AI tạo ra bài toán mới cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

MTXD – Sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI) và nhu cầu xây dựng các trung tâm dữ liệu đang đặt ra những yêu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp. Nhà đầu tư công nghệ cao không chỉ tìm kiếm quỹ đất mà còn quan tâm đến hệ sinh thái hạ tầng, đặc biệt là khả năng cung cấp điện ổn định và đáp ứng nhu cầu mở rộng trong tương lai.

Bất động sản công nghiệp đang được đánh giá không chỉ ở quỹ đất mà còn ở hệ sinh thái hạ tầng xung quanh. Ảnh: Anh Hào.

Bất động sản công nghiệp không còn chỉ là câu chuyện quỹ đất

Theo Avison Young Việt Nam, Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 trở thành trung tâm AI của ASEAN, với nền kinh tế AI chiếm 6% GDP. Để hiện thực hóa mục tiêu này, nhu cầu về năng lực tính toán, trung tâm dữ liệu và điện năng được dự báo sẽ tăng mạnh. Trong bối cảnh đó, bài toán đối với nhà đầu tư không còn đơn giản là tìm kiếm quỹ đất phù hợp để phát triển trung tâm dữ liệu, mà là xác định khu vực có đủ điều kiện để dự án vận hành ổn định ở quy mô lớn.

Bên cạnh đó, Việt Nam được dự báo có thể thiếu 61 tỷ kWh điện vào năm 2030. Vì vậy, năng lực cung cấp điện đang trở thành một cấu phần quan trọng trong năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp.

Việt Nam có nhiều lợi thế để đón làn sóng AI và phát triển trung tâm dữ liệu như quy mô dân số hơn 100 triệu người, lực lượng lao động trẻ, am hiểu công nghệ, chi phí cạnh tranh và vị thế trong khu vực.

Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng nhu cầu về trung tâm dữ liệu, tiêu chí lựa chọn địa điểm của các nhà đầu tư cũng đang thay đổi. Nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghệ cao không chỉ tìm kiếm một khu đất phù hợp mà cần một hệ sinh thái có khả năng đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện, từ nguồn điện, hạ tầng kết nối đến nguồn nhân lực và khả năng mở rộng.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, những yếu tố xung quanh khu đất ngày càng quan trọng không kém chính khu đất đó.

Điều này cho thấy cách đánh giá bất động sản công nghiệp đang có sự thay đổi. Nếu trước đây vị trí, diện tích và giá thuê là những yếu tố quan trọng trong lựa chọn địa điểm, thì với các dự án công nghệ cao, khả năng vận hành của toàn bộ hệ sinh thái hạ tầng cũng trở thành một phần của giá trị bất động sản.

Đặc biệt, trung tâm dữ liệu và các dự án công nghệ cao có nhu cầu sử dụng điện rất lớn. Một dự án bán dẫn có thể cần lượng điện tương đương hoặc gần bằng cả một khu công nghiệp, dù diện tích sử dụng đất nhỏ hơn đáng kể.

Do đó, các chủ đầu tư khu công nghiệp muốn thu hút nhóm khách thuê này không thể chỉ dựa vào công suất điện hiện hữu tại thời điểm phát triển dự án. Nhu cầu công suất cần được tính toán từ sớm, phối hợp với EVN và chính quyền địa phương, đồng thời xây dựng lộ trình tăng công suất theo từng giai đoạn để đáp ứng nhu cầu mở rộng của khách thuê.

Thiếu điện mở ra dư địa đầu tư hạ tầng

Đối với các dự án công nghệ cao, vấn đề không chỉ nằm ở tổng năng lực sản xuất điện mà còn là khả năng cung cấp lượng điện cần thiết tại đúng địa điểm, đúng thời điểm và có thể tăng công suất khi dự án mở rộng. Đây là bài toán liên quan đến cả nguồn phát, hệ thống truyền tải và hạ tầng điện tại khu vực triển khai dự án.

Các dự án công nghệ cao có mức tiêu thụ điện lớn nhưng nhu cầu sử dụng thường có tính dự báo và dài hạn. Điều này tạo điều kiện để các bên chủ động xây dựng kế hoạch về nguồn điện và hạ tầng ngay từ trước khi dự án đi vào vận hành.

Trong bối cảnh Việt Nam được dự báo thiếu 61 tỷ kWh điện vào năm 2030, khoảng thiếu hụt này đồng thời cho thấy dư địa đầu tư vào các hạ tầng sản xuất, lưu trữ và cung cấp điện phục vụ nhu cầu công nghiệp.

Bên cạnh đó, việc kết nối giữa vốn, năng lượng, đất đai, hạ tầng và công nghệ cũng trở thành yêu cầu quan trọng để các dự án có thể triển khai nhanh và vận hành hiệu quả.

Việc Chính phủ mở cửa thị trường điện trực tiếp và cho phép người nước ngoài sở hữu 100% hoạt động vận hành trung tâm dữ liệu được xem là những điều kiện hỗ trợ cho lĩnh vực này. Mô hình hợp tác cung cấp năng lượng tái tạo giữa BIM Energy và Evolution Data Centres cho trung tâm dữ liệu mới tại TP.HCM, thông qua cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA), là một ví dụ được đề cập.

Đối với trung tâm dữ liệu, yêu cầu vận hành liên tục khiến nguồn điện dự phòng và hệ thống lưu trữ cũng trở thành những cấu phần cần thiết. Đây không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của từng dự án mà còn đặt ra nhu cầu phát triển đồng bộ hạ tầng năng lượng tại các khu vực có khả năng hình thành cụm dự án công nghệ cao.

Cùng với năng lượng, thủ tục và tốc độ triển khai cũng là yếu tố cần được chú trọng. Trong lĩnh vực công nghệ, sự chậm trễ có thể làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư khi hạ tầng chưa hoàn thành đúng thời điểm.

Do đó, cần có quy trình rõ ràng, đầu mối đủ thẩm quyền và trách nhiệm nhằm rút ngắn thời gian phê duyệt, kết nối hạ tầng và triển khai dự án.

Về dài hạn, mục tiêu không chỉ dừng ở việc thu hút nguồn vốn đầu tư vào AI và trung tâm dữ liệu, mà còn là khả năng tạo ra năng lực, tri thức và giá trị được giữ lại tại Việt Nam. Trong đó, nguồn nhân lực, hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D), hệ sinh thái nhà cung cấp và năng lực công nghệ trong nước sẽ là những yếu tố quyết định mức độ lan tỏa của dòng vốn công nghệ cao.

Sự phát triển của AI vì vậy đang tạo ra một bài toán mới cho bất động sản công nghiệp. Giá trị của một khu đất không chỉ nằm ở vị trí và diện tích, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối với nguồn điện, hạ tầng và hệ sinh thái đủ sức đáp ứng yêu cầu vận hành, mở rộng của các dự án công nghệ trong dài hạn.

ANH HÀO