Một số đề xuất điều chỉnh, bổ sung đối với quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng

I – Về cấu trúc quy chuẩn:

Các Mục gồm nhiều nội dung cần được chia nhỏ thành các mục lục nhỏ hơn, để thuận lợi cho việc tra cứu, sử dụng.

II – Các nội dung đề nghị điều chỉnh cụ thể:

2.1. Phạm vi áp dụng:

Quy chuẩn là các quy định cần được tuân thủ trong khi lập, thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng. Quy chuẩn không thể thay thế đồ án quy hoạch xây dựng.

2.2. Giải thích từ ngữ

Cần định nghĩa lại hoặc làm rõ hơn một số khái niệm quan trọng:

1. Định nghĩa về Quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị :

Cần được bo sung, làm rõ để Phạm vi lập quy hoạch chung đô thị có thể bao hàm được cả các vùng phụ cận, dự kiến mở rộng địa giới hành chính của đô thị. Hiện nay, các cơ quan chuyên môn không chấp nhận Phạm vi quy hoạch bao gồm cả phạm vi dự kiến mở rộng địa giới hành chính đô thị, do hiểu định nghĩa quy hoạch đô thị là chỉ quy hoạch trong ranh giới hành chính hiện hữu của đô thi.

Cần bổ sung mục tiêu quy hoạch đô thị và quuy hoạch xây dựng không chỉ tạo lập môi trường sống mà cần cả tạo lập môi trường làm việc thích hợp cho người dân và tạo không gian phát triển kinh tế, xã hội phù hợp với các điều kiện hiện trạng, bối cảnh, tiềm năng của đô thị.

2. Định nghĩa về “Khu chức năng”:

Là các “khu chức năng” được định nghĩa theo quy định của Luật Quy hoạch 2017, nhưng cần bổ sung thêm cụm từ “NẰM NGOÀI ĐỖ THỊ” vì khái niệm này chỉ áp dụng với khu vực năm ngoài đô thị. Đây là điểm bất cập của Luật Quy hoạch 2017 vì đã thay khái niệm “Khu chức năng đặc thù” của ngành Xây dựng trước đây thành “khu chức năng” khiến cho việc sử dụng rất khó khăn, dễ nhầm lẫn vì bất cứ một khu vực nào trong đô thị hay ngoài đô thị thì đều là một khu chức năng nào đó (cả chức năng hỗn hợp), nhưng cụm từ “khu chức năng” trong những ngữ cảnh cụ thể lại phải hiểu là đang chỉ nói về các khu chức năng được nhắc đến trong Luật Quy hoạch 2017.

Một điểm bất cập của Luật Quy hoạch 2017 và Luật Quy hoạch Đô thị là bỏ sót đối tượng quy hoạch là các vùng dự kiến đô thị hoá và xây dựng các khu chức năng làm tiền đề cho phát triển đô thị, nhưng chưa có đủ điều kiện để hình thành đô thị trong hiện trạng cũng như trong thời hạn quy hoạch. Đối tượng quy hoạch này trước đây được gọi là “Khu chức năng đặc thù”. Cần có kiến nghị để Dự thảo Luật Quy hoạch sửa đổi Luật Quy hoạch 2017 và Dự thảo luật sửa đổi Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch Đô thị xem xét bổ sung lại loại hình này.

3. Định nghĩa về Đô thị: Đề nghị điều chỉnh là “Khu vực lãnh thổ đáp ứng các tiêu chi đánh giá phân loại đô thị theo các quy định pháp luật hiện hành. Các loại đô thị bao gồm: Thành phố; Thị xã và thị trấn, với phạm vi kinh tế của đô thị có thể là phi nông nghiệp và cũng có thể là nông nghiệp tiên tiến, hiện đại, hữu cơ...” (nông nghiệp đô thị).

4. Định nghĩa về Đất xây dựng đô thị: Đề nghị điều chỉnh là “Đất dành để xây dựng các chức năng đô thị (gồm cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị) bao gồm các khu đỗ thị hỗn hợp đa chức năng và các khu đơn chức năng xây dựng tập trung (nếu có), như: công nghiệp, đạo tạo chuyên nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng...” (bỏ khái niệm đất dân dụng và ngoài dân dụng).

