Hà Nội mở cơ chế xử lý 12 dự án vi phạm: Không để người mua nhà gánh hậu quả của chủ đầu tư

MTXD - HĐND Thành phố Hà Nội vừa thông qua cơ chế đặc thù nhằm xử lý tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án. Điểm đáng chú ý là trách nhiệm khắc phục được đặt trước hết lên chủ đầu tư, trong khi người mua nhà hợp pháp, không có lỗi trong vi phạm được bảo vệ về quyền và lợi ích.

Tòa nhà của một trong 12 dự án có sai phạm

Ngày 28/10, tại kỳ họp thứ bảy, kỳ họp chuyên đề, HĐND thành phố Hà Nội thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết các tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn.

Nghị quyết được xây dựng trên cơ sở khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, hướng tới xử lý những dự án tồn tại kéo dài, đồng thời hạn chế tác động bất lợi đến người dân đã mua nhà và sinh sống ổn định tại các dự án.

Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm chính

Theo nghị quyết, việc xử lý các dự án phải được thực hiện trên nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân cũng như quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

Đáng chú ý, việc áp dụng cơ chế đặc thù không có nghĩa là hợp thức hóa các vi phạm đã xảy ra. Hà Nội yêu cầu từng dự án phải được rà soát toàn diện về hồ sơ pháp lý, hiện trạng công trình, quy hoạch, đất đai, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Các vi phạm phải được xử lý dứt điểm, không để kéo dài hoặc phát sinh vi phạm mới.

Một nguyên tắc quan trọng được xác định rõ là chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, các biện pháp khắc phục hậu quả và chịu những chi phí phát sinh từ hành vi vi phạm của mình. Ngân sách nhà nước không được sử dụng để chi trả những khoản thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Quy định này có ý nghĩa đặc biệt đối với những dự án đã hình thành cộng đồng cư dân. Người mua, người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở nếu không có lỗi trong hành vi vi phạm sẽ không phải chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả do chủ đầu tư gây ra. Trường hợp phải di dời, nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ cho người dân còn được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.

Không phải mọi công trình vi phạm đều bị phá dỡ

Một điểm đáng chú ý khác của cơ chế lần này là Hà Nội không áp dụng một phương án xử lý duy nhất đối với toàn bộ các công trình vi phạm.

Nghị quyết thiết lập cơ chế rà soát, phân nhóm để xác định công trình, hạng mục công trình hoặc phần công trình được tồn tại có điều kiện và những trường hợp bắt buộc phải phá dỡ.

Đối với công trình cao tầng, một trong những yêu cầu quan trọng là công trình đã hoàn thành và đưa vào vận hành, bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ, không ảnh hưởng đến công trình lân cận; đồng thời phải đáp ứng các chỉ tiêu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu.

Trong trường hợp công trình không đáp ứng các tiêu chí hoặc không có phương án khắc phục khả thi, phần vi phạm có thể phải phá dỡ. Với nhà ở thấp tầng, việc tồn tại cũng phải đáp ứng các tiêu chí được quy định; những công trình không đáp ứng yêu cầu sẽ thuộc diện phải xử lý theo quy định.

Cách tiếp cận này cho thấy mục tiêu của nghị quyết không đơn thuần là xử lý sai phạm bằng biện pháp hành chính, mà còn tính đến an toàn công trình, khả năng khắc phục, điều kiện hạ tầng và sự ổn định của khu dân cư.

Nếu phải di dời, người dân được đặt ở vị trí trung tâm

Đối với những công trình buộc phải phá dỡ, việc di dời cư dân và tài sản phải được thực hiện trước khi phá dỡ. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư và các cơ quan liên quan rà soát, lập danh sách căn hộ, diện tích và xác định người sở hữu, người sử dụng cũng như các chủ thể có quyền lợi liên quan. Phương án di dời phải được công khai và tiếp nhận ý kiến của người bị di dời.

Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp thực hiện phương án di dời, bồi thường, hỗ trợ và bảo đảm kinh phí. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, UBND thành phố có thể quyết định sử dụng nguồn bảo đảm nghĩa vụ hoặc chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế tài sản của chủ đầu tư để thực hiện.

Đáng chú ý, người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chính chủ đầu tư thực hiện. Trong thời gian chờ phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng, cư dân có thể được tạm cư tại chỗ theo quy định.

Trường hợp người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nghị quyết còn quy định cơ chế ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện mà không qua bốc thăm.

Xử lý vi phạm nhưng phải trả lại hạ tầng cho đô thị

Một vấn đề khác được đặt ra là sau khi xử lý phần vi phạm, các dự án phải bảo đảm lại những yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Đối với các phần diện tích thuộc công trình được phép tồn tại có điều kiện nhưng đang sử dụng sai công năng, sau khi di dời cư dân, chủ đầu tư phải cải tạo, hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển đổi sang chức năng công cộng phù hợp với thực tiễn dự án. Chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao quản lý, sử dụng đất cũng phải đầu tư bổ sung hạ tầng theo phương án được phê duyệt.

Điều này cho thấy việc xử lý các dự án vi phạm không chỉ nhằm giải quyết hồ sơ pháp lý của từng công trình mà còn gắn với yêu cầu chỉnh trang đô thị, khôi phục chức năng hạ tầng và bảo đảm chất lượng sống của cộng đồng dân cư.

Vi phạm được xử lý, lợi bất hợp pháp phải nộp lại

Cơ chế đặc thù cũng không loại bỏ nghĩa vụ tài chính phát sinh từ vi phạm.

Đối với các công trình được phép tồn tại có điều kiện, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả bổ sung, trong đó có nghĩa vụ nộp lại số lợi bất hợp pháp từ phần vi phạm trật tự xây dựng. Theo nghị quyết, số lợi này được tính trên cơ sở diện tích sàn xây dựng vi phạm tăng thêm so với quy hoạch, giấy phép xây dựng, nhân với đơn giá 1m² xây dựng theo giá trị suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình đưa vào sử dụng thực tế và nhân với 50%.

Sau khi hoàn thành các biện pháp khắc phục, nộp đầy đủ số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư phải lập hồ sơ hiện trạng công trình để cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác nhận, làm cơ sở thực hiện các thủ tục tiếp theo.

12 dự án được đưa vào cơ chế xử lý

Danh mục 12 dự án thuộc diện áp dụng nghị quyết gồm các dự án Bemes (CT6 Kiến Hưng), Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, CT11-CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ và nhiều dự án tại khu vực Linh Đàm như VP3, VP5, VP6, HH1, HH2, HH3 và HH4.

Với cơ chế mới, Hà Nội đang đặt ra một cách tiếp cận theo hướng phân loại từng trường hợp, xử lý phần vi phạm nhưng đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cư dân, khôi phục hạ tầng và buộc chủ đầu tư thực hiện đầy đủ trách nhiệm tài chính.

Đặc biệt, nghị quyết khẳng định việc áp dụng cơ chế đặc thù không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm, không làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án hoặc quyết định xử lý đã có hiệu lực.

Đây là điểm quan trọng để phân biệt giữa xử lý tồn tại để ổn định đời sống cư dân, chỉnh trang đô thị với việc hợp thức hóa sai phạm. Hiệu quả thực tế của cơ chế sẽ phụ thuộc lớn vào quá trình rà soát từng dự án, xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức thực hiện các phương án di dời, phá dỡ, cải tạo, bổ sung hạ tầng trong thời gian tới.

Minh Vỹ - Đức Chính