Thị trường bất động sản logistics Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

MTXD - Làn sóng dịch chuyển sản xuất, sự bùng nổ của thương mại điện tử cùng nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng đang đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường logistics và bất động sản công nghiệp năng động nhất Đông Nam Á. Tuy nhiên, phía sau đà tăng trưởng mạnh mẽ là cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt về hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành toàn cầu.

Phối cảnh KCN KNIC Nam Long Thành quy mô 1.000 ha, vốn đầu tư gần 10.500 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành hạ tầng cơ bản trong quý IV/2026, góp phần gia tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp trước làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng vào Việt Nam. Ảnh: KN Holdings.

Nhu cầu logistics tăng mạnh nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất

Theo báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield, Việt Nam đang nổi lên như một mắt xích ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng khu vực khi nhu cầu thuê kho vận, nhà xưởng và bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng mạnh. Nhu cầu thuê gia tăng, được thúc đẩy bởi thương mại điện tử, hoạt động sản xuất và dòng chảy thương mại khu vực, đang bắt đầu thu hẹp diện tích trống của thị trường bất động sản công nghiệp, qua đó định vị Việt Nam và khu vực Đông Nam Á nói chung trở thành một mắt xích ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong xu hướng đó, Việt Nam được đánh giá hưởng lợi rõ nét nhờ vị trí địa lý thuận lợi, chi phí cạnh tranh, mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng và nền tảng sản xuất ngày càng hoàn thiện. Không chỉ là nơi tiếp nhận dòng vốn sản xuất mới, Việt Nam còn đang dần trở thành trung tâm logistics phục vụ cả nhu cầu xuất khẩu lẫn tiêu dùng nội địa.

Động lực tăng trưởng hiện đến từ ba yếu tố chính gồm thương mại điện tử, sản xuất công nghiệp và dòng chảy thương mại xuyên biên giới. Khi tốc độ giao hàng, khả năng lưu trữ và tối ưu vận hành trở thành ưu tiên hàng đầu, nhu cầu đối với các kho vận hiện đại, nằm gần cảng biển, sân bay, cao tốc và các cụm công nghiệp lớn cũng tăng lên nhanh chóng.

Tại phía Nam, khu vực TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục đóng vai trò đầu tàu nhờ hệ sinh thái sản xuất lớn và sức tiêu thụ mạnh. Theo báo cáo HCMC MarketBeat Q1/2026 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp trong vùng đạt khoảng 36.400 ha, trong khi nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn lần lượt đạt 6,8 triệu m2 và 6,6 triệu m2. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 90% đối với cả hai loại hình nhà xưởng và kho xây sẵn, phản ánh nhu cầu thuê vẫn rất lớn dù nguồn cung liên tục được mở rộng.

Tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới, nơi doanh nghiệp không còn chỉ tìm kiếm diện tích thuê mà hướng đến các không gian logistics chất lượng cao, có khả năng vận hành tự động hóa và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. Điều này lý giải vì sao những dự án nằm gần vành đai, cảng nước sâu hay các tuyến cao tốc kết nối liên vùng đang ngày càng được săn đón.

Ở phía Bắc, các địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên hay Quảng Ninh tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng đầu tư vào lĩnh vực điện tử, bán dẫn và công nghệ cao. Sự hiện diện ngày càng lớn của các tập đoàn sản xuất toàn cầu đã kéo theo nhu cầu mạnh mẽ đối với kho vận và nhà xưởng đạt chuẩn quốc tế.

Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc đạt 63% đối với đất khu công nghiệp, 86% đối với nhà xưởng xây sẵn và 82% đối với kho xây sẵn. Riêng Hà Nội gần như đạt trạng thái lấp đầy tối đa ở cả ba phân khúc. Điều này cho thấy quỹ đất công nghiệp tại các khu vực trung tâm đang dần khan hiếm, buộc doanh nghiệp phải mở rộng tìm kiếm sang các địa phương vệ tinh.

Khu công nghiệp sinh thái Prodezi (Tây Ninh) do Công ty Cổ phần Prodezi Long An làm chủ đầu tư, đang trong quá trình triển khai, kỳ vọng bổ sung nguồn cung chất lượng cao và tạo động lực phát triển mới cho khu vực phía Nam. Ảnh chụp tháng 3/2026: Anh Hào.

Cuộc đua mới không còn nằm ở diện tích mà ở chất lượng

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng Việt Nam đang chứng kiến làn sóng mở rộng hiện diện của các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao. Điều này không chỉ giúp củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu mà còn làm thay đổi tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư.

Nếu trước đây yếu tố vị trí thường được xem là ưu tiên số một thì hiện nay doanh nghiệp ngày càng quan tâm hơn đến chất lượng hạ tầng, năng lực vận hành của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành khắt khe. Nói cách khác, thị trường logistics đang chuyển từ giai đoạn cạnh tranh về diện tích sang cạnh tranh về chất lượng.

Xu hướng này cũng thúc đẩy một chu kỳ nâng cấp mới đối với phân khúc kho xưởng. Các doanh nghiệp hiện ưu tiên những tài sản có khả năng tiết kiệm năng lượng, sẵn sàng cho tự động hóa và đáp ứng tiêu chuẩn ESG nhằm tối ưu chi phí vận hành dài hạn. Đây được xem là yếu tố quan trọng trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng đề cao tính bền vững và khả năng chống chịu trước biến động.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, khoảng 43% thị trường logistics tại châu Á - Thái Bình Dương sẽ ghi nhận tỷ lệ trống tiếp tục giảm trong ba năm tới khi lực hấp thụ cải thiện và nguồn cung mới được kiểm soát chặt hơn. Điều này đồng nghĩa cạnh tranh đối với các tài sản logistics chất lượng cao sẽ ngày càng gay gắt, đặc biệt tại những khu vực sở hữu hạ tầng kết nối tốt.

Ông Dennis Yeo, Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, nhận định Đông Nam Á đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới khi đa dạng hóa chuỗi cung ứng trở thành một xu hướng mang tính cấu trúc thay vì mang tính chu kỳ.

“Khi nhu cầu tiếp tục mở rộng, chúng tôi kỳ vọng cạnh tranh đối với các tài sản chất lượng cao sẽ gia tăng, đặc biệt tại những vị trí có kết nối tốt. Điều này sẽ đặt ra yêu cầu lớn hơn về việc ra quyết định sớm của khách thuê, đồng thời tạo cơ hội cho các nhà đầu tư và chủ đầu tư có khả năng cung cấp các cơ sở logistics hiện đại, sẵn sàng cho tương lai và phù hợp với những yêu cầu vận hành cũng như công nghệ đang thay đổi.”, ông Dennis Yeo chia sẻ thêm.

Dù vậy, để duy trì lợi thế cạnh tranh, Việt Nam vẫn đối mặt nhiều thách thức về hạ tầng logistics, chi phí vận tải và tốc độ phát triển quỹ đất công nghiệp chất lượng cao. Cuộc đua sắp tới không chỉ nằm ở việc mở rộng nguồn cung mà còn ở khả năng nâng cấp chất lượng tài sản, kết nối hạ tầng liên vùng và đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các tập đoàn toàn cầu.

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng thế giới tiếp tục tái cấu trúc, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để nâng tầm vị thế từ “công xưởng sản xuất” lên trung tâm logistics và phân phối mới của khu vực. Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu đó, thị trường cần nhiều hơn những dự án quy mô lớn – mà còn cần một hệ sinh thái logistics hiện đại, đồng bộ và đủ sức cạnh tranh ở cấp độ quốc tế.

ANH HÀO