5. Trong trường hợp vẫn giữ định nghĩa Đất dân dụng: đề nghị điều chỉnh, “Đất dân dụng là đất xây dựng các khu đô thị hỗn hợp đa chức năng trong đô thị, bao gồm cả các công trình sản xuất công nghiệp, đào tạo chuyên nghiệp, dịch vụ du lịch nằm đan xen trong các khu đô thị hỗn hợp đa chức năng”. Cách định nghĩa hiện nay chỉ phù hợp với quy hoạch đơn chức năng – không còn phù hợp với quy hoạch phát triển bền vững – yêu cầu đa chức năng và linh hoạt ...

6. Đề nghị bỏ khái niệm “Khu vực phát triển đô thị”. Trong trường hợp vẫn giữ khái niệm này thì cần bổ sung thành “Khu vực được xác định để đầu tư cải tạo và phát triển đô thị trong một giai đoạn nhất định. Khu vực phát triển đô thị bao gồm: Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên biệt.”

7. Đề nghị bỏ khái niệm “Đơn vị ở”. Đây là tên của một mô hình, phương pháp quy hoạch hơn là tên của loại đất. Mô hình quy hoạch này dễ dẫn đến các khu đô thị khép kín, chức năng chủ yếu chỉ để ở mà không gắn được với các hoạt động kinh tế đô thị, trong khi cấu trúc đô thị khép kín là nhược điểm không nên được chấp nhận trong đô thị (có thể chấp nhận dạng nhóm nhà ở khép kín (“gated” với một tỷ lệ nhỏ trong đô thị (và yêu cầu chiều dài mỗi cạnh của nhóm nhà ở khép kín không quá 150m) và việc có xuất hiện các hoạt động kinh tế đô thị trong mỗi khu vực là ưu điểm của các khu đô thị. Nếu chấp nhận tỉnh các công trình hỗn hợp bao gồm nhà ở và các chức năng khác vào đơn vị ở thì chỉ tiêu đất đơn vị ở không còn ý nghĩa. Trong thực tế, không thể thể hiện được đất đơn vị ở trên bản đồ chung, vì các khu đô thị hiện hữu đều đan xen nhiều loại chức năng với những loại chức năng đang được định nghĩa là thuộc loại đơn vị ở và các khu đô thị mới thị quy hoạch cần hỗn hợp đa chức năng như nói trên, không khuyến khích các khu vực chỉ có chức năng chủ yếu là để ở. Quy chuẩn hiện nay cũng quy định có thể đan xen các chức năng khác trong đơn vị ở. Và trong các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết cũng không thể hiện được đất “đơn vị ở” vì quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết vẫn nên quy hoạch các ô phố (nhóm công trình) có thể sử dụng đa chức năng (có thể sử dụng cho 1 hoặc nhiều chức năng và được khống chế bằng chỉ tiêu cơ cấu các loại chức năng thay vì xác định vị trí quá cứng nhắc trên bản đồ).

Như vậy, nếu vẫn giữ khái niệm đất đơn vị ở thì loại đất này chỉ có ý nghĩa toán học (tổng của các loại đất theo định nghĩa, trong đó cần bao gồm đất dịch vụ và đất công cộng – hiện nay đang gộp chung công cộng và dịch vụ là không phù hợp), mà không thể thể hiện trên bản đồ. Nếu vẫn bắt buộc phải thể hiện trên bản đồ thì thường chỉ có thể thể hiện trong các khu vực đô thị phát triển mới của đồ án quy hoạch chung, với ý nghĩa là bắt buộc trong đó chỉ có các chức năng được định nghĩa là thuộc đất đơn vị ở, dẫn đến các khu đô thị chỉ có chức năng chủ yếu là để ở, khó hoặc không đan xen được với các chức năng kinh tế đô thị và dễ bị bỏ hoang hoặc khó đưa vào sử dụng như thực tế phổ biến ở nhiều đô thị của Việt nam hiện nay. Việc này sẽ dẫn đến cách quy hoạch đô thị cứng nhắc, làm giảm khả năng cạnh tranh của đô thị, giảm khả năng thích ứng của đô thị với bối cảnh luôn biến

động.

