Đô thị xanh mở hướng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản

MTXD - Trong bối cảnh yêu cầu phát triển bền vững ngày càng được đặt ra, phát triển đô thị xanh đang trở thành hướng đi tất yếu của ngành bất động sản. Theo các chuyên gia, để nâng cao giá trị dự án và khả năng cạnh tranh, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy từ quy hoạch, thiết kế đến quản lý vận hành công trình.

Các chuyên gia trao đổi về giải pháp phát triển đô thị xanh và nâng cao giá trị bất động sản tại hội thảo "Thành phố xanh - Sự lựa chọn thông minh cho bất động sản Việt Nam". Ảnh: Anh Hào.

Biến đổi khí hậu, áp lực giảm phát thải và xu hướng đầu tư theo các tiêu chí môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang tạo ra những yêu cầu mới đối với thị trường bất động sản. Không chỉ tập trung vào phát triển dự án, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến chất lượng quy hoạch, hiệu quả sử dụng năng lượng, ứng dụng công nghệ và quản lý vận hành nhằm gia tăng giá trị công trình trong dài hạn.

Những nội dung này được các chuyên gia chia sẻ tại hội thảo "Thành phố xanh - Sự lựa chọn thông minh cho bất động sản Việt Nam", diễn ra trong khuôn khổ Smart Green Living (S.G.L) Week 2026. Tại đây, nhiều ý kiến cho rằng phát triển đô thị xanh không chỉ là giải pháp thích ứng với biến đổi khí hậu mà còn là yếu tố nâng cao năng lực cạnh tranh của dự án trong bối cảnh thị trường ngày càng đề cao các tiêu chí phát triển bền vững.

Bà Đặng Thị Luận, Giám đốc Trung tâm Sáng tạo TP.HCM (SIHUB), cho biết việc tổ chức Smart Green Living Week 2026 hướng tới mục tiêu kết nối các doanh nghiệp, chuyên gia, nhà khởi nghiệp và các đơn vị phát triển đô thị nhằm chia sẻ giải pháp cho những thách thức trong quá trình vận hành công trình và phát triển đô thị.

Theo bà, việc ứng dụng các công nghệ như trí tuệ nhân tạo (AI), Internet vạn vật (IoT), vật liệu mới và các giải pháp năng lượng sạch không chỉ góp phần nâng cao tính bền vững của dự án mà còn tối ưu hiệu quả đầu tư và quản lý vận hành trong dài hạn.

Quy hoạch xanh cần lấy con người làm trung tâm

Chia sẻ tại hội thảo, KTS Nguyễn Hồng Hải, Kiến trúc sư trưởng Becamex & BTIC cho rằng mục tiêu của phát triển đô thị trong thế kỷ XXI không còn dừng lại ở việc giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường mà phải hướng tới tạo ra những hệ sinh thái ngày càng khỏe mạnh hơn sau mỗi chu kỳ phát triển. Điều đó đòi hỏi các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy ngay từ khâu quy hoạch, thay vì chỉ tập trung vào khai thác quỹ đất hoặc gia tăng mật độ xây dựng.

Theo ông Hải, quy hoạch đô thị không chỉ là việc bố trí các công trình kiến trúc mà còn là quá trình nghiên cứu toàn bộ vòng đời của dự án, từ quy hoạch, thiết kế, xây dựng đến vận hành và trải nghiệm của cư dân.

KTS Nguyễn Hồng Hải, Kiến trúc sư trưởng Becamex & BTIC, chia sẻ về vai trò của quy hoạch lấy con người làm trung tâm trong phát triển đô thị xanh. Ảnh: Anh Hào.

Một trong những nội dung được ông nhấn mạnh là xây dựng "hạ tầng hành vi". Theo đó, thay vì phụ thuộc vào công nghệ để khắc phục những hạn chế của quy hoạch, cần tạo lập các không gian khuyến khích người dân hình thành lối sống xanh thông qua thiết kế đô thị. Một quy hoạch lấy con người làm trung tâm sẽ tự khắc tạo ra sự "thông minh" thông qua cách tổ chức khoa học, nơi không gian công cộng, vỉa hè và lối đi bộ (mô hình TOD) được ưu tiên để con người tự nguyện chọn lựa lối sống xanh một cách tự nhiên.

Bên cạnh đó, ông Hải cho rằng các đô thị trong tương lai cần hướng tới mô hình phát triển tái tạo, thay vì chỉ dừng ở các giải pháp tiết kiệm năng lượng. Theo đó, công trình cần được thiết kế để tạo ra nhiều năng lượng hơn mức tiêu thụ (Net Positive), đồng thời góp phần phục hồi nguồn nước, bảo tồn hệ sinh thái và sử dụng hiệu quả tài nguyên.

Để thực hiện mục tiêu này, các chủ đầu tư cần chuyển đổi từ mô hình kinh tế tuyến tính sang kinh tế tuần hoàn, giảm lãng phí trong toàn bộ vòng đời dự án và gia tăng khả năng tái sử dụng vật liệu. Đây không chỉ là giải pháp giảm tác động đến môi trường mà còn góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư trong dài hạn.

