TP.HCM chuyển đổi khu công nghiệp, tạo động lực mới thu hút FDI chất lượng cao

MTXD - Trước áp lực quỹ đất công nghiệp ngày càng hạn hẹp và yêu cầu thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, TP.HCM đang thí điểm chuyển đổi 5 khu công nghiệp, khu chế xuất theo hướng xanh, công nghệ cao và đa chức năng. Theo các chuyên gia, đây không chỉ là bước tái cấu trúc hạ tầng công nghiệp mà còn là cơ hội để thành phố nâng cao vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu, trong bối cảnh cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư ngày càng phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái sản xuất.

Khu chế xuất Tân Thuận là một trong 5 khu công nghiệp, khu chế xuất được TP.HCM thí điểm chuyển đổi. Ảnh: Anh Hào.

Tái cấu trúc khu công nghiệp để đón dòng vốn FDI thế hệ mới

Sau nhiều thập kỷ phát triển, nhiều khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) tại TP.HCM trước sáp nhập đang bước vào giai đoạn hạ tầng xuống cấp, trong khi thời hạn thuê đất không còn nhiều. Đây được xem là một trong những rào cản khiến thành phố gặp khó trong việc thu hút các dự án sản xuất công nghệ cao - nhóm ngành ngày càng đặt ra yêu cầu khắt khe về hạ tầng, logistics và thời gian khai thác.

Theo Avison Young Việt Nam, trong số 20 KCN, KCX đang hoạt động tại TP.HCM, hơn một nửa đã được lấp đầy và sẽ hết thời hạn thuê đất trước năm 2050. Trong khi đó, nhu cầu thuê đất từ các doanh nghiệp điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và logistics vẫn tiếp tục tăng, tạo áp lực lớn lên nguồn cung hạ tầng công nghiệp chất lượng cao.

Để chuẩn bị cho giai đoạn phát triển mới, TP.HCM đang thí điểm chuyển đổi 5 KCN, KCX gồm KCX Tân Thuận, KCN Hiệp Phước (giai đoạn 1), KCN Tân Bình, KCN Cát Lái và KCN Bình Chiểu. Mỗi khu được định hướng phát triển theo các mô hình khác nhau như khu công nghiệp công nghệ cao - sinh thái, khu công nghiệp sinh thái gắn với đô thị và cảng, trung tâm logistics hay tổ hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ, nhằm tối ưu hiệu quả sử dụng đất và tạo không gian phát triển cho các ngành có giá trị gia tăng cao.

Theo ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ KCN của Avison Young Việt Nam, quá trình chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch – chức năng – nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường.

Ông Chí cho biết, nếu trước đây doanh nghiệp thường tìm kiếm quỹ đất sạch với thời hạn thuê khoảng 25-30 năm thì hiện nay nhiều nhà đầu tư FDI yêu cầu tối thiểu 35 năm, cùng các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, năng lượng, logistics và môi trường để đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài. Đây cũng là lý do nhiều KCN truyền thống dần mất lợi thế cạnh tranh nếu không được nâng cấp.

Thực tế, TP.HCM đã từng bước chuyển dịch cơ cấu ngành công nghiệp trong nhiều năm qua. Giai đoạn 2021-2023, 11 nhà máy dệt may và da giày đã di dời khỏi các KCN của thành phố sang các địa phương lân cận, tạo dư địa cho những ngành sản xuất công nghệ cao, ít thâm dụng lao động và đất đai hơn.

Từ cuộc đua giá thuê đến cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng

Theo Avison Young, việc lựa chọn địa điểm đầu tư hiện không còn phụ thuộc chủ yếu vào giá thuê hay ưu đãi thuế. Thay vào đó, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến khả năng kết nối chuỗi cung ứng, chất lượng hạ tầng giao thông, nguồn nhân lực, năng lượng, logistics, môi trường pháp lý và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Đơn vị này đang áp dụng “Mô hình ra quyết định tích hợp” với 12 nhóm tiêu chí nhằm hỗ trợ nhà đầu tư lựa chọn địa điểm phát triển nhà máy. Mô hình cho thấy hiệu quả của một KCN được quyết định bởi tổng hòa nhiều yếu tố, từ khả năng tiếp cận chuỗi cung ứng, hạ tầng giao thông, logistics, nguồn nhân lực đến triển vọng thị trường và chính sách phát triển trong dài hạn.

