Hội thảo khoa học: Khơi thông nguồn lực đất đai - Động lực phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.

MTXD - Ngày 6/10/2026, tại Trường Đại học Intracom, Hà Nội, Tạp chí Pháp luật và Phát triển phối hợp với Trường Đại học Intracom tổ chức Hội thảo khoa học “Khơi thông nguồn lực đất đai – Động lực phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới”Hội thảo là diễn đàn để các chuyên gia, nhà khoa học cùng nhận diện những điểm nghẽn trong chính sách, pháp luật và quá trình thực thi, từ đó đề xuất giải pháp khơi thông và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Qua trao đổi, phản biện đa chiều, hội thảo góp phần hoàn thiện chính sách theo hướng minh bạch, khả thi, bảo đảm quyền lợi hợp pháp và kiểm soát hiệu quả nguồn lực đất đai.

Toàn cảnh hội thảo Khơi thông nguồn lực đất đai - Động lực phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.

Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng của nền kinh tế, nhưng giá trị của nguồn lực này không chỉ được đo bằng diện tích hay giá trị tài sản trên giấy tờ. Điều quan trọng hơn là đất đai có được đưa vào sử dụng hiệu quả, tạo ra sản phẩm, việc làm, hạ tầng và những giá trị kinh tế - xã hội cụ thể hay không. Cùng một diện tích đất, nhưng với cách thức quản lý, sử dụng và khai thác khác nhau, giá trị tạo ra cũng có thể rất khác nhau.

Trong thực tế, không ít nguồn lực đất đai vẫn chưa được phát huy đầy đủ. Có trường hợp vướng từ quy định pháp luật, nhưng cũng có những điểm nghẽn nằm ở quá trình tổ chức thực hiện, sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý, việc thực thi quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật ghi nhận và có thể được thực hiện trên thực tế. Bên cạnh đó là yêu cầu kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn pháp lý trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Những vấn đề đó đặt ra yêu cầu không chỉ tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai, mà còn phải nhìn nhận lại cách thức vận hành của cả hệ thống trong thực tiễn. Làm thế nào để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển, đồng thời bảo đảm công khai, minh bạch, kiểm soát quyền lực và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, là câu hỏi cần được tiếp tục trao đổi từ nhiều góc độ.

Từ cách tiếp cận này, Hội thảo khoa học “Khơi thông nguồn lực đất đai - Động lực phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới”, tổ chức ngày 6/10 tại Trường Đại học Intracom, Hà Nội, đã mở ra những trao đổi không chỉ xoay quanh việc sửa một điều khoản hay tháo gỡ một thủ tục cụ thể, mà hướng tới những vấn đề rộng hơn về cấu trúc pháp luật, cơ chế thực thi và sự tương tác giữa cơ quan quản lý với các chủ thể sử dụng đất.

Qua các tham luận được trình bày và trao đổi tại hội thảo, nhiều vấn đề được nhìn nhận từ những góc độ khác nhau, nhưng cùng hướng tới một mục tiêu: tạo lập một hệ thống pháp luật và cơ chế thực thi đủ minh bạch, thống nhất, khả thi để nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, trong khi quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được bảo đảm.

1. Khi một đạo luật phải gánh quá nhiều chức năng

Một trong những vấn đề có tính nền tảng được GS.TSKH. Đặng Hùng Võ đặt ra là nhu cầu tái cấu trúc hệ thống pháp luật đất đai.

Theo ông, từ năm 1993 đến nay, Luật Đất đai của Việt Nam về thực chất đang vận hành như một dạng “bộ luật”, cùng lúc chứa đựng nhiều nhóm quy định từ quyền đối với đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai đến các công cụ hành chính và cả vấn đề sử dụng đất.

Trong khi đó, theo cách tiếp cận của nhiều quốc gia phát triển, các nội dung này được phân bổ ở những đạo luật khác nhau. Các vấn đề về quyền đối với đất đai có thể được điều chỉnh trong pháp luật dân sự; quy hoạch trong pháp luật về quy hoạch; tài chính đất đai trong pháp luật về giá, thuế và đầu tư; đất công trong pháp luật về quản lý tài sản công; còn việc sử dụng đất được đặt trong các luật chuyên ngành.

