Thị xã Sơn Tây- Hà Nội: Việc nở rộ phân lô, bán nền tại xã Cổ Đông có đúng quy định?

MTXD - Phân lô, bán nền đã trở thành "gà đẻ trứng vàng" cho nhiều đối tượng đầu cơ trong những cơn sốt đất, thế nhưng nhiều hệ lụy nặng nề sẽ để lại cho thị trường, quy hoạch, người thân và cả những nhà đầu tư khi “móc hầu bao” bỏ vào những khu đất phân lô, bán nền không đủ điều kiện. Thực trạng phân lô, bán nền tự phát rầm rộ nhất phải kể đến địa bàn xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, Hà Nội.

Việc phân lô, bán nền tại xã Cổ Đông là tự phát

Mới đây, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TP. Hà Nội Lê Thanh Nam đã ký quyết định 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ ký ngày 22/3/2022 về việc đẩy mạnh công tác quản lý nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất. Đề nghị Ủy ban nhân dân các quận, huyện kiểm tra rà soát báo cáo về việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng hạ tầng giao thông trên địa bàn từ 1/2017 đến 31/1/2022 để báo cáo.

Khu đất tại ngõ 208 đường Cổ Đông 2 của gia đình ông Nguyễn Văn Phóng, phân lô có đúng quy định?

Mặc dù, Sở Tài nguyên Môi trường đã có văn bản chỉ đạo, kiểm tra siết chặt công tác quản lý như thế, nhưng dưới địa phương công tác quản lý vẫn có dấu hiệu lỏng lẻo để vi phạm diễn ra.

Bằng việc thu gom đất của một số cá nhân, hộ gia đình, sau đó làm hạ tầng, rồi tách thành các lô nhỏ để bán, đang tạo ra những hệ lụy cho thị trường BĐS và quy hoạch. Với nhiều hình thức một số doanh nghiệp, cá nhân gom đất của người dân trong thôn, làng sau đó san gạt mặt bằng, làm hạ tầng gồm đường giao thông đấu nối với đường chính, cột điện. Những khu đất này bao gồm có diện tích đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm.

Sau khi được một số doanh nghiệp hoặc cá nhân tiếp tay đầu cơ, khu đất tiếp tục tách thửa ra thành nhiều lô nhỏ, như một “dự án” hàng trăm lô để bán, nhận đặt cọc, sang nhượng cho người khác với giá cao trên trời nhằm kiếm lời.

Khu đất tại ngõ 31 đường Trại Láng- Láng Hầu thuộc gia đình ông Nguyễn Đình Thuận, phân lô đã bán hết

Theo ghi nhận của phóng viên Tạp chí điện tử Môi trường Xây dựng: Tại ngõ 208 đường Cổ Đông 2 của gia đình ông Nguyễn Văn Phóng; ngõ 31 đường Trại Láng- Láng Hầu thuộc gia đình ông Nguyễn Đình Thuận; tại ngõ 4 Lục Quân giáp với QL 21 của anh Nguyễn Quốc Phương... thuộc xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, Hà Nội, các thửa đất này diện tích lên tới hàng chục nghìn m2, được một số đối tượng tổ chức mua, sau đó tự ý làm hạ tầng là đường giao thông và cột đèn thắp sáng, phân thành từng lô đất có diện tích trung bình là 65m2.

Theo khẳng định của một môi giới: “Đa số các khu đất ở khu vực này và khu nêu trên không phải là dự án mà do có người mua thu gom lại, sau đó phân lô, bán nền với giá dao động từ 23 đến 29 triệu đồng/m2, tùy vào từng vị trí”.

Liên quan đến nội dung trên, ông Khuất Văn Xuyên – Chủ tịch UBND xã Cổ Đông khẳng định: “Trên địa bàn không có dự án nào được cấp phép đầu tư, việc phân lô này là do các cá nhận tự ý mua bán, chuyển nhượng với nhau, sau đó ra văn phòng công chứng và lên Sở Tài nguyên Môi trường để tách. Xã cũng thường xuyên tuyên truyền, cảnh báo cho người dân về hệ lụy của việc mua đất nền không đủ điều kiện”.

Qua đó, thiết nghĩ cơ quan chức năng có liên quan cần sớm vào cuộc xác minh, làm rõ việc phân lô, bán nền tại các khu đất nêu trên đã đúng với quy định của pháp luật và xử lý nghiêm các cá nhân, tập thể để xảy ra vi phạm (nếu có).

 Nhiều người dân tận dụng trồng rau tại khu đất ngã 4 Lục Quân giáp với QL 21 của anh Nguyễn Quốc Phương

Điều kiện pháp lý của phân lô bán nền

Cụ thể, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Quy định tại a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đáp ứng các điều kiện.

Thứ nhất, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Thứ hai, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Thứ ba, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Thứ tư, khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, tổ chức kinh doanh bất động sản chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức phân lô bán nền sau khi đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng và sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đồng thời, cũng phải đáp ứng điều kiện khác như phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (điểm a khoản 1 điều 41) và dự án không nằm trong các quận nội thành của đô thị đặc biệt (khoản 2 Điều 41 nêu trên). Khi không thoả mãn một trong 4 điều kiện nêu trên thì doanh nghiệp không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.

Phan Tú