Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê, tháo gỡ điểm nghẽn nhà ở xã hội

MTXD - Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được xây dựng theo hướng mở rộng chính sách phát triển nhà ở cho thuê, tiếp tục tháo gỡ vướng mắc về nhà ở xã hội, cải cách thủ tục đầu tư và tăng cường phân cấp cho địa phương. Đáng chú ý, dự thảo bổ sung một chương riêng về nhà ở cho thuê, đồng thời điều chỉnh nhiều quy định liên quan đến nhà chung cư, cải tạo chung cư và phát triển nhà ở thương mại.

Nhà ở cho thuê (ảnh internet)

Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Tờ trình số 923/TTr-CP ngày 16/10/2026. Theo hồ sơ được Bộ Xây dựng cung cấp, việc sửa đổi tổng thể Luật Nhà ở năm 2023 xuất phát từ những vấn đề phát sinh sau khoảng hai năm triển khai, đồng thời nhằm đồng bộ với các quy định mới về đất đai, đầu tư, xây dựng và mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của dự thảo là bổ sung loại hình nhà ở cho thuê thành một nội dung chính sách riêng.

Theo dự thảo, bốn loại hình nhà ở được bổ sung quy định và chính sách tương ứng gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, chính sách phát triển nhà ở cho thuê được đặt ở vị trí đáng chú ý với định hướng ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê dài hạn, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư.

Nhà ở cho thuê trở thành một cấu phần chính sách

Dự thảo dành một chương mới về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước, nhà ở cho thuê không sử dụng vốn Nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Đối tượng thuê được xác định là công dân Việt Nam gặp khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà. Dự thảo đồng thời thiết lập thứ tự ưu tiên đối với một số nhóm như người có công, người khuyết tật, người cao tuổi, học sinh, sinh viên, hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ có nhà bị thu hồi nhưng chưa được bố trí tái định cư và một số nhóm đối tượng khác.

Điểm đáng chú ý là chính sách này không chỉ hướng đến việc tăng nguồn cung nhà cho thuê mà còn đặt ra các quy định về đất đai, chủ đầu tư, ưu đãi đầu tư, quản lý vận hành, giá thuê và nguồn thu, chi phục vụ vận hành.

Đặc biệt, dự thảo định hướng phát triển chủ yếu nhà chung cư cho thuê tại khu vực đô thị, các khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và nơi tập trung đông dân cư. Cách tiếp cận này cho thấy nhà ở cho thuê được nhìn nhận không đơn thuần là một sản phẩm bất động sản mà còn là một bộ phận của hệ thống hạ tầng đô thị và hạ tầng phục vụ người lao động.

Một điểm mới khác là UBND cấp tỉnh được dự kiến quyết định nghĩa vụ về nhà ở cho thuê bên cạnh nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Đây có thể là công cụ để địa phương chủ động hơn trong việc cân đối cơ cấu nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế.

Tiếp tục tháo gỡ chính sách nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội tiếp tục là một trọng tâm của dự thảo. Một số chính sách đã được triển khai thí điểm hoặc quy định tại các nghị quyết trước đây được dự kiến luật hóa, qua đó tạo cơ sở pháp lý ổn định hơn cho quá trình thực hiện.

Dự thảo luật hóa một số nội dung liên quan đến điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ; quy hoạch chi tiết dự án nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư; xác định giá bán, giá thuê mua; thủ tục đầu tư xây dựng; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đầu tư hạ tầng kỹ thuật và tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, dự thảo cũng luật hóa một số nội dung liên quan đến đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội không phải bốc thăm và không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, điều kiện về thu nhập theo quy định, cùng các quy định về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Cách sửa đổi này hướng đến việc giảm các điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội, đồng thời bảo đảm chính sách tiếp cận đúng đối tượng.