8. Định nghĩa về Nhóm nhà ở, đề nghị điều chỉnh: Là ô phố, tổ hợp các công trình có chức năng chính là nhà ở (thêm cụm từ “có chức năng chính”) và có không gian công cộng sử dụng chung (vườn hoa, sân chơi, bãi đỗ xe phục vụ nhóm nhà ở và đường cấp nội bộ (bao gồm đường dẫn đến các lô đất xây dựng nhà ở hoặc đường tiếp cận các công trình cao tầng có nhà ở, không bao gồm đường phân khu vực...).

9. Định nghĩa về Lô đất, đề nghị điều chỉnh là: Là khu đất được giới hạn bởi đường giao thông và các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo. Lô đất có thể chia thành nhiều thửa đất nhỏ hơn để thuận lợi, phù hợp với việc sử dụng và yêu cầu quy hoạch.

10.Định nghĩa về Nhà ở riêng lẻ, đề nghị điều chỉnh là: Nhà ở được xây dựng trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở song lập và nhà ở độc lập (bỏ cụm từ “nhà biệt thự” vì “biệt thự” mô tả một thể loại nhà ở không cùng phạm trù về cách bố trí nhà ở (liền kề, nhà ở song lập và nhà ở độc lập).

11.Định nghĩa về Đất sử dụng hỗn hợp, đề nghị điều chỉnh thành 3 loại khái niệm khác nhau:

- Đất các khu đô thị đa chức năng - áp dụng trong đồ án quy hoạch chung: là “Đất có thể sử dụng cho một hoặc nhiều chức năng đô thị, được xác định trong đồ án quy hoạch”. Đồ án sẽ sử dụng các quy định về cơ cấu sử dụng đất trong mỗi khu vực để kiểm soát sự cân bằng trong việc sử dụng đất theo các mục tiêu quy hoạch, chỉ đưa ra các quy định cứng về chức năng và vị trí trong các trường hợp cần thiết.

- Đất các nhóm công trình có thể sử dụng đa chức năng - áp dụng trong đồ án quy hoạch phân khu: là đất có thể sử dụng cho một hoặc nhiều chức năng đô thị, được xác định trong đồ án quy hoạch. Đồ án sẽ sử dụng các quy định về cơ cấu sử dụng đất trong mỗi khu vực để kiểm soát sự cân bằng trong việc sử dụng đất theo các mục tiêu quy hoạch, chỉ đưa ra các quy định cứng về chức năng và vị trí trong các trường hợp cần thiết.

- Đất sử dụng hỗn hợp – áp dụng trong đồ án quy hoạch chi tiết: Là đất có thể xây dựng nhà, công trình có thể sử dụng cho một hoặc nhiều chức năng đô thị, được xác định trong đồ án quy hoạch.

12. Định nghĩa về Đất cây xanh đô thị: Đề nghị điều chỉnh như sau:

Đất cây xanh đô thị bao gồm: đất cây xanh sử dụng công cộng, đất cây xanh sử dụng hạn chế, đất cây xanh chuyên dụng và đất cây xanh kết hợp sử dụng công cộng với chuyên dụng (ví dụ: Công viên sinh thái nông, lâm nghiệp - đan xen các khổng gian, tiện ích công cộng, đảm bảo quyền tiếp cận của người dân trong không gian canh tác hoặc duy trì sinh thái nông nghiệp hoặc đất rừng).