Tỷ lệ lấp đầy cao phản ánh nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tại khu vực phía Nam tiếp tục duy trì tích cực. Ảnh: Anh Hào.

Xu hướng này cũng được phản ánh qua diễn biến của thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam. Theo Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam hiện đạt khoảng 36.400 ha, trong khi nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt 6,8 triệu m2 và kho xây sẵn đạt 6,6 triệu m2. Mặc dù nguồn cung liên tục được mở rộng, tỷ lệ lấp đầy của cả hai phân khúc vẫn duy trì trên 90%, phản ánh nhu cầu thuê vẫn ở mức rất cao.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi nguồn cung được hấp thụ nhanh, còn nhu cầu ngày càng được dẫn dắt bởi các ngành công nghiệp giá trị cao và sự dịch chuyển của dòng vốn FDI. Cùng với việc hạ tầng giao thông liên vùng được đẩy mạnh đầu tư, khu vực này tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất và logistics của cả nước.

Các chuyên gia nhận định, tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy doanh nghiệp hiện không còn chỉ tìm kiếm diện tích thuê mà hướng tới các không gian logistics và công nghiệp chất lượng cao, có khả năng tự động hóa, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế. Đây cũng là lý do các dự án nằm gần vành đai, cảng biển, sân bay hay các tuyến cao tốc kết nối liên vùng đang ngày càng được săn đón.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng Việt Nam đang chứng kiến làn sóng mở rộng của các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao. Điều này không chỉ góp phần củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu mà còn làm thay đổi tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư. Nếu trước đây vị trí thường được xem là ưu tiên hàng đầu thì nay chất lượng hạ tầng, năng lực vận hành của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, môi trường mới là những yếu tố tạo nên lợi thế cạnh tranh.

Xu hướng đó cũng thúc đẩy một chu kỳ nâng cấp mới đối với phân khúc kho xưởng và logistics. Các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những tài sản có khả năng tiết kiệm năng lượng, sẵn sàng cho tự động hóa và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG nhằm tối ưu chi phí vận hành dài hạn và nâng cao khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Chuyển đổi khu công nghiệp theo hướng xanh được kỳ vọng nâng sức cạnh tranh thu hút FDI chất lượng cao. Ảnh: VSIP.

Theo Avison Young, TP.HCM đang sở hữu nhiều lợi thế để thu hút các ngành công nghệ cao nhờ nền tảng công nghiệp lâu đời, nguồn nhân lực chất lượng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện. Thành phố cũng đang hình thành hệ sinh thái mới với hàng loạt dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn của Viettel, CMC, FPT cùng nhiều nhà đầu tư quốc tế, tạo nền tảng cho sự phát triển của các ngành bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và kinh tế số.

Ở góc độ khu vực, Cushman & Wakefield dự báo khoảng 43% thị trường logistics châu Á - Thái Bình Dương sẽ tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống giảm trong ba năm tới khi lực hấp thụ cải thiện và nguồn cung mới được kiểm soát chặt hơn.

Theo ông Dennis Yeo, Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng đang trở thành xu hướng mang tính dài hạn, mở ra cơ hội lớn cho những quốc gia có thể cung cấp hệ thống logistics hiện đại và các khu công nghiệp đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp toàn cầu.

Trong bối cảnh đó, việc chuyển đổi 5 KCN, KCX tại TP.HCM không chỉ giải quyết bài toán sử dụng hiệu quả quỹ đất hay nâng cấp hạ tầng công nghiệp, mà còn tạo nền tảng để thành phố thu hút các hoạt động nghiên cứu - phát triển (R&D), thiết kế, sản xuất công nghệ cao và mạng lưới nhà cung ứng. Nếu được triển khai đồng bộ với hạ tầng giao thông, logistics và chuyển đổi xanh, đây sẽ là bước đi quan trọng giúp TP.HCM cũng như Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, thay vì chỉ dừng ở vai trò gia công như trước đây.

ANH HÀO