Theo KTS Nguyễn Hồng Hải, kinh nghiệm triển khai tại các khu công nghiệp - đô thị như Mỹ Phước (Bình Dương cũ) cho thấy một dự án chỉ có thể phát triển bền vững khi hạ tầng kỹ thuật được phát triển đồng bộ với hạ tầng xã hội. Chủ đầu tư cần quan tâm đến công tác tái định cư, đào tạo nguồn nhân lực, phát triển dịch vụ và xây dựng không gian cộng đồng để người dân thực sự được hưởng lợi từ quá trình phát triển đô thị. Khi hạ tầng xã hội được đầu tư đồng bộ, giá trị bất động sản cũng sẽ được nâng lên theo thời gian.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh các tiêu chí môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng trở thành yêu cầu của các nhà đầu tư, quy hoạch xanh sẽ là nền tảng giúp các dự án nâng cao sức cạnh tranh và thích ứng với xu hướng phát triển mới của thị trường.

Thiết kế và vận hành là yếu tố quyết định giá trị công trình

Nếu quy hoạch tạo nên nền móng cho một đô thị xanh thì thiết kế và quản lý vận hành sẽ quyết định hiệu quả thực tế của công trình trong suốt quá trình khai thác.

Ông Vũ Xuân Dũng, Giám đốc Thiết kế sản phẩm BCONS cho rằng, tính bền vững phải được tính toán ngay từ những nét vẽ đầu tiên. Theo ông, một công trình xanh không phải là công trình được bổ sung nhiều thiết bị công nghệ, mà phải được thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, tối ưu công năng và hạn chế lãng phí ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Dự án Bcons NewSky được phát triển theo định hướng tối ưu thiết kế, tận dụng điều kiện tự nhiên nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng và chất lượng không gian sống. Ảnh: Bcons.

Đối với các dự án nhà ở vừa túi tiền, BCONS lựa chọn hướng tiếp cận tập trung vào việc cân bằng giữa chi phí đầu tư và chất lượng công trình. Thiết kế được tối ưu dựa trên hướng nắng, hướng gió, giảm bức xạ nhiệt, tận dụng ánh sáng và thông gió tự nhiên để giảm nhu cầu sử dụng điện cho điều hòa và chiếu sáng.

Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ trong thiết kế giúp kiểm soát chính xác khối lượng vật tư, tiến độ thi công và hạn chế phát sinh lãng phí. Theo ông Dũng, khi công trình được tối ưu về công năng và hiệu quả năng lượng, chi phí vận hành sẽ giảm, đồng thời nâng cao chất lượng sống và giá trị tài sản của người sở hữu.

Ở góc độ quản lý vận hành, PGS.TS.KTS Lê Anh Đức, Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Savista Holdings & HSSC cho rằng nhiều công trình đạt chứng chỉ xanh khi hoàn thành nhưng lại không duy trì được hiệu quả trong quá trình sử dụng. Vì vậy, bên cạnh thiết kế, công tác vận hành mới là yếu tố quyết định giá trị thực của công trình xanh.

Theo ông, quản lý vận hành cần chuyển từ tư duy quản lý tòa nhà sang quản trị tài sản (Asset Management). Việc ứng dụng AI, Digital Twin (bản sao số) và các nền tảng số sẽ giúp theo dõi tình trạng công trình theo thời gian thực, giám sát mức tiêu thụ năng lượng, dự báo bảo trì, kiểm soát chất lượng không khí và nâng cao trải nghiệm của cư dân.

Ông cũng đề xuất áp dụng mô hình thiết kế mô-đun (Modular) ngay từ giai đoạn đầu để công trình có thể thay đổi công năng khi cần thiết mà không phải phá dỡ, qua đó giảm chất thải xây dựng và kéo dài vòng đời tài sản. Đồng thời, mục tiêu của các công trình trong tương lai không chỉ là đạt mức phát thải ròng bằng "0" mà cần hướng đến khả năng phục hồi hệ sinh thái, tái tạo nguồn nước và tạo ra nhiều giá trị tích cực hơn cho môi trường.

Các chuyên gia nhận định, trong giai đoạn phát triển mới, giá trị của một dự án bất động sản sẽ không chỉ được đánh giá qua vị trí, quy mô hay hệ thống tiện ích mà còn dựa trên khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, hiệu quả sử dụng tài nguyên và chất lượng môi trường sống mà dự án tạo ra.

Trong bối cảnh TP.HCM đang đẩy mạnh mục tiêu xây dựng đô thị thông minh, xanh và đáng sống, những mô hình và kinh nghiệm được chia sẻ tại hội thảo được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy quá trình chuyển đổi xanh của thị trường bất động sản Việt Nam. Đồng thời, tạo động lực để các doanh nghiệp chuyển từ tư duy xây dựng những công trình xanh đơn lẻ sang phát triển các hệ sinh thái đô thị có khả năng thích ứng, vận hành hiệu quả và tạo ra giá trị bền vững cho môi trường, cộng đồng cũng như nền kinh tế.

ANH HÀO