Bộ Xây dựng sửa đổi thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán

MTXD - Bộ Xây dựng vừa ban hành Quyết định về việc công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ. Theo đó, thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua tiếp tục được thực hiện tại Sở Xây dựng, với thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Sửa đổi thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán

Theo Quyết định của Bộ Xây dựng, thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung là “Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”, mã số hồ sơ 1.012905, thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cơ quan thực hiện thủ tục là Sở Xây dựng.

Quyết định được ban hành trên cơ sở Nghị định số 33/2025/NĐ-CP ngày 25/2/2025 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng; các quy định về kiểm soát thủ tục hành chính và đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký. Đồng thời, nội dung công bố thủ tục hành chính tại số thứ tự II.6 mục 1 phần I và mục I.6 Phần II của Danh mục thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định số 843/QĐ-BXD ngày 2/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hết hiệu lực kể từ thời điểm Quyết định mới có hiệu lực.

Theo quy định được công bố, trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm theo một bộ hồ sơ gửi tới Sở Xây dựng nơi có dự án.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, một phần dự án hoặc toàn bộ dự án, việc xác định nhà ở đã được giải chấp được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo kèm theo hồ sơ, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Sau khi kiểm tra, Sở Xây dựng trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trường hợp nhà ở chưa đủ điều kiện, văn bản trả lời phải nêu rõ lý do.

Đáng chú ý, thủ tục có thể được thực hiện theo ba phương thức gồm nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến. Lệ phí thực hiện thủ tục là không có.

Hồ sơ phải thể hiện đầy đủ pháp lý dự án và điều kiện của nhà ở

Theo nội dung được Bộ Xây dựng công bố, hồ sơ thông báo của chủ đầu tư phải bao gồm văn bản thông báo về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo mẫu tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ.

Kèm theo đó là bảng danh sách thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, với các thông tin theo quy định tại Phụ lục XV.

Hồ sơ cũng phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai.

Một điểm đáng chú ý là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, thông tin tương ứng sẽ được thay thế bằng dữ liệu khi cơ sở dữ liệu này được vận hành.

Bên cạnh giấy tờ về đất đai, hồ sơ còn phải có giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp công trình thuộc diện phải có giấy phép.

Đối với trường hợp không phải cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải cung cấp thông báo khởi công xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.

Hồ sơ cũng phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Riêng đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, hồ sơ thông báo không chỉ tập trung vào thông tin về số lượng căn nhà được đưa vào kinh doanh mà còn phải thể hiện các căn cứ pháp lý liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và quá trình triển khai dự án.

Tăng tính minh bạch về từng căn nhà đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Quy định mới cũng yêu cầu thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua được thể hiện cụ thể trong bảng danh sách kèm theo hồ sơ.

Bảng danh sách bao gồm các trường thông tin như mã dự án, tên dự án, mã công trình, tên công trình, mã định danh tổ chức, mã tỉnh, loại nhà ở, vị trí hoặc địa điểm nhà ở, ký hiệu/mã căn, diện tích sàn xây dựng và số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.

Đối với căn hộ chung cư, vị trí phải ghi rõ số tầng; đối với biệt thự và nhà ở riêng lẻ phải thể hiện vị trí lô đất.

Cùng với việc tiếp nhận thông báo của chủ đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm ban hành văn bản trả lời về việc nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không. Văn bản trả lời được lập theo nội dung tại Phụ lục XVI ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP.

Văn bản trả lời phải thể hiện các nhóm thông tin về dự án, pháp lý dự án, thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và các điều kiện của nhà ở đã đáp ứng để được đưa vào kinh doanh.

Trong đó, thông tin pháp lý dự án bao gồm hồ sơ, thủ tục đầu tư; quy hoạch, thiết kế, xây dựng; giấy phép xây dựng và các thông tin về đất đai như quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sở Xây dựng cũng phải lập bảng danh sách thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, với các thông tin cụ thể tương ứng từng căn hoặc từng sản phẩm nhà ở.

Về trách nhiệm, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về tính đầy đủ, chính xác, trung thực của các thông tin về dự án, chủ đầu tư và nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo đảm nhà ở đã đáp ứng đầy đủ điều kiện để được bán, cho thuê mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi tuân thủ các quy định và đáp ứng các điều kiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo Quyết định, căn cứ pháp lý của thủ tục gồm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 9/2/2026 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Việc cập nhật thủ tục hành chính theo hướng cụ thể hóa thành phần hồ sơ, thông tin về từng sản phẩm nhà ở và trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhằm làm rõ căn cứ kiểm tra điều kiện trước khi nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch trên thị trường.

Minh Vỹ