Thị trường bất động sản Việt Nam hướng về giá trị thực trong chu kỳ tăng trưởng mới

MTXD - Thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước phục hồi, được hỗ trợ bởi các động lực từ sản xuất, đô thị hóa và nhu cầu nhà ở. Trong chu kỳ phát triển tiếp theo, chất lượng tài sản, khả năng khai thác và nhu cầu thực được dự báo sẽ trở thành những yếu tố quyết định sức cạnh tranh thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Bất động sản khu công nghiệp chuyển dần sang cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và hiệu quả vận hành. Ảnh: Trần Anh Group.

Bất động sản công nghiệp chuyển từ cạnh tranh giá sang năng lực vận hành

Sau giai đoạn điều chỉnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước phục hồi cùng với sự cải thiện của tâm lý thị trường. Tuy nhiên, quá trình phục hồi được đánh giá sẽ không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc mà ngày càng có sự phân hóa dựa trên chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu thực.

Các động lực nền tảng của nền kinh tế vẫn đang hỗ trợ thị trường. Hoạt động sản xuất, xuất khẩu, quá trình đô thị hóa và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu tiếp tục tạo nhu cầu đối với nhiều loại hình bất động sản. Cùng với đó, dòng vốn đầu tư và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng được xem là những yếu tố duy trì sức hấp dẫn của Việt Nam trong dài hạn.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang có sự thay đổi đáng chú ý về tiêu chí lựa chọn. Thay vì tập trung chủ yếu vào tốc độ tăng giá, nhà đầu tư và khách hàng ngày càng quan tâm đến khả năng tạo dòng tiền, chất lượng tài sản, tính pháp lý, hạ tầng kết nối và hiệu quả khai thác.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng số khu công nghiệp khởi công trên cả nước được ghi nhận gấp đôi cùng kỳ năm 2025. Diễn biến này phản ánh sự gia tăng của dòng vốn tư nhân sau giai đoạn điều chỉnh quy hoạch và phê duyệt chủ trương đầu tư mới.

Nguồn cung khu công nghiệp trong thời gian tới cũng có sự thay đổi về chất lượng. Nhiều dự án được định hướng phát triển theo mô hình thông minh, bền vững và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG. Điều này cho thấy các nhà phát triển không chỉ tập trung vào quỹ đất và giá thuê mà ngày càng chú trọng đến chất lượng hạ tầng, khả năng vận hành và hệ thống dịch vụ đi kèm.

Theo ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Dịch vụ Khu công nghiệp của Avison Young Việt Nam, sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp hiện không còn phụ thuộc chủ yếu vào giá thuê. Hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng những yêu cầu ngày càng cụ thể của thế hệ nhà đầu tư mới mới là yếu tố tạo nên sự khác biệt.

Sự thay đổi này gắn với quá trình chuyển dịch cơ cấu sản xuất tại Việt Nam. Khi định hướng thu hút đầu tư ngày càng hướng tới các ngành có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao, yêu cầu đối với hạ tầng công nghiệp cũng trở nên khắt khe hơn.

Theo đó, những khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ, quản lý chuyên nghiệp, có khả năng cung cấp hạ tầng và dịch vụ phù hợp với yêu cầu của doanh nghiệp sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút khách thuê chất lượng cao. Đây cũng là cơ sở để thị trường bất động sản công nghiệp duy trì triển vọng trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Nhu cầu ở thực và chất lượng dự án đang trở thành động lực chính của thị trường nhà ở. Ảnh: Vingroup.

Nhu cầu thực dẫn dắt thị trường nhà ở

Ở phân khúc nhà ở, sự phục hồi cũng đang diễn ra theo hướng chọn lọc hơn. Sau giai đoạn giảm tốc, thị trường cần thêm thời gian để khôi phục niềm tin và cải thiện khả năng hấp thụ. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các chính sách thanh toán linh hoạt nhằm hỗ trợ khách hàng tiếp cận sản phẩm. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, chi phí vay gia tăng tạo áp lực lên nhà đầu tư, khiến kỳ vọng giá bán có xu hướng được điều chỉnh để thúc đẩy giao dịch.

Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn lớn, nhưng tiêu chí lựa chọn của người mua ngày càng đa dạng. Bên cạnh giá bán, vị trí và khả năng tăng giá, người mua ở thực quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, chất lượng sống, hạ tầng kết nối, không gian xanh và hệ thống tiện ích.

Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư. Những dự án bảo đảm tiến độ bàn giao, công khai pháp lý rõ ràng và có khả năng hình thành cộng đồng cư dân hoàn chỉnh sẽ có lợi thế trong việc thu hút khách hàng.

Trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò quan trọng khi nhu cầu ở thực và nhu cầu tích sản dài hạn trở thành hai động lực chính của quá trình phục hồi.

Không chỉ nhà ở và bất động sản công nghiệp, các phân khúc bất động sản thương mại cũng đang thay đổi cách thức cạnh tranh bằng hiệu quả khai thác. Đến cuối quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại đạt 93% tại TP.HCM, 85% tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương, và 87% tại Hà Nội. F&B và giải trí tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể trong hoạt động thuê mặt bằng.

Doanh nghiệp bán lẻ ngày càng chú trọng doanh thu trên mỗi m2, lưu lượng khách và mật độ dân cư, bên cạnh giá thuê và chi phí vận hành. Nhiều chuỗi sẵn sàng đóng các cửa hàng kém hiệu quả để tối ưu nguồn lực, cho thấy hiệu suất khai thác sẽ là yếu tố quan trọng của thị trường bán lẻ.

Ở phân khúc văn phòng, xu hướng “flight-to-quality” tiếp tục rõ nét khi khách thuê ưu tiên các tòa nhà mới, chất lượng tốt và được quản lý chuyên nghiệp. Đến cuối quý II, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại TP.HCM tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê văn phòng hạng B cũng tăng 10,2%, từ 29,5 USD/m2/tháng lên 32,5 USD/m2/tháng.

Nguồn cung mới tiếp tục mở rộng ra ngoài khu trung tâm, với các khu vực như quận 7, Thủ Thiêm (cũ), phía Đông TP.HCM và phía Tây Hà Nội được hưởng lợi từ hạ tầng kết nối, tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp.

Nhìn tổng thể, các diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển dần sang giai đoạn coi trọng hiệu quả thực chất. Với khu công nghiệp, năng lực vận hành và chất lượng hạ tầng ngày càng quan trọng; với nhà ở, nhu cầu thực, pháp lý và chất lượng sống trở thành yếu tố quyết định; trong khi bán lẻ và văn phòng chú trọng hơn đến hiệu suất khai thác.

Trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, chất lượng tài sản có thể trở thành yếu tố quyết định khả năng phục hồi nhanh hay chậm. Những tài sản đáp ứng nhu cầu cốt lõi, tạo dòng tiền ổn định và có hiệu quả vận hành sẽ có nhiều lợi thế hơn các tài sản phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá. Dù vậy, khoảng cách kỳ vọng về giá giữa bên mua và bên bán vẫn có thể khiến quá trình phục hồi diễn ra chậm hơn. Thị trường vì thế khó quay lại trạng thái tăng trưởng đồng loạt mà nhiều khả năng tiếp tục phân hóa theo chất lượng tài sản, vị trí, pháp lý và khả năng khai thác.

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn quốc tế và hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, cơ hội của thị trường bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng tạo ra giá trị thực. Tính linh hoạt, uy tín, hiệu quả vận hành và khả năng hợp tác dài hạn sẽ là những yếu tố quan trọng định hình sức cạnh tranh của doanh nghiệp và tài sản trong giai đoạn mới.

ANH HÀO