Đề xuất thuế 0,2% với đất bỏ hoang: Tăng áp lực đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả

MTXD - Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thuế suất 0,2%, không áp dụng hạn mức đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Nếu được thông qua, chính sách này sẽ bổ sung công cụ tài chính nhằm hạn chế tình trạng găm giữ đất đai, khuyến khích khai thác hiệu quả nguồn lực đất và góp phần điều tiết thị trường bất động sản.

Đề xuất cơ chế thuế riêng đối với đất bỏ hoang

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bổ sung mức thuế suất riêng đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Theo phương án được đề xuất, nhóm đất này sẽ chịu thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Đây là hướng tiếp cận nhằm tăng nghĩa vụ tài chính đối với việc nắm giữ đất nhưng không khai thác, sử dụng, qua đó tạo động lực để chủ sở hữu đưa đất vào sử dụng theo mục đích phù hợp.

Hiện nay, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định mức thuế suất đối với đất ở theo biểu thuế lũy tiến từng phần. Cụ thể, diện tích trong hạn mức chịu thuế suất 0,03%; phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá ba lần hạn mức chịu thuế suất 0,07%; phần diện tích vượt trên ba lần hạn mức chịu thuế suất 0,15%.

Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, mức thuế suất hiện hành là 0,03%. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định chịu thuế suất 0,15%, trong khi đất lấn, chiếm chịu thuế suất 0,2%.

Như vậy, nếu đề xuất được thông qua và áp dụng theo phương án nêu trên, mức thuế 0,2% đối với đất bỏ hoang sẽ cao gấp khoảng 6,7 lần mức thuế suất 0,03% áp dụng đối với diện tích đất ở trong hạn mức và một số loại đất phi nông nghiệp khác. Tuy nhiên, mức thuế thực tế còn phụ thuộc vào căn cứ tính thuế, cách xác định loại đất thuộc diện áp dụng và quy định cụ thể trong văn bản được ban hành.

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế hiện hành đã có những quy định hướng tới sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, nhưng chưa thiết lập mức thuế suất riêng cho nhóm đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng như nội dung đang được đề xuất.

Đề xuất này được đặt trong định hướng thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW, với yêu cầu khắc phục tình trạng bỏ hoang đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng và nghiên cứu chính sách thuế cao hơn đối với những trường hợp không khai thác hiệu quả nguồn lực đất.

Hạn chế đầu cơ, khơi thông nguồn lực đất đai

Đất đai là nguồn lực quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội, tổ chức không gian đô thị và đầu tư xây dựng hạ tầng. Tuy nhiên, tình trạng đất đã được giao hoặc chuyển nhượng nhưng không được sử dụng trong thời gian dài có thể làm giảm hiệu quả khai thác tài nguyên, ảnh hưởng đến cảnh quan và gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Tại một số khu vực, nhà ở, biệt thự và các công trình trong khu đô thị chưa được đưa vào khai thác tương xứng với tiềm năng. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở, mặt bằng sản xuất, kinh doanh và không gian phát triển đô thị vẫn hiện hữu.

Việc nghiên cứu áp dụng thuế đối với đất bỏ hoang vì vậy không chỉ liên quan đến nguồn thu ngân sách, mà còn hướng đến điều chỉnh hành vi sử dụng đất. Khi chi phí nắm giữ đất tăng lên, chủ sở hữu có thể cân nhắc sớm triển khai dự án, sử dụng đất đúng mục đích, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho các chủ thể có nhu cầu khai thác thực tế.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần phân biệt rõ giữa hành vi cố tình găm giữ đất chờ tăng giá với những trường hợp chậm triển khai do nguyên nhân khách quan. Đối với các dự án đầu tư, tiến độ sử dụng đất có thể bị ảnh hưởng bởi thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch, khó khăn về hạ tầng hoặc những yếu tố vượt ngoài khả năng kiểm soát của chủ đầu tư.

Vì vậy, tiêu chí xác định đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng cần cụ thể, minh bạch và có cơ chế xem xét từng trường hợp. Đây là điều kiện quan trọng để chính sách thuế hướng đúng đối tượng, hạn chế phát sinh tranh chấp và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Cùng với chính sách thuế, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai cũng đang được nghiên cứu theo hướng áp dụng tiền phạt lũy tiến và thu hồi dự án trong trường hợp chủ đầu tư quá 60 tháng không đưa đất vào sử dụng. Các nội dung này cần được xem xét trong tổng thể chính sách quản lý đất đai, bảo đảm sự thống nhất giữa nghĩa vụ tài chính, tiến độ thực hiện dự án và các biện pháp xử lý vi phạm.

