Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản: Giảm điều kiện, tăng minh bạch và đưa giao dịch lên môi trường số

MTXD - Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng theo hướng cắt giảm điều kiện kinh doanh, đẩy mạnh phân cấp cho địa phương, hình thành quy trình giao dịch thống nhất và tăng cường công khai dữ liệu. Đáng chú ý, dự thảo giảm từ 83 xuống còn 61 điều, bổ sung mã định danh điện tử và cơ chế giao dịch trên môi trường số, đồng thời phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định một số trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản.

Nhiều dự án Bất động sản trở lại “đường đua” (ảnh internet)

Ngày 16/10/2026, Chính phủ có Tờ trình số 927/TTr-CP báo cáo Quốc hội về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo hồ sơ dự thảo, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sau khoảng hai năm thực hiện đã bộc lộ một số khoảng trống liên quan đến loại hình bất động sản mới, công khai thông tin, điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng dự án, hợp đồng và quy trình giao dịch.

Dự thảo được xây dựng theo hướng thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Một trong những điểm dễ nhận thấy là số lượng điều luật được tinh giản đáng kể: Từ 83 điều xuống còn 61 điều, giảm 22 điều, tương đương khoảng 30%.

Tuy nhiên, việc giảm số lượng điều không đồng nghĩa với thu hẹp phạm vi quản lý. Ngược lại, dự thảo bổ sung một số cơ chế mới nhằm kiểm soát thông tin, dữ liệu và quy trình giao dịch.

Lần đầu đặt vấn đề quy trình giao dịch thống nhất

Một trong những điểm mới đáng chú ý là dự thảo bổ sung quy trình giao dịch bất động sản.

Theo hồ sơ dự thảo, pháp luật hiện hành chủ yếu điều chỉnh từng loại giao dịch riêng biệt, chưa hình thành quy trình thống nhất từ công khai thông tin, kiểm tra điều kiện pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán, bàn giao đến hoàn tất thủ tục đăng ký. Điều này có thể làm phát sinh rủi ro cho người dân, doanh nghiệp và gây khó khăn trong xác định trách nhiệm của các bên.

Vì vậy, dự thảo bổ sung quy định về nguyên tắc và khung quy trình giao dịch bất động sản. Đây có thể xem là thay đổi quan trọng bởi nếu được cụ thể hóa đầy đủ, giao dịch bất động sản sẽ được tiếp cận theo một chuỗi thống nhất thay vì các thủ tục rời rạc.

Cùng với đó, dự thảo bổ sung mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Việc gắn định danh với chủ thể và tài sản là cơ sở để tiến tới quản lý bất động sản bằng dữ liệu, tăng khả năng xác thực thông tin và kết nối giữa các hệ thống.

Công khai thông tin, số hóa giao dịch

Dự thảo sửa đổi các quy định về công khai thông tin dự án theo hướng quy định rõ thông tin phải công khai, thời điểm công khai và trách nhiệm cập nhật thông tin của doanh nghiệp.

Đây là nội dung có ý nghĩa trực tiếp đối với người mua bất động sản. Khi thông tin pháp lý của dự án, sản phẩm và tình trạng giao dịch được công khai và cập nhật, người dân có thêm cơ sở để kiểm tra trước khi quyết định giao dịch.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định cho phép hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập và thực hiện thông qua phương thức điện tử, phù hợp với yêu cầu chuyển đổi số.

Riêng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, dự thảo theo hướng bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng; thay vào đó, hợp đồng phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng.

Đồng thời, dự thảo yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng dữ liệu phải được tạo lập, cập nhật “đúng, đủ, sạch, sống”.

Nếu được triển khai đồng bộ, đây sẽ là nền tảng quan trọng để chuyển quản lý thị trường bất động sản từ phương thức dựa nhiều vào hồ sơ giấy sang quản lý dựa trên dữ liệu.

Giảm 7 điều kiện kinh doanh

Một điểm đáng chú ý khác là dự thảo dự kiến cắt giảm 7 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Đối với sàn giao dịch bất động sản, dự thảo dự kiến bỏ một số điều kiện liên quan đến tên sàn, yêu cầu tên doanh nghiệp phải có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, yêu cầu người quản lý, điều hành sàn phải hoàn thành khóa đào tạo quản lý, điều hành; đồng thời bỏ một số điều kiện về thành lập, đăng ký hoạt động và công khai quy trình giao dịch.