Ở cấp địa phương, dự thảo cũng đẩy mạnh phân cấp trong phát triển nhà ở xã hội. UBND cấp tỉnh được dự kiến quyết định một số nội dung như tỷ lệ nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, hình thức bố trí quỹ đất hoặc thực hiện nghĩa vụ tương ứng; quyết định giao chủ đầu tư trong một số trường hợp; sử dụng ngân sách đầu tư hạ tầng kỹ thuật khung và công trình hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ nhà ở xã hội.

Siết quản lý nhưng đồng thời giảm thủ tục

Một điểm xuyên suốt của dự thảo là cắt giảm thủ tục hành chính và điều kiện đầu tư kinh doanh.

Dự thảo không phát sinh thủ tục hành chính mới, đồng thời tiếp tục rà soát để bãi bỏ, đơn giản hóa thủ tục liên quan đến dự án nhà ở chính sách, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và điều kiện kinh doanh đối với đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư. Việc lập, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở cũng được tích hợp theo hướng đơn giản hóa quy trình.

Cùng với đó, dự thảo điều chỉnh mạnh cơ chế phân cấp. UBND cấp xã được dự kiến thực hiện trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc tài sản công và tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công.

Nhiều thay đổi đối với nhà chung cư

Đối với nhà chung cư, dự thảo hướng tới giải quyết những vấn đề vốn thường phát sinh tranh chấp trong thực tế.

Các quy định mới dự kiến làm rõ phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng; quy định khu vực để xe điện, khu vực sạc điện, đổi pin theo quy chuẩn xây dựng; xác định chỗ để ô tô theo quy chuẩn xây dựng thuộc sở hữu chung và cho phép tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo hình thức trực tuyến.

Dự thảo cũng bổ sung mô hình thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị nhằm nâng cao chất lượng quản lý, vận hành chung cư.

Đối với cải tạo, xây dựng lại chung cư, dự thảo làm rõ hơn quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ. Chủ sở hữu được xác định theo hướng có thể được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí xây dựng lại chung cư. Đồng thời, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư được đơn giản hóa nhằm tạo điều kiện huy động doanh nghiệp tham gia.

Dự thảo còn bổ sung nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại chung cư gắn với tái thiết đô thị và bổ sung hình thức BT trong thực hiện dự án, qua đó mở thêm phương án huy động nguồn lực cho quá trình cải tạo các khu chung cư cũ.

Hạn chế phân lô bán nền, tăng tính đồng bộ của phát triển nhà ở

Một định hướng đáng chú ý khác là sửa đổi quy định về khu vực phải xây dựng nhà ở trong dự án, qua đó thể chế hóa chủ trương hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Đồng thời, dự thảo sửa đổi các quy định về nhà ở thương mại để đồng bộ với pháp luật về đầu tư và đất đai; điều chỉnh quy định về nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo hướng giảm bớt điều kiện đối với trường hợp phát triển nhà ở chỉ để cho thuê, tạo điều kiện để cá nhân tham gia phát triển nguồn cung.

Ở góc độ quản lý đô thị, những thay đổi này cho thấy dự thảo đang hướng tới việc chuyển từ tư duy phát triển nhà ở đơn thuần sang tổ chức hệ thống nhà ở đa dạng về loại hình, gắn với nhu cầu cư trú, việc làm và hạ tầng đô thị.

Với nhà ở cho thuê được đặt thành một cấu phần riêng, nhà ở xã hội tiếp tục được tháo gỡ về cơ chế, trong khi nhà chung cư được bổ sung các quy định về quản lý và cải tạo, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đặt trọng tâm vào ba mục tiêu: tăng nguồn cung, giảm thủ tục và nâng cao hiệu quả quản lý.

Tuy nhiên, đây vẫn là dự thảo đang được Quốc hội xem xét. Hiệu quả thực tế của các chính sách sẽ phụ thuộc không chỉ vào quy định của Luật mà còn vào các văn bản hướng dẫn, năng lực tổ chức thực hiện của địa phương và khả năng huy động nguồn lực xã hội cho phát triển nhà ở.

Minh Vỹ