Cần thiết kế chính sách phù hợp với từng loại đất

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc nghiên cứu đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang là một trong những giải pháp cần được xem xét nhằm hạn chế đầu cơ và thúc đẩy sử dụng hiệu quả nguồn lực bất động sản.

Theo ông Đính, tình trạng nhà bỏ trống, biệt thự chưa được khai thác và một số khu đô thị phát triển nhưng chưa có mức độ sử dụng tương xứng đang đặt ra yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác quỹ đất. Việc nắm giữ bất động sản trong thời gian dài mà không đưa vào sử dụng có thể gây lãng phí nguồn lực, trong khi nhu cầu nhà ở tại nhiều đô thị vẫn ở mức cao.

Ông cho rằng chính sách thuế bất động sản cần hướng trọng tâm vào nhóm tài sản mang tính tích lũy, đầu cơ, đồng thời hạn chế tạo thêm gánh nặng cho người sử dụng nhà, đất phục vụ nhu cầu ở thực hoặc sản xuất, kinh doanh.

Theo quan điểm này, mức thuế có thể được nghiên cứu theo hướng gắn với thời gian tài sản không được đưa vào sử dụng, qua đó tạo động lực để chủ sở hữu sớm khai thác giá trị của bất động sản. Khi chi phí nắm giữ tăng lên, việc để đất và nhà ở bỏ trống trong thời gian dài sẽ phải được cân nhắc trên cơ sở hiệu quả kinh tế thực tế.

Đối với các dự án phát triển đô thị, việc kiểm soát tiến độ đầu tư và sử dụng đất cũng cần được thực hiện đồng bộ. Trường hợp dự án chậm triển khai, cơ quan quản lý cần xác định rõ nguyên nhân, trách nhiệm của các bên và áp dụng biện pháp xử lý phù hợp với quy định pháp luật.

Bảo đảm tính khả thi và tránh tác động ngoài mong muốn

Để thuế đất bỏ hoang thực sự trở thành công cụ thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả, việc xây dựng chính sách cần giải quyết một số vấn đề trọng tâm.

Trước hết, cần có tiêu chí pháp lý rõ ràng để xác định thế nào là đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng và đất chậm đưa vào sử dụng. Việc phân loại cần gắn với mục đích sử dụng đất, thời gian không sử dụng, tình trạng pháp lý và nguyên nhân dẫn đến việc chậm khai thác.

Thứ hai, cần xác định minh bạch căn cứ tính thuế, phạm vi đối tượng áp dụng và cơ chế xử lý các trường hợp đặc thù. Chính sách phải hạn chế nguy cơ đánh đồng đất cố tình bỏ hoang với đất đang chờ hoàn tất thủ tục hoặc chưa thể triển khai do nguyên nhân khách quan.

Thứ ba, cơ quan quản lý cần tăng cường cập nhật dữ liệu đất đai, thông tin quy hoạch, tình trạng thực hiện dự án và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Dữ liệu đồng bộ sẽ hỗ trợ xác định đúng đối tượng, nâng cao hiệu quả giám sát và hạn chế tình trạng áp dụng thiếu thống nhất giữa các địa phương.

Cuối cùng, chính sách thuế cần được đặt trong mối quan hệ với quy hoạch, phát triển nhà ở, đầu tư hạ tầng và quản lý thị trường bất động sản. Mục tiêu không chỉ là tăng nghĩa vụ tài chính đối với đất bỏ hoang, mà quan trọng hơn là khuyến khích đất đai được đưa vào sử dụng đúng mục đích, phục vụ nhu cầu thực tế và đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội.

Đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang hiện vẫn là nội dung trong quá trình xây dựng chính sách. Nếu được hoàn thiện và thông qua, quy định này có thể bổ sung một công cụ tài chính trong quản lý đất đai. Hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào cách xác định đối tượng chịu thuế, năng lực thực thi và sự phối hợp với các chính sách về quy hoạch, đầu tư và xử lý dự án chậm tiến độ.

Đối với lĩnh vực xây dựng và phát triển đô thị, sử dụng hiệu quả quỹ đất không chỉ góp phần hạn chế lãng phí tài nguyên mà còn có ý nghĩa trong tổ chức không gian sống, phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng môi trường đô thị. Đây là yêu cầu cần được tính đến trong quá trình hoàn thiện chính sách thuế và quản lý đất đai thời gian tới.

Minh Vỹ - Đức Chính