trò chiến lược hơn trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở và định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường căn hộ thành phố.

Theo Cushman & Wakefield, sự dịch chuyển nguồn cung về các đô thị mới phản ánh xu hướng phát triển tất yếu của TP.HCM trong giai đoạn mở rộng không gian đô thị. Khi quỹ đất tại khu vực lõi ngày càng hạn chế và giá bán liên tục tăng cao, các địa bàn có dư địa phát triển lớn đang trở thành lựa chọn ưu tiên của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Thanh khoản căn hộ tại Bình Dương cũ tiếp tục duy trì tích cực nhờ nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá cạnh tranh và nhu cầu ở thực lớn.

Giá bán cạnh tranh, thanh khoản duy trì tích cực

Không chỉ dẫn đầu về nguồn cung, các đô thị mới của TP.HCM cũng đang ghi nhận sức mua khả quan nhờ mặt bằng giá phù hợp hơn khu vực trung tâm.

Trong quý I/2026, tổng lượng giao dịch căn hộ tại các khu vực này đạt khoảng 6.118 căn. Riêng địa bàn Bình Dương cũ ghi nhận khoảng 5.484 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 76,6%, cho thấy nhu cầu nhà ở và đầu tư vẫn duy trì ở mức cao.

Một trong những lợi thế lớn của khu vực là mặt bằng giá bán thấp hơn đáng kể so với khu vực lõi TP.HCM. Giá sơ cấp trung bình tại địa bàn Bình Dương cũ đạt khoảng 1.886 USD/m2, giảm 7,4% so với quý trước nhưng vẫn tăng gần 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận giá bán trung bình khoảng 1.373 USD/m2.

Mức giá này hiện chỉ bằng một phần nhỏ so với mức gần 7.300 USD/m2 của thị trường căn hộ khu vực lõi TP.HCM, tạo lợi thế cạnh tranh lớn trong việc thu hút người mua ở thực cũng như các nhà đầu tư tìm kiếm dư địa tăng trưởng.

Theo Cushman & Wakefield, xu hướng này sẽ tiếp tục được củng cố trong những năm tới. Giai đoạn 2026 - 2029, riêng khu vực Bình Dương cũ dự kiến bổ sung thêm khoảng 31.816 căn hộ mới, chủ yếu tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Trong khi đó, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ dự kiến có thêm khoảng 1.000 căn hộ từ dự án Beacon Tower thuộc khu đô thị Blanca City trong năm 2026.

Các chuyên gia nhận định, việc mở rộng địa giới hành chính đang tạo điều kiện để TP.HCM hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, trong đó các khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây sẽ đóng vai trò là những cực phát triển mới về dân cư, công nghiệp, dịch vụ và nhà ở. Đây cũng được kỳ vọng là động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản TP.HCM bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nguồn cung đa dạng và dư địa phát triển lớn hơn so với giai đoạn trước.

ANH HÀO