CHÚ THÍCH 1: Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đô thị là đất công viên, vườn hoa, sân chơi thuộc loại đất công (thêm cụm từ “thuộc loại đất công”). đảm bảo tiếp cận của người dân;

CHÚ THÍCH 2: Đất cây xanh sử dụng hạn chế là đất cây xanh được trồng trong khuôn viên các công trình, đất các (thêm cụm từ “đất các”) công viên chuyên đề do tổ chức, cá nhân quản lý và sử dụng;

CHÚ THÍCH 3: Đất cây xanh chuyên dụng là đất các loại cây xanh trong vườn ươm, đất cây xanh phục vụ nghiên cứu, đất cây xanh cách ly, đất nông nghiệp, lâm nghiệp trong đô thị. (thêm cụm từ “đất nông nghiệp, lâm nghiệp trong đô thị”). 13. Định nghĩa về Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở, nghị điều chỉnh thành: “Đất cây xanh sử dụng công cộng trong khu dân cư”. Bao gồm công viên, vườn hoa, sân chơi phục vụ cho nhu cầu và đảm bảo khả năng tiếp cận của mọi người dân trong khu vực có thể tiếp cận.

14. Định nghĩa về Điểm dân cư nông thôn, đề nghị điều chỉnh thành: Là khu vực sinh sống của người dân tại các khu vực nông thôn.

15. Định nghĩa về Hệ thống hạ tầng xã hội, đề nghị điều chỉnh thành:

- Hệ thống dịch vụ (công cộng và các hình thức xã hội hoá): y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại và các công trình dịch vụ khác (thêm cụm từ “công cộng và các hình thức xã hội hoá”);

- Hệ thống công viên, vườn hoa, sân chơi;

- Các hệ thống hạ tầng xã hội khác.

16. Định nghĩa về Mật độ xây dựng thuần, đề nghị điều chỉnh thành: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (khổng bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, lối lên xuống. (bỏ các cụm từ: nhà bảo vệ, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

CÓ DIỆN TÍCH CHIẾM ĐẤT TRÊN MẶT ĐẤT NHỎ HƠN DIỆN TÍCH MẶT CÁT Và cần định nghĩa rõ hơn, phù hợp hơn đối với TRƯỜNG HỢP CÔNG TRÌNH NGANG KHỎI TÍCH XD PHÍA TRÊN – ví dụ: Bảo tàng Hà nội...

Bảo tàng Hà Nội-Ảnh Internet

17.Cần có định nghĩa về cấp loại công trình (ví dụ: “cấp vùng”, “cấp tỉnh/thành phố TTTW”, “cấp đô thị”, “cấp khu vực”...) và quy định chỉ áp dụng quy định này với các công trình hành chính, công cộng thiết yếu, không áp dụng với các loại chức năng liên quan đến dịch vụ và thị trường.

2.3. Một số đề nghị điều chỉnh khác:

18. Yêu cầu về dự báo trong đồ án quy hoạch:

Cần dự báo quy mô dân số tính toán (theo khả năng dung nạp) và quy mô dân số thực tế (đánh giá hiện trạng, dự báo theo xu hướng và kiểm chứng trong tương lai bằng dữ liệu thống kê) tại mỗi giai đoạn quy hoạch.

Với các quy định pháp luật hiện hành cho phép người dân được sở hữu nhiều hơn 01 căn nhà và không bắt buộc phải có số người sử dụng trong căn nhà phải đúng như quy mô tính toán khi lập quy hoạch chi tiết (ví dụ: trung bình 3,5 người/căn hộ), công suất sử dụng nhà ở có xu hướng nhỏ hơn 1 (tỷ lệ nhà ở không sử dụng hoặc không sử dụng hết công suất tăng lên – tương tự như đối với khách sạn: công suất sử dụng phòng thường thấp hơn 1).

19.Nếu vẫn giữ khái niệm đất đơn vị ở thì đề nghị điều chỉnh như định nghĩa nêu trên và quy định chỉ tiêu như đã quy định trong Quy chuẩn QCVN 01/2008 về Quy hoạch xây dựng, không quy định chỉ tiêu đất đơn vị ở theo loại đô thị, vì cùng một loại đô thị nhưng với điều kiện sinh thái, hiện trạng và mục tiêu quy hoạch khác là từ khi Quy chuẩn 01/2019 (cũng là nhau thì chỉ tiêu cần phải khác nhau. Thực Quy chuẩn 01/2021) được ban hành đến nay, hầu hết các đồ án quy hoạch chung đều phải vận dụng ghi chú về điều kiện đặc thù chứ ít khi áp dụng được các chỉ tiêu quy định, đặc biệt là đối với đô thị loại I và loại II.

