TP.HCM: HoREA đề xuất thêm cơ chế “chuyển đổi không gian” vào dự thảo Luật Đô thị đặc biệt

MTXD - Nhiều cơ chế mới liên quan chuyển đổi quyền phát triển, khai thác quỹ đất quanh metro, nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) góp ý bổ sung vào dự thảo Luật Đô thị đặc biệt. Theo HoREA, đây sẽ là nền tảng quan trọng giúp TP.HCM nâng cao tính tự chủ trong quản lý đô thị, tạo dư địa phát triển cho mục tiêu trở thành đô thị toàn cầu trong tương lai.

Mô hình TOD được kỳ vọng tạo động lực phát triển đô thị và gia tăng giá trị quỹ đất quanh các tuyến metro tại TP.HCM. Ảnh: Anh Hào.

Đề xuất cơ chế “chuyển đổi không gian”

Góp ý cho dự thảo Luật Đô thị đặc biệt của TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 09-NQ/TW là bước đi mang tính chiến lược, tạo nền tảng thể chế để thành phố phát triển theo mô hình đô thị đặc biệt với cơ chế vượt trội và phân quyền sâu rộng hơn.

Theo HoREA, dự thảo luật cần tạo ra khuôn khổ đủ mạnh để TP.HCM phát huy tối đa vai trò đầu tàu kinh tế, nâng cao năng lực cạnh tranh khu vực và quốc tế, đồng thời tăng tính chủ động trong quản lý đầu tư, quy hoạch và sử dụng đất. Một trong những nội dung đáng chú ý được HoREA kiến nghị bổ sung là cơ chế thực hiện quyền chuyển đổi không gian (Transfer of Development Rights - TDR).

Theo hiệp hội, cơ chế này cho phép tách quyền phát triển xây dựng khỏi khu đất gốc để chuyển nhượng sang khu vực khác, qua đó giúp dung hòa giữa mục tiêu bảo tồn và phát triển đô thị. HoREA cho rằng hình thức này đặc biệt phù hợp với các dự án bảo tồn di sản, chỉnh trang đô thị, mở rộng không gian công cộng hoặc tạo quỹ đất cho hạ tầng kỹ thuật. Một số khu đất đặc thù tại trung tâm TP.HCM có thể áp dụng mô hình trên để vừa giữ gìn kiến trúc đô thị vừa khai thác hiệu quả giá trị thương mại.

Bên cạnh đó, hiệp hội cũng đề xuất điều chỉnh cơ chế phát triển đô thị theo mô hình TOD quanh các nhà ga metro và depot. Theo kiến nghị, TP.HCM cần được trao quyền quyết định đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án hỗn hợp gồm hạ tầng kỹ thuật, thương mại dịch vụ và nhà ở tại khu vực TOD.

HoREA nhận định cách làm này sẽ giúp tăng hiệu quả khai thác quỹ đất quanh metro, đồng thời tạo thêm nguồn thu ngân sách thay vì phải sử dụng quỹ đất đối ứng như mô hình BT trước đây. 

HoREA đề xuất bổ sung nhiều cơ chế ưu tiên phát triển nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Đô thị đặc biệt của TP.HCM. Ảnh: Anh Hào.

Tháo gỡ vướng mắc cho nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ

Liên quan lĩnh vực nhà ở xã hội, HoREA đề xuất bổ sung chính sách ưu tiên mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang có nơi làm việc cách xa nơi ở từ 20 km trở lên.

Theo hiệp hội, nhiều người thuộc nhóm có nhu cầu ở thực hiện nay vẫn khó tiếp cận nhà ở xã hội do nguồn cung hạn chế và phải cạnh tranh suất mua bằng hình thức bốc thăm.

HoREA cũng kiến nghị cho phép giao trực tiếp quỹ đất do Nhà nước quản lý để phát triển nhà ở xã hội mà không phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng điều kiện tách thành dự án độc lập.

Đối với chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế linh hoạt trong trường hợp dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng chưa phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc khu vực đang chờ điều chỉnh quy hoạch.

Theo HoREA, đây là giải pháp cần thiết nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý kéo dài, đẩy nhanh tiến độ cải tạo đô thị và tái thiết các khu dân cư xuống cấp trên địa bàn TP.HCM. Ngoài ra, hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định về chiều sâu tối đa của tầng hầm nhà ở riêng lẻ để hạn chế nguy cơ phát triển công trình ngầm vượt kiểm soát, ảnh hưởng đến hạ tầng đô thị trong tương lai.

Trong nhóm chính sách tài chính đất đai, HoREA đề xuất cho phép UBND TP.HCM chủ động ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở thương mại.

Theo hiệp hội, bảng giá đất mới đã tăng mạnh nên nếu tiếp tục áp dụng hệ số như hiện nay có thể khiến chi phí đất của doanh nghiệp tăng gấp 2-3 lần, kéo theo giá thành nhà ở leo thang.

Do đó, HoREA cho rằng TP.HCM cần được trao quyền linh hoạt xây dựng hệ số điều chỉnh phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường nhằm ổn định chi phí đầu tư và hỗ trợ phát triển nguồn cung nhà ở.

Đồng thời, hiệp hội cũng đề nghị thành phố được chủ động ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư sau khi lấy ý kiến người dân nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

ANH HÀO