Đối với hoạt động môi giới bất động sản, dự thảo bỏ điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định hiện hành.

Tương tự, điều kiện yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng được dự kiến bãi bỏ.

Đáng chú ý, một số điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh cũng được dự kiến lược bỏ hoặc đơn giản hóa, gồm điều kiện đối với nhà ở, công trình có sẵn; nhà ở, công trình hình thành trong tương lai; đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Điều này thể hiện rõ cách tiếp cận của dự thảo: giảm tiền kiểm, giảm điều kiện không cần thiết nhưng tăng yêu cầu về minh bạch thông tin, dữ liệu và trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường.

Tăng quyền cho địa phương trong chuyển nhượng dự án

Dự thảo cũng tạo ra thay đổi đáng chú ý về phân cấp, phân quyền.

Theo đó, UBND cấp tỉnh được phân quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với những dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Cùng với quyền quyết định, Chủ tịch UBND cấp tỉnh được xác định trách nhiệm xem xét, kiểm tra việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng.

Cơ chế này được đặt trong tổng thể chủ trương tăng quyền chủ động cho địa phương, đồng thời gắn quyền quyết định với trách nhiệm quản lý, kiểm tra và giám sát.

Dự thảo cũng điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước để phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo đó, một số nhiệm vụ, quyền hạn trước đây thuộc chính quyền cấp huyện được chuyển cho UBND cấp xã thực hiện.

Đây là điểm có ý nghĩa lớn đối với quản lý thị trường bất động sản tại cơ sở, nhất là trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương hai cấp đã được tổ chức.

Tăng bảo vệ người mua, hạn chế rủi ro giao dịch

Bên cạnh việc cắt giảm điều kiện, dự thảo không buông lỏng quản lý đối với các giao dịch có rủi ro cao.

Một nội dung mới là cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo hướng số tiền này được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Dự thảo cũng mở rộng các loại hợp đồng có thể chuyển nhượng, đồng thời hoàn thiện hệ thống hợp đồng kinh doanh bất động sản để phù hợp hơn với các loại hình bất động sản đang được giao dịch trên thực tế.

Đây là hướng sửa đổi nhằm giải quyết một trong những khoảng trống của Luật năm 2023, khi một số loại hợp đồng có nhu cầu chuyển nhượng trong thực tế chưa được quy định đầy đủ, dẫn đến khó xác định điều kiện, trình tự và quyền, nghĩa vụ của các bên.

Thị trường bất động sản hướng tới quản lý bằng dữ liệu

Có thể thấy, ba trụ cột nổi bật trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là cắt giảm điều kiện – phân cấp quản lý – chuyển đổi số.

Một mặt, doanh nghiệp được giảm nhiều điều kiện và thủ tục; mặt khác, trách nhiệm công khai thông tin, cập nhật dữ liệu và tuân thủ quy trình giao dịch được tăng cường.

Dự thảo đặc biệt nhấn mạnh yêu cầu xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định, bền vững; tăng cường công khai thông tin, kết nối và chia sẻ dữ liệu, đồng thời khuyến khích giao dịch qua sàn và thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt phù hợp với từng loại giao dịch.

Điểm đáng chú ý là dự thảo không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn hướng tới kiểm soát những rủi ro từng xuất hiện trên thị trường như môi giới thiếu minh bạch, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, thao túng và “thổi giá” bất động sản.

Như vậy, nếu được Quốc hội thông qua theo hướng dự thảo hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ tạo ra sự thay đổi đáng kể về phương thức quản lý thị trường: giảm các điều kiện tiền kiểm mang tính thủ tục, nhưng tăng minh bạch thông tin, trách nhiệm giải trình và quản lý bằng dữ liệu.

Đây cũng là điểm then chốt để cân bằng hai yêu cầu tưởng như đối lập: tạo môi trường kinh doanh thông thoáng cho doanh nghiệp nhưng vẫn phải bảo vệ người mua, hạn chế đầu cơ và bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Minh Vỹ