20. Tương tự như ý số 19 nêu trên đối với đất dân dụng.

21.Đề nghị rà soát lại các quy định kèm theo dưới bảng quy định về đất đơn vị ở. Lưu ý là sự sống còn và khả năng cạnh tranh lành mạnh để tồn tại và phát triển của mỗi đô thị, mỗi khu đô thị phụ thuộc vào việc cùng lúc đảm bảo sự linh hoạt và định hướng phát triển theo mục tiêu đối với khu đô thị đó hoặc đô thị đó.

22. Bảng 2.3: Quy mô tối thiểu của các công trình dịch vụ - công cộng cấp đô thị: Đề nghị tách khái niệm dịch vụ công cộng và dịch vụ (không phải là công cộng, liên quan đến thị trường hoặc các nhóm đối tượng sử dụng hạn chế) và quy chuẩn chỉ quy định đối với các dịch vụ công cộng thiết yếu mà đô thị cần đảm bảo, không quy định về quy mô đối với các dịch vụ xã hội hoá. Đề nghị xem lại chỉ tiêu đất bệnh viện: 100m2/giường bệnh là quá lớn. Quy định quy mô diện tích chợ dân sinh là tha cũng là khó đảm bảo ở mọi khu vực và nên chia thành nhiều điểm để tăng bán kính phục vụ hơn là chỉ có 1 điểm quy mô lớn cho 1 phường.

23.Cần cân nhắc lại quy định “Các công trình dịch vụ công cộng cấp đơn vị ở cần đảm bảo bán kính phục vụ không quá 500 m” vì quy định này có thể đáp ứng được trong trường hợp mật độ dân số rất lớn – thường là các khu ở cao tầng.

24.Cần nghiên cứu điều chỉnh lại quy định chỉ tiêu đất cây xanh đô thị cho phù hợp hơn với thực tiễn để đảm bảo yêu cầu tuân thủ quy chuẩn.

25. Đề nghị nghiên cứu giảm chỉ tiêu mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với nhà cao tầng và tăng mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với các lô đất xây dựng công trình riêng lẻ thấp tầng có quy mô lớn.

26.Đề nghị điều chỉnh quy định “Các khu, cụm, cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm phải được di dời.” thành “cần đảm bảo Các khu, cụm, cơ sở sản xuất công nghiệp trong đô thị không gây ô nhiễm”. Thực tế là để đô thị phát triển bền vững, giảm nhu cầu giao thông, cần duy trì việc làm đan xen trong khu đô thị và khu dân nhiễm ở lại trong đô thị. (dù trong hay ngoài đô thị thì đều không được gây ô nhiễm).

27.Đề nghị quy định giảm khoảng cách tối thiểu giữa các công trình cao tầng (đề khuyến khích xây nhà cao tầng dạng “mỏng” - thuận lợi thông gió, chiếu sáng tạo môi trường sống tốt, cần thiết trong điều kiện khí hậu Việt nam và tiết kiệm năng lượng). Thực tế chỉ cần quy định về hệ số sử dụng đất và giảm quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép, nếu không có các điều kiện đặc thù thì nên khuyến khích xây dựng cao tầng, giảm mật độ xây dựng, chủ đầu tư xây dựng sẽ tự động tăng khoảng cách giữa cách công trình để nâng cao chất lượng và giá trị công trình tối đa trong khả năng có thể.

28.Cần quy định các đồ án quy hoạch chung phải dự báo nhu cầu giao thông

Làm căn cứ và đồng thời kiểm chứng lại các giải pháp quy hoạch hệ thống giao thông.

29.Đối với một số chỉ tiêu, cần quy định riêng đối với các khu đô thị hiện hữu và các khu vực phát triển mới.

PGS. TS. LƯU ĐỨC HẢI - Viện trưởng Viện NCĐT-PTHT

ThS. KS. PHẠM THỊ HUỆ LINH - Viện QHĐT và NTQG