Từ đó, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam cần nghiên cứu một hướng tái cấu trúc hệ thống pháp luật đất đai, chuyển từ một đạo luật bao quát quá nhiều nội dung sang một hệ thống phân định rõ hơn chức năng của từng nhóm pháp luật. Điểm đáng chú ý trong đề xuất này không chỉ nằm ở tên gọi hay việc “tách luật”, mà ở yêu cầu xác định rõ nội dung nào cần được luật hóa và nội dung nào thuộc trách nhiệm tổ chức thực thi của cơ quan hành pháp.

Theo hướng tiếp cận này, việc sửa đổi pháp luật đất đai không nên chỉ được nhìn như một lần “vá lỗi” những quy định đang phát sinh vướng mắc, mà cần là cơ hội để xem xét lại cấu trúc của cả hệ thống. Đây cũng là cách tiếp cận phù hợp với yêu cầu nâng cao hiệu quả xây dựng và thi hành pháp luật trong giai đoạn mới: pháp luật càng rõ về phạm vi điều chỉnh, trách nhiệm thực thi càng có điều kiện được xác định cụ thể.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ nêu tham luận tại hội thảo

2. Điểm nghẽn không chỉ nằm trong câu chữ của luật

Nếu GS.TSKH. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề từ cấu trúc hệ thống pháp luật thì TS. Phan Văn Lâm tiếp cận bài toán từ quá trình tương tác giữa cơ quan quản lý và chủ thể sử dụng đất. Theo ông, giữa việc một quyền được pháp luật ghi nhận và khả năng thực hiện quyền đó trên thực tế còn tồn tại một khoảng cách. Khoảng cách ấy có thể được tạo nên bởi quy hoạch, thủ tục hành chính, nghĩa vụ tài chính, điều kiện đầu tư, dữ liệu đất đai, sự phối hợp giữa các cơ quan và các quyết định trong quá trình tổ chức thi hành pháp luật.

Đây là một điểm đáng chú ý khi nói về “khơi thông nguồn lực đất đai”. Bởi nếu chỉ nhìn vào số lượng thủ tục để đánh giá cải cách, có thể chưa phản ánh đúng chi phí mà người dân và doanh nghiệp đang phải chịu. Một thủ tục được cắt giảm nhưng hồ sơ vẫn khó dự đoán, người thực hiện không biết hồ sơ đang ở đâu, còn thiếu điều kiện gì, cơ quan nào chịu trách nhiệm và khi nào có thể nhận được kết quả thì nguồn lực đất đai vẫn chưa thực sự được khơi thông.

Từ góc nhìn này, TS. Phan Văn Lâm cho rằng cần phân biệt rõ vướng mắc do quy định pháp luật với vướng mắc trong tổ chức thực hiện. Đồng thời, trách nhiệm cũng không thể chỉ đặt về một phía. Người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm về tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ và việc thực hiện các nghĩa vụ của mình. Ở chiều ngược lại, cơ quan quản lý phải có trách nhiệm xác định rõ phần việc thuộc thẩm quyền, thời hạn xử lý, căn cứ chấp thuận hoặc từ chối và trách nhiệm khi việc xử lý chậm trễ hoặc không thống nhất.

Vấn đề này đặc biệt rõ trong các quy trình liên quan đến nhiều ngành như đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, môi trường và tài chính. Một dự án có thể chỉ thuộc về một nhà đầu tư nhưng hồ sơ lại đi qua nhiều cơ quan. Nếu mỗi cơ quan chỉ chịu trách nhiệm đối với phần việc riêng của mình mà không có đầu mối chịu trách nhiệm về toàn bộ tiến trình, tổng thời gian xử lý có thể kéo dài dù từng cơ quan vẫn hoàn thành phần việc trong thời hạn được giao. Đây chính là một dạng “chi phí tương tác” mà nếu không nhìn nhận đầy đủ sẽ khó giải quyết được điểm nghẽn thực chất.

TS: Phan Văn Lâm - Tổng Biên tập Tạp chí Pháp luật và Phát triển

3. Minh bạch không chỉ là công khai

Một vấn đề rất quan trọng khác được đặt ra là dữ liệu đất đai. Theo TS. Phan Văn Lâm, một thông tin được công bố chưa đồng nghĩa với việc người dân và doanh nghiệp đã có khả năng sử dụng thông tin đó. Người sử dụng đất cần có khả năng tìm thấy, hiểu, kiểm chứng và sử dụng thông tin để đưa ra quyết định.

Chẳng hạn, một quy hoạch đã được công bố nhưng nếu người dân không thể thuận tiện đối chiếu với thửa đất cụ thể, hoặc dữ liệu giữa các cơ quan không thống nhất, thời điểm cập nhật không rõ, thì trên thực tế vẫn phát sinh nhu cầu xác nhận lại. Vì vậy, yêu cầu đặt ra không chỉ là “công khai dữ liệu”, mà phải tiến tới một hệ thống dữ liệu có thể sử dụng được, xác định được nguồn, thời điểm cập nhật và giá trị pháp lý của thông tin.

