HoREA đề xuất hoàn thiện khung pháp lý cho hơn 146.000 sản phẩm condotel

MTXD - HoREA đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật đối với các công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, trong bối cảnh cả nước hiện có khoảng 146.438 sản phẩm condotel. Hiệp hội cũng kiến nghị mở rộng quyền mua một số loại bất động sản này đối với cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.

HoREA đề xuất quy định thống nhất đối với các công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú thay vì liệt kê từng loại hình. Ảnh: Anh Hào.

Đề xuất quy định thống nhất thay vì liệt kê từng loại hình

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản số 109/2026/CV-HoREA ngày 2/9/2026 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Công an và Bộ Tư pháp, đề xuất hoàn thiện chính sách pháp luật điều chỉnh các loại bất động sản đưa vào kinh doanh là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo HoREA, các sản phẩm bất động sản thuộc nhóm này bắt đầu phát triển sau khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có hiệu lực và tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2015-2019. Tuy nhiên, đến nay, hệ thống quy định pháp luật vẫn chưa tạo được hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ để điều chỉnh toàn diện các loại hình này.

HoREA đánh giá khoản 3 Điều 3 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trong đó xác định dự án bất động sản bao gồm dự án đầu tư xây dựng công trình có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp hoặc công trình có công năng hỗn hợp.

Tuy nhiên, tại 15 điều, khoản khác của dự thảo, các quy định liên quan đến “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” lại chưa được thể hiện đồng bộ, thống nhất.

Theo HoREA, trên thực tế, nhóm bất động sản này khá đa dạng. Trong đó, công trình phục vụ mục đích du lịch có căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch; công trình phục vụ mục đích văn phòng có căn hộ kết hợp văn phòng (officetel), căn hộ dịch vụ. Bên cạnh đó còn xuất hiện các loại hình lưu trú khác như farmstay, căn hộ mini có nhiều phòng cho thuê, sleep box và những sản phẩm mới có thể tiếp tục phát sinh trong tương lai.

Do đó, Hiệp hội đề nghị sử dụng thống nhất cụm từ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” thay cho việc liệt kê một số sản phẩm cụ thể tại 15 điều, khoản của dự thảo Luật.

Theo HoREA, cách tiếp cận này có tính khái quát, bao quát được các loại bất động sản đã hình thành trên thị trường, đồng thời tạo dư địa pháp lý để quản lý những sản phẩm mới trong tương lai.

Hiệp hội cũng đề nghị hoàn thiện các quy định về điều kiện đưa bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh; quyền, nghĩa vụ của các bên; việc mua bán, thuê, thuê mua và chuyển nhượng hợp đồng đối với condotel, biệt thự du lịch, officetel cùng các công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú.

Theo đề xuất, trong hợp đồng kinh doanh bất động sản cần thể hiện rõ công năng sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với dự án, công trình. Việc quản lý, sử dụng và khai thác các sản phẩm này cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Đáng chú ý, HoREA đề nghị bổ sung quy định về hợp đồng mẫu giao kết cho thuê bất động sản ngắn hạn thông qua các nền tảng điện tử kết nối quốc tế được phép hoạt động tại Việt Nam. Đồng thời, hợp đồng kinh doanh bất động sản có thể được thực hiện dưới hình thức văn bản hoặc hợp đồng điện tử.

Theo Hiệp hội, việc bổ sung các quy định này nhằm bảo đảm sự đồng bộ với chủ trương chuyển đổi số, pháp luật về giao dịch điện tử và thực tiễn hoạt động của thị trường.

Thị trường condotel phát triển với quy mô lớn, đặt ra yêu cầu hoàn thiện hành lang pháp lý cho loại hình bất động sản này. Ảnh: Internet.

Cả nước ước có hơn 146.000 sản phẩm condotel

Đề xuất của HoREA được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã phát triển với quy mô lớn.

Theo số liệu do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cung cấp cho HoREA ngày 18/8/2026, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường đã phát triển 35.538 sản phẩm condotel, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.

Trên cơ sở tổng hợp số liệu các giai đoạn trước, HoREA ước tính đến nay cả nước có khoảng 146.438 sản phẩm condotel.

Tuy nhiên, Hiệp hội cho biết nhiều dự án đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 đã gặp vướng mắc do quy định pháp luật chưa đầy đủ, việc thực thi pháp luật tại một số địa phương chưa thống nhất. Bên cạnh đó, một số dự án còn phát sinh vấn đề liên quan đến năng lực chủ đầu tư, cam kết lợi nhuận quá cao hoặc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.

HoREA cho rằng việc xử lý các dự án, sản phẩm tồn đọng cần trên cơ sở tháo gỡ các vướng mắc pháp lý nhưng không hợp thức hóa các hành vi vi phạm. Chủ đầu tư cũng phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với officetel, HoREA cho biết loại hình này chủ yếu tập trung tại TP.HCM và Hà Nội nhưng hiện chưa có số liệu thống kê chính thức trên phạm vi cả nước.

Một nội dung đáng chú ý khác được HoREA đề xuất là mở rộng quyền mua bất động sản có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú đối với cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị sửa đổi Điều 9 dự thảo Luật theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua, mua trả góp căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng cao tầng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú.

Số lượng phần diện tích sàn xây dựng mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng được đưa vào kinh doanh của tòa nhà.

Theo HoREA, đề xuất này có cách tiếp cận tương tự chính sách đang được đề xuất đối với trường hợp cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua nhà ở là căn hộ chung cư.

Hiệp hội cho rằng, bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản, hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh các công trình có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú còn chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật khác về đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, du lịch, nhà ở, cư trú và quản lý người nước ngoài.

Vì vậy, việc hoàn thiện quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản cần bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các luật có liên quan, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư và chủ đầu tư.

ANH HÀO