HoREA đề xuất nhiều điểm mới trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản

MTXD - Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất nhiều nội dung sửa đổi, bổ sung dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với phân lô bán nền ngoài dự án, đồng thời gỡ vướng cho hoạt động đầu tư, kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản.

HoREA đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản nhằm quản lý chặt hoạt động phân lô bán nền ngoài dự án. Ảnh: Anh Hào.

Mở rộng phạm vi điều chỉnh để quản lý phân lô bán nền ngoài dự án

Trong văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính Phủ, Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội cùng các Bộ ngành, HoREA cho biết cơ bản thống nhất với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời kiến nghị bổ sung một số quy định vẫn còn khoảng trống cần tiếp tục hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường.

Một trong những đề xuất đáng chú ý là mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản.

Theo HoREA, thực tế hiện nay xuất hiện tình trạng lợi dụng quy định về tách thửa đất để thực hiện hoạt động phân lô bán nền ngoài dự án. Không ít trường hợp "đầu nậu" hoặc doanh nghiệp núp bóng cá nhân thực hiện kinh doanh đất nền nhưng không phải lập dự án bất động sản, khiến nhiều người mua gặp rủi ro, thậm chí bị lừa đảo mà chưa được pháp luật về kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ.

Do đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung hoạt động này vào phạm vi điều chỉnh của Luật, đồng thời bổ sung riêng một mục trong Chương IV quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản với đầy đủ điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.

HoREA cũng kiến nghị sửa đổi quy định về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo đó, cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ vẫn không phải thành lập doanh nghiệp nhưng bắt buộc phải đăng ký kinh doanh và thực hiện kê khai, nộp thuế theo quy định. Hiệp hội cho rằng kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, vì vậy việc đăng ký kinh doanh sẽ góp phần minh bạch hóa hoạt động của thị trường.

Một nội dung khác nhận được nhiều sự quan tâm là đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ lưu trú tại các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng. HoREA đề xuất giới hạn tỷ lệ sở hữu tối đa không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư lưu trú, tương tự quy định đang áp dụng đối với nhà ở. Theo Hiệp hội, chính sách này sẽ góp phần thu hút thêm dòng vốn đầu tư quốc tế, thúc đẩy phát triển ngành du lịch và hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.

Nhiều kiến nghị của HoREA được kỳ vọng góp phần hoàn thiện khung pháp lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững. Ảnh: Anh Hào.

Đề xuất nới điều kiện nhận tiền đặt cọc

Đối với quy định về đặt cọc, HoREA cho rằng dự thảo hiện hành chưa phù hợp với thực tế.

Hiệp hội đề xuất chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị sản phẩm ngay khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thay vì phải chờ đến khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo HoREA, quy định này sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn triển khai dự án, đồng thời khách hàng cũng có cơ hội giữ chỗ, chốt giá sớm với mức rủi ro không lớn khi dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý quan trọng.

Hiệp hội cũng đề nghị giữ nguyên tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, người mua nhà được quyền lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. HoREA cho rằng việc bắt buộc bảo lãnh sẽ làm tăng chi phí do doanh nghiệp phải trả phí bảo lãnh cho ngân hàng và khoản chi phí này cuối cùng sẽ được tính vào giá bán nhà.

Đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, HoREA kiến nghị không bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng.

Thay vào đó, bên nhận chuyển nhượng có thể kế thừa trách nhiệm hoàn thành các nghĩa vụ tài chính còn lại với Nhà nước theo thỏa thuận trong hợp đồng. Theo Hiệp hội, cơ chế này sẽ tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án, giúp thị trường vận hành minh bạch hơn và hạn chế tình trạng chuyển nhượng dự án "núp bóng" hình thức chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp.

Ngoài ra, HoREA còn đề xuất bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản ngoài việc có chứng chỉ hành nghề còn phải được cấp mã số định danh môi giới. Theo đề xuất, quy định này nên có hiệu lực sau khoảng 12 tháng kể từ khi luật được ban hành nhằm tạo thời gian để Bộ Xây dựng và các địa phương chuẩn bị cơ sở dữ liệu, hệ thống quản lý và quy trình cấp mã số.

Hiệp hội cho rằng việc áp dụng mã số định danh sẽ góp phần chuyên nghiệp hóa đội ngũ môi giới, nâng cao tính minh bạch của thị trường và hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc kiểm soát hoạt động hành nghề.

Theo HoREA, các kiến nghị trên đều hướng đến mục tiêu hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành, tăng cường quản lý đối với các hoạt động phát sinh trên thực tế nhưng đồng thời tháo gỡ những rào cản không cần thiết cho doanh nghiệp. Hiệp hội kỳ vọng các đề xuất nêu trên sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân, đồng thời tạo điều kiện thúc đẩy đầu tư, phát triển các dự án và hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản trong thời gian tới.

ANH HÀO