Đây cũng là điều kiện quan trọng để giảm số lần người dân, doanh nghiệp phải cung cấp lại những thông tin mà Nhà nước đã có. Cùng với đó, việc xác định giá đất cũng cần được nhìn nhận trên cả hai phương diện: bảo đảm nguồn lực thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước và tạo điều kiện để nhà đầu tư có thể dự tính chi phí, hiệu quả dự án. Rút ngắn thời gian định giá là cần thiết, nhưng không thể đánh đổi bằng việc làm suy giảm chất lượng quyết định hoặc nguy cơ thất thoát tài sản công. Nói cách khác, khơi thông nguồn lực không đồng nghĩa với chạy theo tốc độ bằng mọi giá. Điều cần đo không chỉ là thời gian giải quyết, mà cả chất lượng của quyết định được đưa ra.

4. Cải cách thủ tục nhưng không thể bỏ đi những “bộ lọc” cần thiết

GS.TS. Lê Hồng Hạnh - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam

Ở một góc độ khác, GS.TS. Lê Hồng Hạnh đặt vấn đề về vai trò của công chứng trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một ví dụ cho thấy cải cách pháp luật đất đai cần được cân nhắc trong mối quan hệ với toàn bộ hệ thống pháp luật, thay vì chỉ nhìn vào việc một thủ tục có làm phát sinh thêm thời gian và chi phí hay không.

Theo GS.TS. Lê Hồng Hạnh, công chứng không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà là một loại dịch vụ công nhằm xác nhận tính xác thực, hợp pháp của những giao dịch thuộc trường hợp phải công chứng hoặc được các bên yêu cầu công chứng. Hoạt động này, theo ông, tạo ra một lớp kiểm soát rủi ro trước khi giao dịch được đưa vào đời sống pháp lý. Từ đó, ông cho rằng việc loại bỏ công chứng khỏi các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được đánh giá hết sức thận trọng.

Lập luận được GS.TS. Lê Hồng Hạnh đưa ra là nếu bỏ một “màng lọc” thì chức năng kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch vẫn phải được thực hiện ở đâu đó. Nếu chuyển toàn bộ chức năng này sang cơ quan đăng ký đất đai thì chưa chắc đã làm bộ máy tinh gọn hơn, thậm chí có thể tạo thêm áp lực cho hệ thống vốn đã phải xử lý khối lượng lớn hồ sơ.

Đáng chú ý, ông đặt vấn đề rằng cải cách pháp luật phải được đánh giá trên tác động tổng thể. Một quy định làm giảm một bước thủ tục nhưng lại làm gia tăng tranh chấp, giao dịch vô hiệu hoặc gây khó khăn cho việc xác lập dữ liệu đất đai thì chưa chắc đã thực sự là một bước tiến về cải cách.

Theo GS.TS. Lê Hồng Hạnh, công chứng trong giao dịch đất đai còn có vai trò bảo vệ người dân, nhất là những người không có đầy đủ kiến thức pháp luật về giao dịch bất động sản. Các quy định về công chứng bắt buộc đối với một số giao dịch đất đai đã được duy trì qua nhiều giai đoạn pháp luật và chưa có cơ sở lý luận, thực tiễn đủ thuyết phục để loại bỏ những quy định đã phát huy giá trị trong thực tế.

5. Khơi thông nguồn lực phải đi cùng kiểm soát quyền lực

Nhìn từ ba cách tiếp cận trên và những tham luận của những diễn giả tại hội thảo, có thể thấy “điểm nghẽn” của đất đai không nằm ở một điểm duy nhất.  Có thể đó là cấu trúc của hệ thống pháp luật; có thể là sự chồng lấn hoặc thiếu kết nối giữa các quy định; cũng có thể nằm ở khâu tổ chức thực hiện, dữ liệu, định giá, phối hợp giữa các cơ quan hoặc cách thức xác lập và bảo vệ quyền của người sử dụng đất.

Điều quan trọng là không nên mặc định mọi sự chậm trễ đều xuất phát từ pháp luật, cũng không nên mặc định cứ đơn giản hóa thủ tục là có thể giải phóng nguồn lực. Bởi đất đai là nguồn lực đặc biệt. Nếu kiểm soát quá chặt, nguồn lực có thể bị “đóng băng”; nhưng nếu nới lỏng những khâu kiểm soát cần thiết, nguy cơ thất thoát tài sản công, phát sinh tranh chấp và bất ổn thị trường lại tăng lên.

TS. Phan Văn Lâm vì vậy đặt vấn đề về một cơ chế trách nhiệm cân bằng: người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm khi không thực hiện đúng nghĩa vụ, nhưng cơ quan và người có thẩm quyền cũng phải chịu trách nhiệm tương xứng khi việc chậm xử lý, xử lý không đúng hoặc thiếu nhất quán làm cản trở việc thực hiện quyền hợp pháp.

Với các dự án chậm triển khai, cần xác định cụ thể nguyên nhân và nghĩa vụ của từng bên, thay vì chỉ nhìn vào kết quả cuối cùng là dự án chậm tiến độ. Việc đánh giá cũng cần phân biệt thời gian xử lý hành chính, thời gian hồ sơ thực tế trải qua từng bước và thời gian dự án không thể triển khai do chưa đáp ứng điều kiện pháp lý.

Hội thảo thu hút sự quan tâm rất lớn của những chuyên gia đầu ngành

6. Từ “gỡ vướng” đến xây dựng một hệ thống vận hành hiệu quả

Một điểm có thể rút ra từ các tham luận là khơi thông nguồn lực đất đai không nên được hiểu đơn giản là tạo thêm quyền hay giảm bớt nghĩa vụ. Mục tiêu cuối cùng phải là tạo ra một hệ thống trong đó quyền được pháp luật ghi nhận có thể thực hiện được; thông tin cần thiết có thể tiếp cận và kiểm chứng; quy trình có thể dự đoán; trách nhiệm của từng chủ thể có thể xác định; đồng thời những hành vi sử dụng đất kém hiệu quả hoặc lợi dụng quyền để chiếm giữ nguồn lực phải chịu những sức ép pháp lý và kinh tế tương xứng.

Đây cũng là điểm giao nhau giữa yêu cầu cải cách pháp luật và yêu cầu nâng cao chất lượng quản trị. Đất được giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, dự án kéo dài không có lý do chính đáng hoặc đất bị giữ trong thời gian dài mà không được đưa vào khai thác hiệu quả đều có thể làm giảm hiệu quả phân bổ nguồn lực.”

Do đó, bài toán đặt ra cho quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai không chỉ là “gỡ bao nhiêu điểm nghẽn”, mà sâu hơn là thiết kế một cơ chế vận hành trong đó đất đai được sử dụng hiệu quả, quyền của người dân và doanh nghiệp được bảo đảm, tài sản công được bảo vệ và quyền lực công được kiểm soát bằng những trách nhiệm cụ thể.

Không chỉ dừng lại ở các tham luận, hội thảo còn ghi nhận nhiều ý kiến trao đổi, phản biện của các chuyên gia, nhà khoa học và những người có nhiều năm nghiên cứu, hoạt động trong lĩnh vực pháp luật, đất đai. Những ý kiến tại hội thảo đã góp phần làm rõ thêm các vấn đề được đặt ra trong từng tham luận, chỉ ra những điểm cần tiếp tục nghiên cứu và nhìn nhận vấn đề từ nhiều chiều cạnh khác nhau.

Nhiều chuyên gia đóng góp ý kiến tại hội thảo

Sự tham gia của nhiều chuyên gia đầu ngành cũng cho thấy câu chuyện khơi thông nguồn lực đất đai không thể giải quyết chỉ bằng việc sửa một vài quy định hay tháo gỡ một thủ tục cụ thể. Đây là vấn đề liên quan đến cả cấu trúc của hệ thống pháp luật, cơ chế thực thi, quan hệ giữa cơ quan quản lý với người sử dụng đất và các thiết chế bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

Từ những trao đổi tại hội thảo, một thông điệp được đặt ra khá rõ: khơi thông nguồn lực đất đai không đồng nghĩa với nới lỏng quản lý, mà cần một hệ thống pháp luật minh bạch, thống nhất, khả thi; trong đó quyền được pháp luật ghi nhận phải có điều kiện để thực hiện trên thực tế, trách nhiệm của các chủ thể phải được xác định rõ và những cơ chế cần thiết để phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp vẫn phải được duy trì.

Đây cũng là cơ sở để các ý kiến, kiến nghị từ hội thảo tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện, hướng tới đóng góp thiết thực cho quá trình xây dựng và hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai trong thời gian tới.

Giang Nguyễn.